文：千一
广钢和奶厂，一个西一个东，成为了广州楼市近10年明争暗斗的对手。
故事缘起2014年，广钢和奶厂同步出道。
那一年，奶厂卖了7宗宅地，吸引了20家开发商抢夺，最后由招商、龙湖首开、华润、金地分食。
广钢卖了11宗宅地，开发商鏖战不休抢地，最后中海、保利、金融街、金茂、北大资源、深振业、华发夺地成功。
至此，作为首批打板的新居住区，广钢和奶厂，在广州楼市刷足了存在感。
谁房价涨了，谁房价跌了，都能在市场上掀起一番讨论度。似乎，这是可以评判两个板块成败的标准。
开发10年，历经楼市高潮和谷底，广钢和奶厂到底谁赢了？
过往的辉煌不提，来看看，最能检验板块价值的二手市场，广钢和奶厂，究竟谁笑到最后。
近一年二手成交价：奶厂高过广钢
贝壳显示近12个月成交价，广钢均价4.18万/㎡，最高价去到4.87万/㎡。
奶厂4.5万/㎡，最高价5.7万/㎡。
不过，整体走势看，广钢的价格波动比较小，整体比较稳定。
相反，奶厂浮动较大。
曾经房价傲人，卖上8、9万甚至10万+的奶厂，出现越来越多4字头房源，还都是改善大户型。
近一年二手成交量：广钢稳稳上涨，奶厂有点凄凉
奶厂近一年单月成交量几乎都在20套以下，量跑不起来。11月冲上23套，12月立刻腰斩。
广钢上半年虽然成交不多，但下半年成交大涨，尤其10、11、12月连续每月成交突破40套，12月成交量直冲49套。
两番一对比，显得奶厂二手很疲软。
近一年二手看房量：奶厂高于广钢
这个数据很有意思。
近12个月广钢、奶厂的看房量走势几乎差不多的，低谷期在2月，高峰期在10月。
奶厂的看房量每月也都是高过广钢的。
一般来说，看房量和成交量成正比，广钢成交量上去了，但奶厂成交量却没有上去。
说明：看奶厂的人不少，但大多数看了没买。
周边中介表示：1、客户觉得贵了；2、看完二手去看新房了。
近一年二手成交周期：广钢比奶厂卖得快
成交周期衡量的是二手从挂牌到卖出的时间，周期越短，说明房子越好卖
广钢成交周期在200天上下浮动，奶厂大部分超过了250天+。
综合以上几个指标看，广钢和奶厂二手表现谁更好，大家内心自有答案。
事实上，奶厂和广钢面临的市场困境是一样的，比如，市场下行，比如新房挤压...
那为什么广钢二手成交量能筑底回升，奶厂却不如人意呢？
第一、广钢有兑现有增量，学校地铁公园商业一一配齐。
不可否认，10年时间，奶厂和广钢都成长为比较体面的成熟居住区。
奶厂：市区乃至天河少有的低密住区，环境好，学校好。
广钢：中心区学区最强的次新品质住区，配套能打。
看起来各自安好各自独美，彼此多年的心愿心结也有了结果。
广钢业主骂骂咧咧，等到了中央公园开放。
奶厂业主奋力抗争，等来了悦景路拓宽。
广钢这么多年的痛---在于规划的中央公园迟迟没兑现，蹉跎多年，业主催了又催。
总算在23年开放了首期中央公园，24年开放了二期，25年将开放三期，预计26年整个中央公园全面建成。
奶厂的痛在于进出的交通麻烦。双向两车道的悦景路，开车出门必堵，中间夹杂着大货车、小电驴，路况何其糟。
好在，等了10多年，悦景路终于在去年开始了拓宽工程，从2车道变4车道，预计今年可以完工，交通情况未来会有所改善。
但再深究广钢奶厂近10年的配套兑现以及未来的增量，两者的差距就很大了。
地铁：
奶厂无，只能眼巴巴盼着19号线能进四期并修建。
广钢，不仅有1号线、广佛线，去年底还通了11号线，接下来还有10号线、22号线后通段，地铁密度高。
学校：
广钢800米半径范围内的15所学校，9所已经开学，包括省实一小、省实二小、省实三小、华师附小、荔湾省实初中部等，都是名校。
现在还有新学校在建，意味着教育还有新的增量，广钢教育密度还会增强。
奶厂学校也不差，灵秀小学+奥体东小学，小升初摇号执信天河校区+清华附中湾区学，也算稳当。
但这几年天河卖的地，都在强化教育配套，奶厂的学位优势会削弱。因为保利天瑞的九年制省实，缦云有九年制天外...都更有确定性。
商业：
广钢和奶厂都没有大型的商业配套，这点谁也笑不了谁。
但广钢，有花湾天地、喜街，还有广百广场等满足现有需求。
奶厂，只有几个小区楼下的底商，选择不多。
未来，广钢是有商业增量的，比如广钢1号地块商业，有盼头。
而奶厂目前未看到有新商业规划。
所以可以看到，买房在意的学铁商，广钢占了先机。
第二、荔湾在打造广钢的时候，有持续的概念和规划，能造势。但是天河卖完奶厂以后呢，没有继续跟奶厂做系统的整体的开发。
荔湾搞广钢，天河搞奶厂，一开始思路都一样，引入多开发商共同开发。
但奶厂，卖完就没货，开发商也抽身离开。没有新房炒作区域，奶厂二手很容易被市场遗忘。
而广钢，从北区到南区，再到接下来的广钢1号地块、广钢新城车辆段一期地段，还有不少地要推，无形中给广钢带来一波又一波的热度。
再者，就算荔湾把广钢卖完，旁边还有广船，还有广州医药港，以及周边会推进的旧改，兑现的配套都会利好广钢。
群众来了一看，广钢有地铁有学校有公园有商业，沿江又有高逼格的写字楼商业体豪宅区，进可攻退可守，啥都有，价格合适的话就下手了。
可能有人会说，天河，奶厂这几年周边也有不少新地出来啊，比如保利天汇，比如合景臻颐府，比如联投文津府，比如世界大观一二三期....咋就没有带热奶厂呢？
请注意，这些都是敌军！！来抢客的。
1、他们是纯宅地，非综合体项目，没给奶厂带来配套增量
2、他们和奶厂是割裂的，各自为营，赋能不了奶厂四大金刚
所以，这么一番看下来，也就不难理解，为什么广钢二手表现更好了。
广钢现在的价格相比较更亲民。而且它非常适合生活，学铁商、医疗全部都有。
对目前的这批买房客来讲，大家还是更多地去看现成的。而整体呢，荔湾又在做全面的开发，周边陆续在兑现，生活氛围比较浓一点。
奶厂的问题在于，虽然政府是在开发，但是开发的是奶厂另一端，对奶厂而言它没有更多加持，商业没有，地铁没有，而且它的价格更高，所以呢，奶厂更加局限于要开车的客户。
以上。
