Casanova | 做行业培训如果自己狗屁不通与诈骗何异？？？

不得不续一下前一篇： Casanova | 有人抄我文章还不承认怎么办……

昨天就有朋友跟我讲：咦？那群人怎么也不删帖也不道歉，反而还发了续集……真心奇葩了。我倒也只能笑笑，不想四处骂街坏了自己格调。

不过今早打开读了一下，讲真的，感觉必须做个回应了。里面什么狗屁玩意儿？感觉瞬间文盲有了追求，不满足于抄袭，开始自由发挥了？但是好歹这篇与我多少有些联系，不得不对立面的诸多垃圾观点予以扶正，以免庸医误病、庸师误人。

主要看这段：

错误观点1：

100%续租，并不等于原价续租，楼宇的涨幅都是在客户可以接受的范围之内，部分续租租金高于市场增幅。

100%续租可能会牺牲一点租金，但是换来的是市场的口碑、知名租户云集的市场形象以及超级稳定的现金流。 站在更高一个层面看，是不是资产价值最大化呢？

什么狗屁思路！！！其实大家可以理解，我们讨论满租是否合理、100%续租是否合理的基础是资产价值的最大化。租金涨幅在客户接受范围内、同时高于市场增幅，就意味着是合理的价格？？？？不原价续租就意味着是合理的价格？？？呵呵。第二段提到的”市场的口碑、知名租户云集的市场形象以及超级稳定的现金流“，你跟投资人就交代这些？？？？所有这些只是因，不是果，所有最终的口碑、形象、现金流稳定性，都应该落到对应一定资金久期的回报上。我有点发怒的原因是，这些李鬼解读我的观点是，根本上南辕北辙，于我的本意相违。说明，他们本身抄袭时就不是一个好的读者，对我原来写的东西也是一知半解而已。

错误观点2：

还有一种情况，如果项目面积不大，5万平米以下，极有可能只有几个大租户，因为面积大，因为装修成本分摊的原因，租户100%续租也是很正常的。

这段更扯了。明显是没有实操经验的。5万平米以下，只有几家大租户。呵呵。我记得我应该写过，本身办公楼不论面积大小，都应该有一个健康的tenant-mix。这里面应该有大面积的主力租户（大体量客户，给你低于平均水平的租金，但帮助锁定整体项目的形象定位和提供高稳定性）、一般租户（一般面积客户，给你平均租金，提供平衡的形象、稳定性和租金收益）、小租户（小面积客户，高于平均的租金，形象要求可以放款，帮助项目提升整体回报）。这样的目的是在整个项目未来的资产管理过程中提供均衡的回报/风险组合，同时为长久大租户扩租之类的面积变更需求留好buffer（小面积租户就是留给大客户扩租的）。在这种认知基础上，”5万平米以下，只有几家大租户“ 意味着：1. 租金回报收益一定大大低于合理水平。2. 将来要是有几家租户要扩租，你踢谁？踢了谁都余下大面积空置，简直愚蠢。如果我做的项目里接手的时候是这种局面，那么更不会是100%续租了，若是世道好，那就得赶紧主动调整、防患于未然，简直是一个拆弹专家的工作。