本文首发于《住在SH》
“
建邦16区发布认筹公告，今天（10月8日）开始认筹！见证过10年前，中信和平家园排队开盘，5年前璟庭四期
‘逆势’售罄，这两年悦庭2000w光盘的老虹口，来走两步聊聊……
”
01
—
均价9.8w，
建邦16区取证
10月8日起认筹！
建邦16区刚刚发布销售公告和开盘信息：
备案名《新港城二期》取得不动产权证书
编号为：
沪（2018）虹字不动产权第009839号
认筹时间
：
2018.10.8-2018.10.14
认筹金：
330
万
首套另需
300
万资产证明，
二套另需
500
万资产证明
开盘时间：
10.25公证
摇号，
10.26
选房
户型：
98-135
平装修现房
套数：
280
套
楼栋位置：
4# 5# 11#
均价：
98000
元
/
平
项目的主力户型图如下：
98
平两房
101
平两房
124
平三房
131
平三房
135
平三房
02
—
隔壁就是10w+日光盘
旁边二手次新7w+～9w+
建邦16区这个盘常年最大的卖点就是
紧
贴着瑞虹新城。
9
月底，虹口瑞虹新城的开盘引起了不小轰动，总价约1500w-
2000w
的房子，认筹数还是超过了推盘数，
无悬念
日光了。
复习回顾，瑞虹新城开盘👉
开盘速报：瑞虹新城悦庭售罄！本期总价约1457万～2000万 @住在上海
但熟悉虹口的同学知道，
瑞虹就是瑞虹，
常年开盘逼空——背后当然既有20年的品牌效应、以及瑞安持续对社区的投入。
但周围的其它二手房，其实并没有想象中贵。
《
住在上海》2016年发过业主测评👉
八一八内环内临平路板块的二手房洼地｜和平公园边7W绿化率50%的某次新
文章里写过临平路是有一些价格7w+二手次新的（正好2年后，又冲高回落到当时我们写那篇文章时候的价格了～）
二手房如中信和平家园、建邦一期等，挂牌均价在9w+（目前二手诚意卖的房源，可谈空间较大），
部分二手次新小区，如金轩大邸等（还紧邻和平公园），挂牌价7w+。
项目周边二手房房价地图
对比可见，建邦16区98000元/平的开盘价，与周边二手房相比，没有明显的价格优势。
如果不能在品质上拉开差距，那么这个价格对于购房者的吸引力不太够。
03
—
品质和性价比
“比上不足比下有余”
建邦
16
区所处的板块，是此前旧城改造的重点区域，作为区域内的代表产品，建邦
16
区第一批在
2011
年交付入住。
在品质方面，其实大家都可以看到了。
小区内部有着核心的中央景观花园，带有中央喷泉和下沉式广场，加上小区整体绿化率较高，对比周围老二手房小区，
是“比下有余”的。
自己实地看过房，但是，建邦
16
区有一些老小区都有的毛病：
车位严重不足。项目的车位配比仅有
1:0.5
，停车成为一大难题的情况下，人车不分流也存在着安全隐患，这部分是跟瑞虹这样的新房，“比上不足”的地方。
一街之隔的瑞虹二手房，小区内会所、泳池、跑道、健身房、球场等等，一应俱全，而建邦
16
区，显然是没有的。
此外，
项目的容积率较高，接近4，
整个小区体量比较小，整体较为拥挤，楼间距较短，部分低层房源有阻挡。
性价比也是一样，这么说吧，在当时虹口金茂府
楼板价“奔10”
的鸡血下，我们觉得建邦16区卖近10w不贵，但现在预期不同了，瑞虹和内环多个品质新盘也就卖10w，这时候看建邦的
性价比就不明显了。
04
—
学校、双轨交、商业、棚户区…
优缺点都非常明显
项目还是有着能拿的出手的“王牌优势”的。
首先是
轨交。
小区南门
与
10
号线邮电新村站的直线距离仅有约
300
多米，步行可至；与
4
号线临平路站的直线距离也仅有约
700
多米，
轨交出行十分便捷。
其次是很多购房者都关心的
学校资源
。项目一期已经交房入住多年，
而一期对口的学校为张家桥路小学，初中则对口华师大一附初中。隔着天镇路还有民办的上外附属幼儿园。至少孩子读书都较方便。
最后是配套。背靠深耕区域多年的大瑞虹，
月亮湾、星星堂等商业配套，已经足够支撑起整个板块的商业消费需求，
这对于建邦
16
区来说是一个利好，旁边目前的动迁基地，未来也将进一步开发；另外，建邦
16
区周边的医疗、公建设施也十分完善，上海第一人民医院、长江医院、曲阳医院、和平公园、鲁迅公园、虹口足球场等，都在直线两公里范围以内。
居住环境上的不足，可能是现阶段短期需要克服的。熟悉
临平路和虹口内环内板块
的同学知道，建邦16区在现阶段还有另外一个问题——居住环境。项目西侧是
瑞虹10期和曲阳路辟通工程
的400、401地块，未来在规划建造之后会有一定价值。但在现阶段，这两块地仍是拆迁基地，还包括了曾经的张桥路菜场。由于拆迁所带来的污染、现阶段是较为严重的，漫天的扬尘肉眼可见，尤其是对于本次开盘所推的
11号楼
来说，受影响严重，这是《住在上海》的实拍👇 但相信，瑞虹整整20年建设后，区域的未来会不一样。
总体来说，建邦
16
区作为此前的旧城改造重点区域项目，以品质新房的标准来看待的话，有那么点膈应，但虹口整体新房供应较少，从此前瑞虹的开盘情况来看，虹口购买力仍有余，加上临轨和学校资源的优势，项目还是有一定的底气，
毕竟错过这个，可能就要等那个不知道什么时候才能面世的珠江铂世外滩界、以及不知道会批多少钱的虹口金茂府了。
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