假如2018年房价下跌，房租会涨吗？

小白读财经 · 公众号 · · 2018-07-26 22:41

正文

房价的涨跌与房租没有必然联系， 决定房租价格的供需关系中，供给方是当地存量租赁房和新增租赁房的总和，需求方是租赁人口的总和。

当供给方各种参数不变的情况下， 一个地区的需求方即租赁方人口总数增加时，或是人均收入增加时，按照供需平衡的原理，房租会相应的上涨。

当需求方各种参数不变的情况下， 一个地区的供给方即出租方租赁房源增加时，经过最终的价格博弈，房租会相应的下跌。

其中有一种特殊情况会打破这种供需平衡， 即垄断行为，这种行为在房价上经常得到体现，比如说开发商集体联盟，控制一个地区的大多数新房供给，要买房便只能高价买。

在租房市场上这种垄断非常之难，因为租房供给的主体目前还是散户，但目前有些一线城市随着各大房企进驻租赁市场，成片拿房，未来已经呈现出这种垄断和涨价的趋势。

这也就是说， 不论房价上涨还是下跌，只要流动人口的增加超过新增租赁房的增加，租赁人口的实际人均收入是上涨的，那么当地的房租长期一定是上涨的。

而且当供需严重失衡，即当需求远超供给的时候，房租还会以租赁人员能承受的上线长期上行。

国际上公认的这个上线即房租收入比50%，比如纽约，曼哈顿，孟买，首尔、悉尼、雅加达、胡志明市等都差不多50%的这个比例，更夸张的甚至超过60%。

这个比例并不会因为你是发展中国家就有所降低，当人均月收入10000元时，租房支出5000；而当收入5000元时，租房支出2500；自然我们的一线城市也不例外，据易居研究所的数据，截止2018年6月，北京房租收入比为58%；上海48%；深圳54%；

前面给大家说的是经济学理论，下面我给大家用实际数据来说明 租金短期的涨跌和房价没什么关系，和整体的经济大环境有关。

从德国房价的走势和房租走势的背离，可以看出房价涨跌和房租确实没有什么关联。

众所周知，德国和日本是全球非常罕见的良心房价，由于对房产交易环节苛以重税，房价几十年如一日，基本没有什么起色。

但房租同样成为了德国非常严重的社会问题，德国民众对高租金同样叫苦不堪，汉斯·博克勒基金会研究报告指出， 五分之二德国家庭的房租占工资的30%，柏林2011年至2016年间，租金年均上涨9.6%，甚至爆发万人大游行。

再比如小编所在的深圳，在2015年到2016年间，房价基本翻番，但房租有房租自己的步伐，沿着房租收入比50%的上限缓慢前行（2015年人均可支配收入增长9%，2016年上半年增长9.4%）。

在房价暴跌的2008年，房租在2017年12月见顶，截止到2008年四季度，住宅平均租赁价格为33元/平方米，平均跌幅9.4%。进入到2016年8月-2018年2月，深圳房租连续阴跌，而在这段期间，深圳二手房成交数据（新建商品房数据没有参考性）并没有呈现下降走势。