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现在买二手房，砍价难度有点加大了|一房一万「砍价指数」数据分析

一房一万 · 公众号 · 房地产 · 2024-12-14 08:07

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最近我和家人跟着头部中介，又去看了家附近的二手房。

几个回合下来，我们看中了一套中区的百平3房，性价比很高，中介小哥给了个所谓的房东“心理底价”，引导我们出价。

由于第一次买房，没经历过谈价，就大概按照“心理底价”出了个我们觉得“安全”的价格—— 再砍了大概4个点 。

本来想着现在还是“以价换量”么，挂牌那么多，磨一磨，应该有戏。

但没想到，仅过了2天，中介小哥回说，房子已经卖掉了。

问了成交价格，相比那个“心理底价”只砍了—— 1.7% 。

虽然我们“错失”这套房子，但总算被市场教育了一回。

中介小哥说了一句： 哥，要是9月份，你出的这价格真有机会成，现在有点难了。

这只是我个人最近看房的真实经历，但可能是9.29新政后上海二手楼市的集体缩影：

上海二手房，好房子砍价难度，有点加大了！

为此，我又去看了看二手房数据，果然发现了一些“蛛丝马迹”……

今天的分享围绕 「砍价指数」 展开！

先来搞明白房东信心指数

要搞清楚砍价指数，就必须先搞清楚 房东信心指数 。

那什么是房东信心指数？

直白点来讲，房东信心指数跟踪的就是 头部中介挂牌房源的挂牌价涨跌动态。

（房东信心指数=挂牌房源涨价次数/挂牌房源价格变动次数）

对于看短期内二手楼市的价格走向，非常有参考价值。

房东信心指数越高，代表涨价的房源/次数越高，也就意味着房东更加看好后市，房价可能会跟着上涨。

我们看2018年至今房东信心指数和全市基价的月度走势，有2个鲜明的论断：

1.房东信心指数，相当于是房价的“晴雨表”

房东信心指数近6年的最高峰是在2021年上半年，突破了80%，那个时间节点刚好也是一波牛市行情，房价快速拉升。

反观当下，房东信心指数长期在低位徘徊，房价则持续下跌。

2.楼市反转的“分水岭”，是房东信心指数站上30%以上

结合过往的数据和经验，我们发现除却春节、疫情封控等特殊时点的影响，一旦房东信心指数低于30%，二手房价即面临下行压力。

反之，二手房价则有上行势头。

当前砍价，从“大刀”变成“小刀”

月度房东信心指数，能够帮助我们大致判断当下是处于牛市还是熊市，它更加偏向宏观走势的判断。

如果要用房东信心指数指导二手房买卖实操，这个颗粒度和时效性显然还不够，所以我们又迭代到了 周度房东信心指数 。

这样看全市二手房挂牌的行情，就更加精细化了。

首先，通过周度的挂牌调价动作，我们可以清晰地看到二手房市场多空博弈力量的变化。

以目前头部中介约11万挂牌量来看，约95%房源是属于一段时间内没调过价的（即所谓“僵尸房源”），只有约5%的房源有价格变动。

这5%的调价房源中，涨价的占比微乎其微。

而 在9.29新政之后，我们可以看到，涨价的占比在微升，降价房源占比在缩小。

这对于二手市场止跌回稳来讲，意义当然是十分重大的。

只是这个力量还比较微弱，目前还没能改变“以价换量”的买方市场格局。

其次，在砍价方面有了更强的实操价值。

对比2023年至今3次实质性“救市”新政，9.29新政显然威力更大。

整个11月-12月初，房东信心指数爬出了谷底，先是拉升到了2024年年内最高点，然后稳定在 10%附近 。

这也说明，当前的砍价空间，已经 慢慢地从9月份的“大刀”到如今的“小刀”状态。

随着12月9日高层会议释放出“稳住楼市股市”等更加积极的信号后，预计年底楼市将加快回温、回稳。

如果二手住宅成交量在接下来的3个月持续站上2万+套的话，那么房东信心指数或进一步抬升。

显然，这对于购房者来讲，是有所不利的。因为，这意味着砍价难度会加大。

这里也提醒各位小伙伴，要密切关注二手交易状况， 遇到合适的房源，抓紧谈判。

从3大维度细看房东信心指数

9.19%，这只是12月首周全市的房东信心指数。

我们再把颗粒度下放，指导意义就更大了。

1.12月首周上海各区域房东信心指数

可以看到， 市区整体跑赢大盘者居多。

徐汇区房东信心指数最高，14.79% ，说明徐汇区当前的二手房在交易过程中，砍价难度最大，只能小刀；

郊区中青浦房东信心指数最高 ，12.02%，部分原因可能是练秋湖大厂落地后带来利好；闵行次之，有产业+教育筑底，房价显然更加坚挺。

排名跑输大盘的多数位于郊区， 杨浦在浦西中心城区里“吊车尾” 。

2.12月首周上海各板块房东信心指数TOP20

现在买二手房，砍价难度有点加大了|一房一万「砍价指数」数据分析

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