山水织锦，城脉焕新！中交集团“全域型”城市更新助力京津冀协同发展

编者按： 随着城市更新的内涵与具体实施内容的不断深化，“城市更新”被赋予了新的使命，其既是构建“双循环”新发展格局的重要支点，也是与民生福祉和生活质量提高密切相关的民生工程。中交集团作为“大交通”建设国家队，也是“大城市”发展主力军，积极响应并深度参与京津冀协同发展和我国城市更新发展战略，实施了北京石景山西部地区城市更新项目、天津市南开区西营门城市更新项目等重点工程，从城市片区开发到城市有机更新、从城市建设到城市经营，以大国央企的责任担当赋能京津地区高质量发展。

助力京西焕新颜

在北京西部西山风景区南麓和永定河冲积扇上，位于首都“一轴两段、一河两岸、一山两翼”战略地段，是石景山区最具发展潜力的战略纵深片区，片区范围为31平方公里，包括五里坨街道、广宁街道全域。在这里，中交人正以“生态智慧城”为总体目标，绘就一幅城市更新主题的蓝图。

石景山西部地区城市更新项目于2020年9月正式签约，由中交投资牵头统筹管理。目前已实施了包括京西五里坨民俗陈列馆、中交营·天泰山自然营地、五里坨便民服务中心在内的20余个子项目，对于补足城市功能短板，形成若干活力空间，推动产业转型升级具有实践指导意义，也为以投资规划为引领的城市更新项目实施开拓了可行路径。

自项目开工以来，中交投资坚定“城市运营总承包商”理念，统筹推进六大业态有序实施，让项目从不可能到可能、由难实施向可实施、由可实施到创标杆，实现了“一年一个样”的蜕变。

冬日的暖阳里，古朴沉重的红色木门半开半掩，阳光穿过四合院内的绿漆凉亭，三三两两的游客坐在院子里捧着一杯咖啡或者清茶悠然度过一个下午。这是老北京人找回那份悠然过往的秘密花园。

京西五里坨民俗陈列馆是在约有200年历史的王家大院基础上修缮而成，于2016年被列为石景山区文物保护单位，总占地面积约8000平方米，由7座院落和1座戏台组成，设有生活馆、瓷器馆等12个主题展馆，馆内藏品8239件。

中交投资秉持“文化为魂”的城市更新理念，聚焦“保护-传承-利用”，通过修缮文物、打造京西生活沉浸式场景以及定期组织公众文化活动等方式，最大限度保护与传承当地历史文化，将陈列馆打造成为非遗作品展示、非遗基因传承、非遗项目保护、非遗文化体验的平台和载体，将非遗元素深度融入城市更新和文旅融合发展中。

“这儿物件保存完好，有许多都跟自己小时候家里用的一模一样，外面已经几乎找不到了，来到这里就能想起过去的生活。”一位游客感慨道。经过改造，馆内各式各样的生活用具、民俗器具、非遗作品等以“可触摸式博物馆”的形式呈现在游客眼前。游客们还可以“零距离”接触白纸坊太狮、面塑、锔瓷等非物质文化遗产。传统节日期间，集市上人头攒动，舞狮队敲锣打鼓，热闹非凡，满满的烟火气让人回忆起儿时的快乐。附近的居民三天两头来陈列馆休憩：“旧房拆迁时门牌号全都保留在这里了，来这里看到它能找到家的感觉。”

如今，陈列馆进一步与咖啡轻餐、中式茶馆等品牌合作，探索活态传承和文商旅一体化模式，推进文物保护传承与经济发展齐头并进。

项目区域内天泰山南麓双泉寺西侧区域，占地446亩，曾经一直处于荒废状态。为将城市中不适应生产生活发展需要的存量用地进行改建盘活，实现城市的活化复兴，中交投资将原先的山野荒地打造成中交营·天泰山自然营地。如今，这里已成为京西文旅新地标。

相比于传统的露营场地，天泰山自然营地加入了与自然交互的活动和内容，将露营本身转变成沉浸式的玩乐体验。在这里，游客能够同时将大自然与城市的美景尽收眼底。2023年，天泰山自然营地举行了山间派对活动，首日便吸引了百余人报名体验，水枪大战、泳池派对、音乐演出和文艺市集等趣味环节收获一众好评。王先生一家四口带着可爱的宠物狗，在一片宽阔的草地上搭起了帐篷。他们背靠着茂密山林，远望着错落的城市与绵延的群峰，小女儿兴奋地说道：“这里真是太有趣了，市集里有好吃的，还可以去舞台上唱歌跳舞，跟爸爸妈妈一起打水枪，下次我还要再来玩！”

营地以“露营+”新融合业态为导向，带动周边景区及人文资源的开发，将冰雪运动、营地休闲、户外拓展、体育赛事等产业，通过不同主题形式串联，打造成分区功能明显、差异化特色体验的“网红式景观”浅山地标，从而推动京西文旅产业健康、可持续发展。

如今，天泰山浅山区旧貌换新颜。作为石景山西部地区文旅新地标，中交营·天泰山自然营地以文旅IP为亮点，赋能石景山西部地区城市更新项目，打造北京微度假目的地新典范。营地运营2年来，积极引入冰雪娱乐、体育赛事、文化市集、户外拓展等多元业态，陆续开展40多场大中型活动，总曝光量突破200万，实现城市存量空间可激活、可运营、可生长，进一步促进城市有机更新。

五里坨便民服务中心项目位于石景山最具发展潜力地区，原为五里坨菜市场、招待所及少量边角闲置地。为补齐片区生活服务功能短板，中交投资将其更新为便民服务中心，携手地方集体经济组织，从投资、建设、运营全周期入手，全方位提供“一揽子”解决方案。

中交投资将不符合区域发展的老旧项目疏解腾退拆除，建成为建筑面积4万平方米的综合性商业体，涵盖地下1层到地上5层，引入了超市、影院、餐饮、儿童游乐、休闲娱乐、零售以及生活服务等多种业态，形成“品质生活栖息地、亲子情感加强地、家庭消费集散地、舒适环境享受地、休闲娱乐体验地”五大商业主题的五里坨区域全业态现代美学商业体。

该项目原始用地条件严苛零散，怎样最大化地利用现有空间考验着中交投资的智慧。经过多方比对，中交投资确定采用异形建筑方案，改造重塑五里坨城市客厅。项目于2024年9月竣工验收，10月获得北京市2024年建筑（长城）结构优质工程奖。

2024年12月28日，北京石景山和美汇商业综合体开业，共汇集了60余家品牌，招商率高达95%，和美汇重点打造“3分钟”邻里生活圈。“和美邻里汇”社区服务中心设有免费阅读区、自习区和休息区，为社区居民提供便利。开业期间，多部戏剧的北京首演和首秀等活动轮番上演，涵盖艺术、文化、亲子等多个领域，吸引大量顾客到场打卡。开业两天就吸引了近20万人次的客流量，销售额500万元，成功塑造了集生活服务与文化娱乐于一体的商业形象，成为石景山社区商业的新典范，推动石景山西部地区的商业发展迈上新台阶。

和美汇橘色的异形建筑在夕阳下熠熠生辉，给周围的居民带来融融暖意。在附近住了几十年的张大娘路过便民服务中心时感叹道：“这里终于有一个像样的大商场了，外观看着很漂亮，是我们遛娃、休闲、购物的好去处，里面还有电影院呢。”

通过一系列项目实践，中交投资已探索出支持城市蓬勃发展、助力经济良好运行，更可持续的城市更新路径，并取得了初步成果。依托学习和创新，围绕助力提升中交集团“进城”核心竞争力战略要求，创新提出“全域型”城市更新模式。该模式突破了传统的城市更新概念，将城市更新内涵拓展至城市片区的空间结构调整、产业结构升级、土地资源整合、生态环境提升、区域功能重塑等方面。作为市场主体统筹片区有机更新的新模式，它的体系完整，路径完备，已于2024年9月成功入选住房城乡建设部实施城市更新行动可复制经验做法清单（第三批），并在全国范围推广。

这一模式的创新，不仅为社会资本参与片区更新提供了可行性路径参考，也为市场主体统筹片区型城市更新提供了示范，标志着中交集团已经具备实施片区型城市更新的核心能力，即基于全域型城市更新模式的片区前期统筹能力、管理实施能力和长效运营能力。

点亮西营门之眼

渤海之滨，白河之津；城南洼地，谓之南开。百余年前，南开学堂迁至此处，此后经年声名愈壮，1956年正式定名为天津市南开区。走在街道上，宏伟的教堂、西式洋楼鳞次栉比，津门故里、古文化街更是引人入胜，建于上世纪七八十年代的民居住宅烟火气息浓厚。车水马龙的咸阳路上，一座外表装饰为千里江山图的水上漂浮美术馆映入眼帘。灯光亮起，烟波浩渺的江河、层峦起伏的群山，把行人带入了江南山水之中。这是二公局承建的天津市南开区西营门城市更新项目规划公园的一部分，也是中交集团与天津市友好合作的标志之一。

西营门片区位于南开区核心位置，片区面积约151.8公顷，这里曾经厂房林立、民居聚集，十分繁华。然而，随着时间的推移，这些大多修建于上世纪的老旧小区，设施陈旧、外观破败、道路狭窄，居民出行不便，整个片区土地和建筑使用率低下，与城市发展的定位不符，区域亟待提质更新。

2021年5月，南开区将西营门城市更新项目确定为该区五个城市更新项目之一，由南开区政府授权天津市南开城市建设投资有限公司（简称“南开城投”）作为发起人招募战略合作机构，2022年3月，二公局通过竞争性磋商中标，同年4月签订了《南开区西营门片区城市更新项目合作协议》。该项目位于咸阳路两侧，总建筑面积约158.3万平方米，包括产城融合片区更新示范工程、完整社区改善提升工程和北草坝安置房建设工程三部分。更新内容包含了民生改善、产业转型升级、公共配套补足、海绵城市及基础设施完善等。有改造又有新建，有住宅也有产业，这样的新型模式极大增加了施工难度。

第一次走进嘉陵道泊江东里社区，虽然提前作了思想准备，但项目经理段超还是被眼前的场景惊到了：地面上还是前段时间下雨的积水，随意停放的车辆挤占着本就不宽敞的道路，各种管道纵横密布，外表已经锈迹斑斑，寥寥几棵绿化树木上还要承载电线杆、晾衣杆的“重任”，半空中的电线更是结成了“蜘蛛网”。而项目需要改造的像这样的社区一共有20个，涉及1万户住户约4.5万居民。

完整社区提升改造工程是项目施工的开局，也是重难点。项目团队一边到周边旧城改造提升项目考察学习，一边着手梳理项目情况，立即进入了工作状态。

经过梳理，项目根据区域分布，把整个老旧小区改造区域划分为5个组团，逐步铺开工作面。通过道路、管线、绿化、外墙等的改造，全面提升社区居民的居住生活水平。

项目施工点多线长面广，基坑开挖、机械设备出入、高空作业等还要保证居民每天出入的安全，这成了一大难题。单是第5组团就有1万多居民，1名管理人员要负责100多位居民的安全。为此，项目不敢有丝毫放松，提出要把安全问题放大100倍去看待居民的出行和交通安全。

为此，项目加强管理，实行分区、分段封闭施工，在关键路口增加交通疏导人员。为了确保夜间居民出行安全，项目采用太阳能弱电灯带照明系统，既环保又实用。同时，项目制定了严格的收班检查和夜巡管理制度，要求每天现场收工后，技术人员带领工班长开展安全检查并签字确认，结束后再由项目领导班子成员带领现场值班人员进行每天至少一次的夜间巡查。夜巡人员不仅要检查施工现场照明、围挡、道路通行情况，还要按照居民回家的路线进行巡查，随时发现安全隐患，现场解决问题。

“这是我们从其它老旧小区改造项目学到的经验，居民经常晚上七八点还进进出出，我们必须确保他们的安全。”段超说。在他们的齐心努力下，项目改造提升工程一直安全平稳运行，也得到了老百姓的一致认可。

随着施工的逐步推进，管线改造的难题也迎面而来。由于小区建造年代久远，电力、燃气、水务、通信、供热等管道密布，错综复杂，有些需要维护，交织在半空的电线更需要落地。然而，却没有完整、准确的管线分布图。

这种情况下挖掘机是无法“下爪”的，只能先探再挖。现场一边借助现有图纸，一边采用专业仪器探明管道位置和深度，对已核查的管线，放置管线标识牌，未硬化地面采用三角旗线将管线保护范围进行围蔽，不同管线都要采用不同颜色标注清楚。如果遇到类似燃气管道等，则要第一时间联系燃气公司寻求帮助。为了有效应对，项目还邀请专家到施工现场，给管理人员和施工人员进行培训，提供解决措施。

在第5组团一个4米宽的路口，共有17条管线，而另一个社区的路口管线数量更是达到了23条。怎么开挖成了一大难题。

项目领导班子经过商议，建立了管线专班机制，由生产副经理和安全总监牵头，现场配备管线技术员、安全员、测量员和挖机操作手，且施工现场的搭配固定不变，签订工作责任书。测量完成后，联合技术员进行交底，开挖过程专班人员全程在场，什么时候挖、挖哪里、挖多深都有明确规定。工班长老魏笑着说：“我们是在用挖耳勺挖管道，一点点偏差都不允许。”

地下管线施工的安全平稳运行为地面其它任务的有效施工吃下了一颗“定心丸”。2024年10月底，项目最后一节管线施工结束。据统计，项目累计新建管线18公里，施工涉及各类管线总长达200公里。

“你们施工挡着我们的路了，车都没办法停，还不安全。”“你们这片绿化占了我家门口的地方，我不同意。”“你把我们的晾衣架拆了，我们怎么晾衣服啊？” …… 2023年3月，西营门项目老旧小区改造刚进场几天，项目书记杨祺就被社区的大爷大妈围着，耳朵里全都是抱怨声。“这样下去不是办法，必须想办法解决。”项目班子会上，他提出了“三步走”的解决办法。