市场和买家的热恋期，又来了。
10月13日，上海二手房成交为1334套，同比增长108%；10月份，深圳二手房日均签约率环比九月份增长182%……
不论是一线还是二线，成交情况都大差不差，突出一个——
创新高、破纪录。
这个情况也相当正常，因为在每次政策的释放之后，市场总会打开一个窗口期，和买家再度恩爱一番。
但这次，不一样的地方来了——
比常规市场更敏感的法拍房市场，来了一批大胆子的买家。
上海，
前两天一套御翠园法拍成交价9600多万。
该户型银行评估价为8300万，同时，此前的同户型成交约为8400万。
直接溢价了1000多万。
深圳，
10月12日，香蜜湖壹号4栋华晴阁一套法拍房，7人竞拍，竞拍56轮，吸引了大约1.5万人围观。
最终， 该套法拍房以5502万成交。
此前，该套法拍房曾以4940万起拍，但以流拍告终。
相比之下，溢价至少约560万。
杭州，
法拍房市场发生了一件大事件。
9月30日，一套金色海岸法拍以约1819万成交；
10月12日，一套钱江侯潮府以约1021万成交；
10月13日，一套文鼎苑法拍以600万成交。
与上面两位一线比，这三套法拍的成绩不算亮眼。
因为金色海岸法拍成交单价约7.85万/㎡，与八月同小区法拍成交单价7.74万/㎡大差不差；侯潮府法拍成交单价8.65万/㎡，不足代表南星桥豪宅的常态价格；
仅有文鼎苑有进步表现，曾有550万起拍却流拍的记录，如今却600万成交。
但把这套法拍房结合起来看，你会惊讶发现——
这三套房的竞拍得主，是同一人！
是的，没错。
短短半个月的时间，
有位买房人豪掷3400多万，一口气在杭州拍下了三套法拍房。
好家伙，
这波政策窗口期，竟然有买家上赶着到法拍房市场进货来了。
这里，咱们也不止分享个别案例。
除了这些颇具市场热议，极端突出的案例外，咱们看整体市场的数据：
以上海为例子，
今年上半年，上海法拍房的流拍率为45.76%，而新政以来的这段时期，上海住宅类法拍共计144套，其中流拍了63套，流拍率为43.75%。
与上半年相比，这段时间的法拍成交率略有上升。
与此同时，上海法拍市场往常的平均折价率在75%左右，而国庆后却出现了不少溢价成交的房源。
再看深圳，
近三天来，深圳共计拍了27套法拍，其中有10套法拍房成交。
成交率达37%。
对比深圳过去普遍25%左右的法拍成交率看，这几天的法拍成交率提高得相当明显。
新政以来的这半个月，法拍市场涌进来不少勇于上头的买家。
那么，
这到底是巧合般的昙花一现，
还是新政把法拍市场彻底激活后的触底反弹？
别急，我待会就给大家下个定论。
讲两句关于法拍房的大实话。
法拍房市场到底好不好，其实咱们完全可以直白地说：
一点也不好。
今年的法拍房数据，差到吓人。其基本面咱们可以用三个特征概括——
挂牌增加、成交下降、价格折损。
根据最新的数据统计，
2024年上半年，全国法拍房挂牌量约为32.62万套。
2024年1-9月全国法拍房挂拍量约为49.47万套，仅仅过了一个季度，法拍房又增加了十几万套，同时与去年同期比，这个挂牌量同比增长66.84%；
这就是法拍房的第一个基本面：
政策频出的这几个月里，法拍房还是玩了命地增加。
再看第二组数据：
今年1-8月，法拍房平均折扣率为77.18%。其中，住宅类法拍房的平均折扣率为76.43%；
今年1-9月，法拍房平均折扣率为77.17%。其中，住宅类法拍房的平均折扣率为76.35%。
可见，
9月份法拍房的整体平均折扣率，以及住宅类折扣率均低于1-8月的平均水平。
同时，今年住宅类法拍平均折扣率同比还下滑了3.69个百分点。
这就是法拍房的第二个基本面：
政策频出的这几个月里，法拍房的成交折损仍在扩大。
第三组数据：
2024年1-9月，住宅类法拍房成交79645套，成交率为33.21%。
同比2023年，成交率下滑了1.05%。
这就是法拍房的第三个基本面：
政策频出的这几个月里，住宅类法拍房成交量不见好转。
了解完法拍房的基本盘，你心里肯定就有数了——
全国法拍房市场，惨淡得不像话。
与当下的新房、二手房热烈的成交相比，法拍房的成绩是一点都拿不出手呐。
那么，
此次只是一二线等头部城市的局部法拍房热？
也不准确。
新政策的窗口期，一二线法拍市场确实出现了更多的成交，平均折扣率确实也有些拉高。
但同比去年的数据，
如上海的平均折扣率仍然是降了约5%；
与新房市场、二手房市场破纪录式的成交相比，一二线的法拍市场称一声“温热”已是抬举。
所以，
咱们可以先下个定论——
上海深圳这些成交的法拍房有特殊性，主因绝不是法拍房市场回暖。
回头再分析一波这些成交的法拍房：
上海御翠园，成交价9600万；
深圳香蜜湖壹号，成交价5502万；
杭州金色海岸，成交价1819万；
杭州侯潮府，1021万；
光看价格，就能看出这些房子都不一般。
没错，
它们全是豪宅。
即便是其中最便宜的文鼎苑，虽说还算不上豪宅，但很多人都知道它的大名——
杭州顶级学区房，巅峰时期单价也能达到12万/㎡。
咱们再来转个视角，看看这些城市的豪宅市场——
10月上旬，上海3000万以上豪宅成交约有9套。其中，包括翠湖五期317㎡，成交价7500万。云锦东方406㎡，成交价8000万……更别提新房市场，套均过亿的豪宅也被一扫而空。
10月12-13日，杭州南星豪宅区一连成交15套，其中包含两套单价约13万/㎡的仁恒滨江园。南星这两个月的成交，顶得上过去好几个月。
换个角度看，你就会发现——
这哪儿是法拍热？
明明就是豪宅热。
不论是新房市场、二手房市场，还是法拍市场，都有顶尖购买力都在扫货豪宅。
尤其是法拍市场，
有钱人不仅在捡漏豪宅，更愿意为豪宅支付溢价！
法拍市场，率先开启分化的序幕。
法拍正在揭露一个很残忍的真相。
关于这个真相，我们此前反复提过——
未来的房产价值是分化的。
但，
在整体市场的下行阶段，我们感受到的是一二线在跌，三四线也在跌，豪宅再跌，普宅也在跌……
只要是房子，似乎没什么区别。
反正都是跌嘛！
如今，法拍市场的房子率先展现出了分化，已经有一批人在含泪承受房产分化的痛楚。
成交率，
一二线等头部城市的法拍房更容易成交，如上海、杭州成交率能到50%以上；
三四线等大多城市，成交率普遍在30-40%。
成交价，
豪宅开始出现溢价成交。
许多普通房产大多仍以7折左右的水平出售。
为什么这一轮分化从法拍市场开始？
很简单，
法拍就是市场情绪的放大器。
市场上行时，总是不乏上头买家把法拍房的价格拍高，成交价甚至会大大高于市场价。
这正是因为市场上行，买家对未来的预期相当高。
市场下行时，哪怕是法拍房起拍价远低于市场价，也可能出现流拍，或以超低价成交的法拍房源。
这也是因为市场下行，买家预期被拉低。
法拍之所以被称为市场的风向标，就是因为大家的预期能在法拍市场中有更明显的体现。
这个回合，情绪作用产生在了房产价值分化上。
从供应端的角度分析，
法拍房9成以上都是普通住宅，法拍豪宅则更稀缺。
同时，二手房新房的价格早就相当友好，要买普通房子大可以去二手房市场、新房市场挑挑拣拣，何必去触法拍房的眉头。
反之，豪宅法拍还存在折价空间，对买家的吸引力更甚。
于是，情绪就涌上来了。
再叠加新政策的窗口期，这才有了豪宅法拍热的逻辑。
从需求端的角度分析，
现行市场下，也就只有高端购买力还有存款，还有能力支撑、加大杠杆。
普通人的子弹早就打光了。
哪怕是接下来真的出现了超强利好政策，哪怕真的开始放水了，那也是这些高端购买力离水龙头更近一点。
从本质上讲，
房产价值的分化就是有钱人依旧有钱，在这轮财富资产缩水中挺住了，而普通人只剩下了负债。
事实上，一二线头部城市的房产分化也开始了。
去市场上逛一逛，不止是豪宅，核心地段的标杆最近的成交都相当猛。
以杭州为例，
10月以来，奥体、钱江世纪城、亚运村，那些七八百万，上千万的房子，都是十几套十几套成交的。
亚运村，近期成交超50套。
反观，一些板块的房子，价格非常低，但一个月也难有几套成交。
政策窗口期的红利，一点也没吃到。
现在是成交量的分化。
优质房产在经历大批买家扫货之后，成交价会逐渐夯实起来，而其余房产怕是还得再往下探探底，继续找价与量的平衡点。
没错，
成交量的分化之后，就是成交价的进一步拉开。
所以，
手里物业标的优质的朋友，不需要再割肉了。
接下来，好房子要先“止跌回稳”了，普通房子怕是还要再等等。
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