来源 富爸爸穷爸爸、深圳新浪房产、家在深圳、周争锋律师
前几天，“家在深圳”论坛上《一套房子，毁了四个家庭》一文引起关于“借名义买房”的热议，以下为原帖：
都说人生如戏，戏如人生。一周来经历重大人生变故，半生心血化为乌有。
2003年，我和老公研究生毕业，两个草根穷学生，背着近3万助学贷款债务，开始南下闯深圳。我们的深圳梦，从此开始。
2005年，我们还完所有债务，生了宝宝，无房，无车，更无钱，连婚纱照都没有拍。
2008年，我们在坂田买了人生第一套房子，因为当时我们月薪太低，也不懂得弄虚作假，房子挂了我们两个人的名字，并用我们两人的名义贷了款。
房子很小，但我们终于有家了，宝宝顺利上了幼儿园。
2013年，孩子已经八岁了，必须要有自己独立的房间。家里上有老，下有小，家里五口人，每天为了抢用唯一的洗手间而起争端。
我们急需换房，但受当时政策限制，就算我们已经卖掉家中唯一住房，因为五年内有银行贷款记录，另外购房也算二套，首付七成。
2013年，房产市场也是一个风声鹤唳之年，我们等不起。迫不得已，我们用我娘家亲姐夫的名义，在四季花城换了一套大房。
那时，我姐夫还是一个老实的大巴司机，一个小学文化的农民。当然，他的资质是贷不了款的，是由我作为他的担保人，才办理下来的。
罪恶的种子，从此埋下。
2015年，房产新政出台，我们的房子终于满两年了，打算过户到自己名下，可是因为房价暴涨，我们的房子成了“豪宅”，过户费用不但没有减少，反倒增加了10几万。
正在我们踌躇不定的时候，我姐夫2015年底辞掉深圳的工作，到外地去了，具体做什么，我们谁都不知道。
找不到人，事情便拖下来。
出于对货币贬值的恐惧，我们用手上的几十万现金买了万科的一套单身公寓，并借此机会把我们夫妻俩积压在公积金帐户里的钱拿出来。
2016年，姐夫继续在“外地”工作，各种理由回不了深圳。好不容易熬到2017春节，我在姐姐及两个成年外甥的配合下，终于将姐夫骗回深圳。
本来，我们只是想办理一个委托公证，把姐夫名下的房产全权委托给我们来处理，或者买卖，或者过户，我们慢慢办理。
但是，一查档案，我们全部吓懵了。
他去年背着我们在深圳某银行二次贷款198万，还通过各种途径套资，现在他个人名下已查负债460万!!!!!
3个月内，这198万就要到期，如果不能填平这个黑洞，我们就只能等着银行将查封拍卖房产。
在我多年的协助下，我姐的两个儿子刚刚大学毕业，刚刚有了稳定体面的工作，刚刚谈了女朋友，刚刚在外地二线城市付了三四十万的首付，准备结婚安家。
现在，那个人渣姐夫近500万的债务血坑，瞬间击溃我们4个本来美满幸福的家庭!!!!
唯一让我欣慰的是，两个外甥在我20多年的协助教育下，已经成长为俩负责人的男人，明白事理， 知恩图报。
他们痛哭着跪求我们表态：“人在债在，父债子还”。大不了，他们卖房子，打光棍。
可是他们两个刚刚毕业的孩子，在二线城市，每月领着三五千的薪水，哪里有能力偿还这样巨额的血债。
现在，两个外甥已押父母回老家办理了离婚。
因为我的决策失败和亲信娘家人，败光大半生积累家产，我和老公作为夫妻，已经失去平等夫妻共同生活的基础，我提出了离婚，把仅剩家产和孩子都给了他，保证他的财产不受损失。
前老公是个好人，是我不想跟他过了。我不想带着愧疚，慢慢消耗掉我们曾经的美好。
我寒窗苦读19年，早出晚归奋斗15年。一周之内，我回到光棍一人，除了一份尚可温饱的工作，什么都没有了………
为了赶在银行贷款到期之前，尽可能挽回一些损失，现在急需抛售家庭两套房产。
@生年不满百:我觉得你只能先卖了小的,还了198,才能再卖花城的房子呢,是比较难, 相当于花城的房子完全打了水漂 。和老公没必要离婚啊, 是对他有愧疚, 毕竟是你错信他人; 好好对他吧。多想想正面的：人在，能力在；还有家人陪伴， 日子会好的。
@没事儿逛逛:我去啊……现在为卖房也是够拼了，这段子写的……写损失一套房，到结尾突然变损失三套房了……套路太深了
@好运送给你:当初如果不买房，只是租房或许一切就不一样了，你又不是用来投资，自己住的啥时候都可以，完全不用着急的。
@18682107586:这个就是把房子挂别人名下的风险呀，法律上你是不能抗辩第三人的，他要是拿着你房子去抵押，卖啥的就是天坑，你只能向他追偿。
@小天宇:快点卖掉，一旦冻结，没法交易下去。那个姐夫是故意套钱出来么?
@hwcbhwcb:为什么两套都要卖了呢？ 前夫和孩子住哪里？
@szjj18:很同情你的遭遇，但购这房的人有可能有重大风险。而且现在政策也不平稳。
@农五师:是想卖了还抵押银行的钱吧。问题是，没有还钱，房子无法出售啊。 都出售，然后再买新的，估计还有其他隐情。是否还有其他欠债？
@龙岗临山而居:是故事吗？一套卖700万还姐夫的欠帐400万不还绰绰有余？至于离婚吗。
@引力波的马甲：虽然同情，但也不能说完全没风险吧，随时可能查封。
@各有千秋：楼主你们两个高材生被一个小学生耍得团团转
@财星高照：同情楼主 愿你早日处理好房产，过上正常人的生活，代持要法律上的权责划分，你还是太相信人了，人性经不起考验的
@lili112395：一套房的损失，怎么还搞到卖两套还要离婚呢？看不懂
@panxiaoqin：一个字，贵！！！！！！
一、依据物权法的规定，首先推定登记产权人为房产的物权权利人，除非有证据足以推翻产权登记簿上记载的内容。一旦登记权利人私下处分该房产或被其他人主张权利，实际产权人的权利就需要通过诉讼的方式保护。主要有：登记产权人离婚配偶诉讼分割财产、死亡后继承人继承财产、或私自办理抵押给他人、或登记产权人自身存在债务被债权人申请法院依法查封、或私自出售他人。
二、发生上述的情况，实际产权人维护自己权利提起确权诉讼时，诉讼前提是实际产权人必须具备购房资格。没有购房资格就没有办法提起确权诉讼，还有诉讼的内容是提起合同之诉，要求登记权利人为其办理房屋过户登记手续。
实际操作过程中往往有的当事人只要求确认产权归属，不提让对方配合过户这一诉求，导致判决生效后还是无法执行。
三、代持关系一定要有具体明确书面协议，写明坐落位置准确唯一的房子的所有权是甲的
需要注意的是需要由被借名人夫妻双方签字确认，最大限度的避免出现纠纷。实际产权人要保留全部房产购房时的文件原件（购房合同，监管协议，贷款合同，佣金收据有些佣金收据直接可以让中介开给实际产权人），保留出资转账凭据，不要用现金、微信、支付宝，也不要再通过其他人转账支付，就实际产权人的账户转出去。
在有书面代持约定的情况下，实际产权人是不是一直占有使用房产，只是辅助审查，在没有明确具体的书面约定时，实际占用使用问题往往成为判断物权实际所有人的关键因素。
四、对于代持人也就是被借名人而言，答应给人代持前要站在自己的角度权衡下利弊，对代持期间可能存在的风险要有清晰的认识，避免出现实际购房人不支付按揭款导致自己的征信出现问题，还要对代持关系维持的时间做出约定，不然实际产权人就是不出售，赖着你的名额，你还真没有法律救济途径。
现在的现实情况是每个人首付三成的贷款机会只有一次，你要考虑到你把你的这个优惠权利让给他人了，你以后买房如何办，这一点尤其需要考虑清楚，特别是免费代持的。
希望存在大额代持房产的，看到此贴后能有所警醒，代持有风险，投资需谨慎。
借他人名义购买房屋，房屋登记在代持人名下，存在有较大的风险。因为，我国对房屋等不动产物权的设立经不动产登记才发生效力，不动产权属证书（房产证）是产权人享有不动产物权的证明，也就是说，房屋登记在代持人名下，在法律上房屋就是代持人的，代持人有权主动处分（包括出售、抵押、出租），或者被动承债（如代持人欠款，房屋被查封、拍卖）。
所以，由他人代持房屋，虽然可以在某些情况下得到便利（如规避限购、限贷），但也存在较大的风险，这种风险是固有，无法完全规避，只能尽量降低，可以采取如下方式：
尽量降低代持人恶意处分房屋的风险；
选择经济条件较好，且有固定工作和有稳定收入来源的人，尽量降低代持人因未能偿还借款而被执行名下财产的风险；
与代持人签订代持协议或委托购房合同，明确代持的事实，并约定高额的违约金；
自己保存购房合同、票据、房产证原件；
定期查询到房管局查询房产信息；
设计好代持-借款-抵押的交易结构，以代持人名下房屋向自己抵押借款，借款则用于向银行还房贷，以此使自己享有抵押权。
