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看年报背后商业地产开发商的成绩和焦虑

搜铺网 · 公众号 · 电商 · 2021-04-28 15:12

正文

在养猪、造车、开发机器人都已经变成地产企业新赛道的时候，“商业”在地产开发商年报中的出现频率和所占篇幅逐年递增，自然早不是新鲜事了。

在经历了疫情笼罩的2020年之后，各大企业在购物中心板块又交出了怎么样的答卷呢？本文将做一个简单盘点，通过这些业绩报告的数据和措辞，相信大家也会对内地购物中心的发展格局和未来趋势，有一个更快速的了解。

备注：

0. 由于各开发商关于租金的定义不同，因此上述数据仅可供定量分析，不适合精确比较；所有数据均为内地项目数据；

1. 单位均为“亿元”，“$”代表港币，其余为人民币，除万达外均直接采用年报表述；“-”代表年报未披露或笔者未发现；
2. 万达商管为非上市公司，其租金收入为综合官方发布数据推算；
3. 万科数据包含印力；
4. 新鸿基、新世界发展的财年自6月结束，因此仅采用了其2020下半年的中期业绩。

根据各家业绩公告的数据制作了两张图表，总结各开发商在内地的商业运营收入、投资物业估值以及项目规模。针对披露了商业项目规模的开发商，其数据盘点如下：

备注：

0. 由于各开发商对于面积的定义不同，因此上述数据仅可供定量分析，不适合精确比较；所有数据均为内地项目数据；

1. 单位均为“万平米”，部分年报单位为呎的，进行了换算；“-”代表年报未披露或笔者未发现；
2. 万科数据包含印力；
3. 嘉里披露的是按照占股比例计算后的“应占面积”。

以下部分们将对各家企业业绩公告、业绩发布会材料中，有关购物中心的重点表述进行摘录分享。

华润

2020年，本集团购物中心租金收入人民币100.9亿元，较去年增长7.9%（剔除期内免租影响，同比实际增长16.2%），出租率94.7%，同比下降0.2个百分点。

2020年，华润置地45个在营购物中心实现零售额738亿元，按年增长14.3％；出租率和毛利率分别维持94.7％和71.9％的高位，EBITDA回报率提升至8.8％。

根据第三方机构评价，2020年华润置地45家在营购物中心中，有36家的零售额名列所在城市的前三名，其中16家排名第一。

截至2020年12月31日，已开业万象系列购物中心45个（总楼面面积576.3万平米），储备项目57个（总楼面面积579.9万平米）。

以购物中心为代表的投资物业是本集团重点发展的业务板块，未来两至三年仍将是新建购物中心投入运营的持续高峰期。

成都万象城 | 来源：项目官方

龙湖

截至2020年12月31日，本集团已开业商场建筑面积为481万平方米（含车位总建筑面积为615万平方米），整体出租率为96.9%。

集团商业通过扎实运营及快速应变直面挑战，全年于南京、成都、苏州、西安、济南、重庆6城，守时保质地新开10座商场。团队紧抓线下消费回暖的趋势，借力创新模式，打破空间界限，联动商户营造出多样化场景体验，令客流与销售迅速恢复，全年商业租金提升23%至58亿人民币。

2020年，商场销售额为人民币305亿元，同比增长14%；全年平均日客流151万人次，同比下降2%。全年销售额同店同比下降7%，全年日均客流同店同比下降20%。但租金同店同比仅微跌1.6%。

重庆龙湖金沙天街 | 来源：网络

新城

报告期内，公司新开业吾悦广场38座（含5座托管在营项目），截至报告期末，公司持有的已开业吾悦广场为93个，管理输出的已开业吾悦广场为2个，此外，公司于年底新签约5个但尚未纳入2020年业绩的管理输出项目，公司持有已开业及管理输出的吾悦广场正式达到100座。

公司开业、在建及拟建吾悦广场总数量已达到156座，进驻全国118个城市，初步完成全国化布局。

报告期内，吾悦广场实现商业运营总收入即含税租金收入56.70亿元（包含：自持商业的租金、管理费、停车场、多种经营及其他零星管理费收入）。

截至报告期末，吾悦广场开业面积超940万平方米，平均出租率达99.54%；客流总量达6.55亿人次，同比增长13%；销售总额达319亿元，同比增长20%；会员人数达983万，较2019年末增长73%。

未来吾悦广场将通过轻重并举的发展模式，不断扩大商业在管规模，进一步强化“吾悦”商业管理品牌形象。

公司计划2021年实现商业总收入85亿元，新开业吾悦广场30座。

温州龙湾吾悦广场 | 来源：网络

万科

截至报告期末，本集团（含印力集团）累计开业的商业面积989.8万平方米。规划中和在建商业建筑面积为435.4万平方米。

报告期内商业(含非并表项目)业务营业收入63.22亿元，同比增长4.33%。其中，印力管理的商业项目营业收入42.22亿元，同比下降1.62%。

截至报告期末，本集团已开业项目整体出租率87.4%，其中稳定发展期（开业3年以上）的商业项目出租率92.0%。

上海南翔印象城MEGA | 来源：网络

恒隆

在零售方面，随着2019冠状病毒病疫情在内地大致受控，奢侈品市场自2020年4月起出现大幅增长。部分原因为海外旅游限制导致奢侈品消费回流，令有较多奢侈品牌的商场的零售额在2020年下半年上升，而该升幅足以抵销疫情爆发初期的跌幅。因此，上海恒隆广场、上海港汇恒隆广场、沈阳市府恒隆广场及无锡恒隆广场的零售额较去年上升9%至72%不等。

另一方面，时尚生活品牌较集中的沈阳皇城恒隆广场、济南恒隆广场、天津恒隆广场及大连恒隆广场复苏较为缓慢，反映非奢侈品市场消费相对疲弱。虽然这些零售物业全年录得负增长，但2020年最后一个季度的整体零售额已回升至2019年同期的水平，预期复苏指日可待。

总体而言，内地商场业务组合的收入上升19%至人民币37.31亿元。撇除于2019年8月开业的昆明恒隆广场，其余八个内地商场的整体租赁收入按年上升15%。

新鸿基（中期）

回顾期内，连同所占合营企业及联营公司的收入，集团在内地的总租金收入按年上升15%至人民币24.86亿元。增长主要是受内地经济复苏，加上消费开支稳健所带动。受惠于有效的疫情防控及政府刺激措施，消费者信心自2020 年中起反弹。境外旅游限制亦令内地主要城市的奢侈品消费显著增加。

集团的地标性商场，包括位于上海的上海国金中心商场、环贸IAPM、One ITC，以及广州的两个合作发展项目天环广场和IGC正好迎合高级品牌的需求急增。北京APM于2020年完成绿化工程，以配合政府提升该区环境的计划；商场现正加强商户组合，这些措施可令该商场在经济复苏时把握机遇。

除提升资产质素外，集团透过善用数码科技、持续调整商户组合，以及具吸引力的会员积分计划及增设“期间限定”店等有效的市场推广策略，继续提供优质的购物体验和多样化的品牌。

大悦城

投资物业方面，本集团创新在线渠道，开通直播销售，各项目积极开展社群运营，并举办“大悦春游季”、“大悦嗨新节”、“大悦疯抢节”等原创营销IP活动，带动销售业绩平稳回升。疫情期间，本集团亦积极履行央企社会责任，对部分中小商户减免租金，帮扶其渡过难关。

年内，本集团购物中心实现租金收入约人民币23.81亿元，较2019年人民币30.64亿元下降22.3%，剔除2019年处置上海长风大悦城与西安大悦城影响，大悦城租金收入较去年下降15.9%，主要为2020年上半年新型冠状病毒疫情对零售市场带来的负面影响，客流减少及对旗下租赁物业实施了适当的租金减免，租金收入同比大幅下降。

本集团全力克服疫情带来的困难局面，强化运营，积极创新，多措并举，回追业绩，全年租金降幅较上半年明显收窄……其中，成都大悦城销售额已经恢复至同期水平。

北京大兴大悦春风里 | 来源：项目官方

太古

2020年集团中国内地投资物业组合的租金收入总额上升3%至港币28.62亿元，反映零售销售额上升，但部分因疫情提供的租金支持及办公楼租金收入下降而抵销。

在2020年初，疫情对我们在中国内地的零售投资物业造成不利影响，个别零售租户会因应其业务状况获提供租金支持。

从2020年3月份开始，人流量和零售销售额（尤其是钟表、珠宝和其他奢侈品）大幅回升。2020年，集团在中国内地应占整体零售销售额上升10%，而下半年则上升29%，反映疫情成功受控以及对海外旅游所施加的限制。

尽管人民币兑港币贬值1%，2020年集团中国内地零售物业的租金收入总额增加5%至港币24.91亿元。撇除租金支持摊销和人民币贬值的影响，租金收入总额上升10%。

中海

2020年，本集团商业资产管理收入达人民币44.0 亿元，2025年将实现人民币120亿元的收入目标。

年内，本集团投资物业租金收入为人民币40.5亿元，同比上升8.1%, 其中购物中心租金收入为人民币8.7亿元，同比上升3.1%。

购物中心是本集团重要的成长性业务，涵盖城市中心商业品牌环宇城、环宇荟及小区商业环宇坊。截至2020年末，本集团系列公司持有运营及发展中的购物中心项目37个，总建筑面积达394万平方米。未来几年，位于上海、成都、武汉、珠海等地的优质标杆性购物中心项目将加快入市。

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