最近，央行祭出了强力的房地产救市措施，
力度之大，可以说是史上最大的救市组合拳。
这套组合拳包括以下几个非常重要的具体措施，包括：
（1）首套住房商贷、二套住房商贷最低首付款比例分别调整为不低于15%、不低于25%。
（2）下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下(含5年)和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下(含5年)和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。
（3）取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。目前全国除了少数一线二线城市外，大部分城市首套房贷款利率都降至3.45%左右，一些城市甚至在3.25%左右。
（4）
设立3000亿保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。
用一句话概括，就是首付更低、利率更低。
于是互联网上的楼市话题又一次沸腾了，在过去两年它已经不知道沸腾了多少次，但每一次都没有实际效果。
加不动的杠杆
经过此次调整，我们目前正处于历史最低的首付比例，历史最低的按揭利率。
无论是2008年的四万亿救市时期，还是2015年去库存的力度最高峰，楼市信贷政策都远不如今天这样宽松。
2015年后的那一轮房价暴涨，和现在背景相同的是购房信贷的大幅度宽松，那一轮刺激正式的开始时点是2014年9月，当时央行发布了930新政，这个新政的最核心内容是：
对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。
在2014年930之后，一线城市楼市迅速止跌企稳，后来到了2015年的3月，深圳推出330新政，内容是
使用住房公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付20%；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请住房公积金购房，最低首付30%；
个人将购买2年以上(含两年)的普通住房对外销售的，免征营业税。330新政把深圳楼市彻底引爆，在随后的一年时间里深圳楼市完成了史上最快的一次翻倍，之后全国其他城市跟进先后房价翻倍。
对比今天，包括北上广深在内，无论是限购政策还是信贷政策，都比2015年时更加宽松，但是楼市还是没有出现回升。
这说明开始于2021年初的这一轮楼市下行和2008年、2014年的短周期调整很不一样。区别在于居民对于房贷的承受力已经几乎到了极限。
在2014年的前一轮库存高峰期，居民部门杠杆率只有不到40%，而现在的库存量已经超过2014年的高峰，但居民部门杠杆率已经接近65%。
全国商品房待售面积（蓝线） 以及居民部门杠杆率（黄线）对比 ↑
考虑到居民杠杆率的算法是人均负债比上人均GDP，而中国人的可支配收入占GDP的比重又是全球主要经济体中最低的（2023年中国人均可支配收入占人均GDP的比重只有43.8%，美国同期为75%），
所以65%的杠杆率在中国的生活体验相当于美国人(75/43.8)*65% = 111%的杠杆率水平，这个水平已经远超美国次贷危机前的最高峰，我们这里还没有考虑到美国高得多的社会保障和福利水平，
毕竟社会保障和福利会明显降低普通人增加负债时的痛感。
最近这两三年的贷款数据也在说明老百姓很难再加动杠杆了，过去全国新增的人民币贷款中，来自居民的中长期贷款（其中绝大多数为房贷）是一路高歌猛进的，
但从2021年开始，居民中长期贷款的增长开始急剧放缓，在今年的4月，创出单月1666亿元的最大减少纪录。
在居民已经加不动杠杆的背景下，减少首付比例，增加居民贷款的额度，
实现接近七倍杠杆买房，我认为效果是有限的，毕竟首付降低意味着月供增加，同时参与者对于未来房价的预期也因为近几年的下行和越来越清楚的供需关系而发生逆转。
供需关系早已逆转
现在鬼城的现象正在全国蔓延，包括一二线城市的远郊以及无数三四线城市
。
当你乘坐高铁经过几个城市，无论是一二线还是三四线，看看那些一眼望不到边但又没有人住的近些年开发出来的商品房；或者在晚上黄金时间在任何一个城市散散步看看各个小区亮灯的比例，对于现在市场上究竟有多少房子心里就会有个数...
另外，我们绝大多数人对库存这个概念的理解是错的，以为库存会去掉，去掉后就完事大吉，就等待上涨了，但真正的库存应该包括市场上所有的存量空置房源，因为他们也对楼市形成供给，在不少热点大城市，二手房成交才是房地产成交量的主力部分。
只要不是房子倒了或者被炸掉了，楼市的库存是去不掉的，而且只会越来越多。
官方所在意的库存问题，只不过是开发商手中的待售库存，一旦房子转移到了老百姓手里，就不再被视为问题了。
所以去库存本质只是把房子从开发商手中转移到民众手里。经过这么多年的房地产开发，市场上最大的库存其实是天量的存量空置二手房，哪怕从现在开始不再开发新房，所有城市的住房也不存在供不应求的问题。
同样
的一套房子，
换一个人持有态度就
不一样了，为什么会这样
？
房子在现在这个时候
代
表
的究竟是什么？
这个问题
值得你
深入思考。
楼市的“戴维斯双杀”
戴维斯双杀是指一个上市公司利润和估值同时下降，比如利润降低50%，估值也降低50%，最终股价就只有之前的四分之一了...可见这种双杀会给投资者带来巨大的损失。
目前楼市所处的状态，就是处于戴维斯双杀的过程之中。房产的估值主要是看租售比或者说租金回报率，因为作为一项资产，租金是房产能够产生的唯一正向现金流。很多人都在期待伴随房价的下跌，租售比会回到合理区间，于是房价止跌回升，毕竟在过去三年时间里，一线城市均价已经全面下跌了20%以上，其中深圳的全市跌幅超过35%。
但实际情况令人失望，尽管房价已经明显下跌，这些城市的租金回报率并没有大幅回升，一线城市的租金回报率仍然只有1.5%左右
，显著低于3%以上的按揭利率，更远低于全球其他国家的房产。这主要是因为这三年来不仅房价在跌，租金也在跌。最终租金回报率徘徊在极低的区间，房产的估值难以回归正常。
部分热点城市租金回报率走势 2008年1月-2024年4月
在长远的未来，房价可能会出现L型复苏，具体什么时候这个L进入企稳状态，关键还是要看估值，
什么时候租金回报率（即一套房现在的一年租金比现时的总价）达到按揭利率的水平，什么时候房价就见底了。
