产权70年，房龄50岁。全国共有超20万个老旧小区，涉及上亿居民。小区生了“病”，又该如何治疗？文｜黄菀
编辑｜方婷
封面来源｜Pixabay
乱停的车辆、时灵时不灵的管网、处处补丁的道路以及随时可能掉落砸到人的墙皮，已然成为所有老旧小区居民日常面对的状况。
在杭州著名的老旧小区朝晖六区，就有居民指出，这里的房子较为老旧，皆为预制板结构，倘若发生地震，此类房子在抗震性能方面恐怕难以达标。
根据住建部2020年的摸排数据，全国共有超20万个老旧小区，涉及上亿居民。随着时间推移，建筑不断老化，这个数字只会越来越多。人若生病了可以前往医院进行医治，那么小区生了“病”，又该如何治疗？
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根据住建部于2019年发布的文件，《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》（建办城函〔2019〕243号），满足这三个要素：建成于2000年年底以前、公共设施落后影响居民基本生活、居民改造意愿强烈，这样的住宅小区就能够被称为老旧小区。1997年，我国出台首部《建筑法》，并于2000年接连颁布了《建设工程质量管理条例》和《民用建筑设计通则》，进一步对建筑的合格标准予以规范。其中明确规定普通房屋和建筑物的设计使用年限为50年。而2000年可视为我国房屋质量的一个分界点。当然，这是在开发商们均遵纪守法且具备基本社会道德的前提之下得出的结论。不过，21世纪以前建造的住房，却普遍存在质量问题。老旧住宅的集中产生，与城镇化速度有关。据国家统计局《统筹人口发展战略实现人口均衡发展——改革开放40年经济社会发展成就系列报告之二十一》文件显示，中国城镇化率从1978年的17.9%到2000年的36.2%。中国的城镇化率在改革开放后的20多年里直接翻倍，发展速度是美国的2倍，英国的6倍，与高速城镇化一同到来的，是一场场轰轰烈烈的“造城运动”。据《北京房地产志》显示，北京在1979年至1995年期间新建住宅约8000万平方米，此数量是改革开放前30年住宅建设总量的3倍。深圳的住房建筑面积在1980年时为109万平方米，到2000年已经超过了7500万平方千米，扩张了近70倍。在那个“时间就是金钱，效率就是生命”的时代，为了达成效率目标，许多建筑采用了预制板工艺。这种建筑的优点在于成本低、建造速度快，缺点则是不隔音、不隔热，居住体验欠佳，建筑寿命也难以得到保证。
老旧小区的问题倘若放在20年前甚至10年前，人们可以选择搬家。而在快速城市化的进程中，十年前的规划在十年后被推翻重建的现象屡见不鲜。棚改、拆迁、划片等情况不断出现，无法预知下一个被拆的是否是自己家。即便不被拆迁，卖掉“老破小”，换成“远大新”，也属于基本操作。然而，老旧小区再怎么不好，很多人这辈子也仅有一套住房。因此，让小区保持宜居这件事，从加分题变成了必做题。2019年4月，住建部联合发改委发布了《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》，不仅首次将老旧小区改造纳入了城镇保障性安居工程，有中央拨款、有政策支持，老旧小区改造迅速进入加速阶段。数据显示，2019年实施改造工程的老旧小区数量为1.9万，2020年为3.9万，2021年为5.56万，2022年为5.25万，2023年为5.3万。从最基础的重新粉刷外立面，规整管线，到完善类的加装电梯，规划停车场，对于大部分老旧小区来说，若改造能够落到实处，便算是治理成功。但有一些小区，仅仅进行缝缝补补已难以解决问题。例如，杭州朝晖六区的浙工新村，因早期是浙工大的教职工宿舍而得名。总共13栋楼里有4栋因为地面沉降而出现了承重结构问题，被认定为C级危房（部分承重结构不能满足正常使用要求，局部出现险情，构成局部危房），每到台风天，楼里的居民都得紧急避险撤离。像浙工新村这些在住房商品化改革之前建造的单位住房，是老旧小区的重灾区。但一些90年代后期建造的商品房，也同样面临“易老”问题。例如，成都市最早一批开发的商品房片区——中央花园二期小区，就出现了内部道路破损、雨天严重积水、车辆乱停、物业管理不到位等问题。“原拆原建”是老小区改造中的“核武器”，能够一劳永逸。然而，这种做法轻易不能采用，因为要克服无数个大大小小的困难。以杭州浙工新村和成都中央花园二期这两大老旧小区为例。成都中央花园二期开始推动“原拆原建”项目，是凭借几位积极业主于2019年组建起来的业委会。浙工新村从2010年首次提出拆除重建的想法到2018年对居民意见进行第一次摸排，同样是业主代表发挥了最大作用。而在2023年4月，由区政府、街道和社区各层级工作人员组成的“工作专班”，成为浙工新村“原拆原建”的主要责任人。各地有关“原拆原建”的指导文件，都要求小区业主达成100%同意率，但实行难度较大。不过，不同小区的难易程度也有区别。浙工新村的居民表示：“不同意的人很少，几乎所有的浙工大的老师都同意。”而对于中央花园这一大型商业小区来说，这样的问题相对困难。中央花园总户数3000多户，牵涉居民上万人，业主们来自五湖四海。中央花园的业委会经过长达5年的沟通和争取，达成了99.99%的同意率。然而，中央花园“原拆原建”的计划最终还是失败了，失败的原因卡在资金来源这一步。就连浙工新村，也差点倒在这一关。有浙工新村的居民表示：“一直有分歧的，扩面的钱拿了太多，不扩面怎么处理，本来我们八十几平方的，变高层后公摊面积大了，电梯、走廊这些，不扩面的话房子比原来还小了。就最后还是只能接受了。地下车库画两条线就二十万，这个也不合理。”尽管在扩建面积该如何收费上有过争论，但浙工新村的业主们还是同意了按市场价自己出资的方案。最终业主自筹总金额达到了4.7亿，户均约100万，仍没能覆盖浙工新村全部的原拆原建成本，还有6000万的缺口是靠的专项资金补贴。资金问题解决后，拆改设计方案则通过招标开发商确定。此外，政府还发放了租赁补贴，帮助居民们入住三年过渡房。浙工新村的问题得到顺利的解决，中央花园就没这么幸运了。显然，不是所有的业主都拿得出资金，也不是所有的单位和地区政府都能拨出这笔资金，就连浙工新村附近其他老旧小区的居民，也只能表示羡慕。另一个方案是让开发商来支付这笔钱，这就需要在拆改设计方案上动脑筋了。中央花园的设想是，把当前40万平方米的旧房拆掉后建成70万平方米的新房，原业主产权面积不变，剩下的30万平方米由开发商卖掉赚钱。如此一来，原业主零成本住新房，政府也不用掏钱，还能增加市中心房市的供应量。然而，方案走到区政府就被退回，理由是容积率超过了政府规定的上限。因为临近清水河，小区部分容积率需要控制在1.5。中央花园二期的原拆原建又回到了原点。
北京工业大学的陈龙教授表示，当时成都中央花园不但增加容积率，还是要增加户数。突然间增加的1500户实际上会造成很多很多影响。首先，可能会扰乱房地产市场的供求关系。现存的这种新房的房地产本来需求就不足，如果在老小区上又新增了1500套住房，这种冲击势必会对房地产的健康发展造成很大影响。其次，会引起销售产权混乱。我们住宅用地的使用权限是70年，也就是说这个50年的小区还有20年的产权年限。那么新增的1500套是按照20年来卖，还是按照70年来卖？最后，会增加大量隐形成本。我们在做城市规划的时候，往往要根据整个区域的容积率来建设我们的基础设施，政府为了满足多出来的1500户的生活需求要加大投资，可能要改地下的污水处理、自来水的供水、供电和供暖，要新建小学、新建医院，这些都是政府在背后买单。此外，陈龙教授还列举了一个成功改建的案例，即北京市丰台区马家堡路68号院。这个小区通过在地下一层做商业化的设计来进行改造。地下一层的物业无论是以出租的形式还是以出售的形式卖给商户，回收的资本可以用到整个城市更新或整个原拆原建所需的费用中去。但陈龙教授认为，在不增加户数的前提下，只是通过增加配套设施和底商，实际上只能回收很小一部分的成本。在原拆原建的资金问题上，政府财政和市场手段或许能帮业主减轻一些负担，但主要的资金还是需要业主自己来承担。“谁受益谁出钱”，明显将成为未来老旧小区自主更新的大趋势。不过，在小区公共治理上，住房公共维修基金一直没能发挥出应有的作用。这笔基金于1998年设立，目的是为了给物业更新和维修提供资金保障，也被称为房子的“养老金”，一般存入各地房管部门开设的专户代管。随着越来越多的小区出现维修需求，这笔基金正是派上用场的时候。但根据住建部数据，全国公维基金有超过1万亿元在账上未支取，而提取公维基金需要取得双三分之二的业主表决同意。公维基金难提取的问题就出在这一步。首先，需要有人负责征集业主意见。征集业主意见通常靠业委会，但业主代表没编制也没工资，单凭“为爱发电”很难将契约精神落到实处。比起高度人格化的德治，中国小区更需要契约社会的法治。以前的物业管理大多采取包干制制度，居民上交物业费后就归物业公司支配，无法确认这笔钱是否都花到了小区治理上。近年来，物业管理领域开始推行酬金制和信托制，两种制度都将物业管理费用支出的最终决定权给到了业主，进而让花出去的每一分钱，都能让延长小区的“寿命”。除了能让物业费花到实处，还有一个更重要的问题是，如何让这笔钱花得更少、更值。此时，新技术的应用就显得尤为重要了。陈龙教授表示，“北京的桦皮厂胡同，在进行原拆原建的时候，原定15个月的建设周期，最后只用了三个月，其中用到了装配式混凝土的技术。即将整个楼房拆成50多个模块，在工厂中预先将模块生产好，现场通过大型机械对模块进行拼装，再用钢筋捆扎，最后浇灌混凝土固定。像造汽车一样，将整个工地搬到了工厂里。北京市的这个工程可以满足8级抗震要求。”陈龙教授还表示，“我觉得这是未来的一个趋势，它体现了未来智能化建筑建造的案例，缩短了整个工期。现在很多市场上的租户不愿意把房子租给老年人，这是一个客观事实。对于老年人来说，租房也是个很困难的事，如果从以前的15个月缩短到3个月，那么会极大的减少这种周转过程中所产生的成本。”随着我国城镇化阶段迈入后期，城市发展从增量开发转向存量更新已经是不可逆转的趋势。其中，最明显的表现是广东、深圳、湖北多地的住房和城乡建设局都陆续更名为了住房和城市更新局。今年7月，国务院出台了新型城镇化相关政策，将老旧小区改造列为了城市更新的重要任务，并推出了一系列扶持政策。住建部也表示将研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险三项制度。其中的房屋养老金，指的是在现有的住房公共维修基金之外设立公共账户，使用公共资金来解决涉及公共安全的问题，绕开需要业主达成合意的难题。存量更新的时代，原拆原建到底是不是老旧小区治理最优解，还得具体问题具体分析，毕竟不同地域的老旧小区面对的情况也可能天差地别：陈龙教授表示，我们不能只看北上广深这些大城市如何去更新，其实我们需要更多的关注二三线城市，尤其像东北一些出现了严重城市收缩的城市，收缩城市它的房价本来已经降到很低了，如果再去对它进行原拆原建，成本可能都不够。随着新问题的产生，总能产生新的解决办法，关关难过关关过，比起老旧小区更新的亡羊补牢，下一次，我们可以未雨绸缪，打有准备之仗。36氪旗下精选公众号
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