中国住房需求测算2024
文：任泽平团队
2024年3月，国常会定调“房地产产业链条长、涉及面广，房地产事关人民群众切身利益，事关经济社会发展大局”。我国房地产市场的供求关系发生了很大变化，以地产销售、投资为核心的总量指标逐步放缓，房地产大开发时代落幕，存量房主导时代已经到来。
考虑到城镇化进程、住房改善性需求、城市更新等，未来我国房地产还有一定的发展空间和潜力。
我们从2018年开始推出《中国住房存量研究》系列报告，连续多年跟踪测算全国城镇住房存量和未来需求，本报告作为系列报告的延申，对中国住房需求进行测算。
据测算，到2030年我国新增住房需求缓慢降至9.1亿平方米，预计2024-2030年我国新增住房需求在9.3亿平方米/年，其中刚性需求、改善性需求、更新需求占比分别为29.0%、41.1%、29.8%，改善性需求成为我国住房市场最大的需求支撑。
1998年房改以来，我国房地产市场得到快速发展，从1990年代的福利分房到住房商品化，中国城镇居民经历了从筒子楼到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步。近年来，我国房地产市场的供求关系也发生了很大变化，以地产销售、投资为核心的总量指标逐步放缓。
房地产大开发时代落幕，存量房主导时代已经到来。
2023年，我国房地产整体销售低迷、房企拿地谨慎，拖累经济恢复和地方财政。2024年3月，国常会定调“房地产产业链条长、涉及面广，房地产事关人民群众切身利益，事关经济社会发展大局”。
考虑到城镇化进程、住房改善性需求、城市更新等，未来我国房地产还有较大的发展空间和潜力。
我们从2018年开始推出《中国住房存量研究》系列报告，连续多年跟踪测算全国城镇住房存量和未来需求，
并在报告《中国住房存量测算：过剩还是短缺》中首次测算了全国城镇住房存量情况，
本报告作为系列报告的延申，对中国住房需求进行测算。
在已有研究的基础上，我们与时俱进设计了一套基于人口普查、人口抽样调查、各房龄房屋抽样调查等数据的系统测算方法。
我国住房需求主要包含三大部分：刚性需求、改善性需求、更新需求。
其中，刚性需求是由城镇人口增加带来的居住需求，城镇人口增加包含原有城镇人口的自然增长和城镇化率提升带来的新增城镇人口；改善性需求是由人均住房面积提升带来的居住需求；更新需求是旧房拆除更新带来的居住需求。
对于我国未来住房需求，部分市场观点持有悲观态度，认为未来我国住房需求将持续下跌至较低水平，引发市场担忧。
然而，根据我们的测算，2024-2030年，我国住房需求总量约65亿平，年均新增住房需求约9.3亿平/年，并不会大幅下跌至较低水平。
预计到2030年，我国住房需求缓慢下降至9.1亿平方米，其中，刚性需求2.5亿平、改善性需求3.7亿平、更新需求2.9亿平。
为验证模型的合理性，我们使用国家统计局公布的商品住宅实际销售面积数据，对我们的模型数据进行了回溯。
根据模型测算结果，2017年、2020年、2023年城镇新增住房需求分别为13.5亿平方米、13.0平方米、9.3亿平方米；2017年、2020年、2023年商品住宅实际销售面积分别为14.5亿平方米、15.5亿平方米、9.5亿平方米，误差相对较小，证明模型的测算结果比较符合实际情况。
（1）测算思路
长期来看，城镇人口增长带来的刚性需求、人均住房面积提升带来的改善性需求、旧房拆除带来的更新需求三部分共同构成我国新增住房需求。
为测算我国住房需求，我们分别计算各部分住房需求，加总得出我国住房需求。即：当年我国住房需求=刚性需求+改善性需求+更新需求。
（2）主要假设
根据人口普查定义，家庭户是指以家庭成员关系为主，居住一处共同生活的人；集体户是指相互之间没有家庭成员关系、集体居住共同生活在一个房间的人口。显然，集体户人均住房面积远小于家庭户，直接使用城镇家庭户人均住房面积测算城镇住房存量存在高估。鉴于以上问题，我们假设城镇集体户人均住房面积为家庭户的35%。（具体请参考：
《中国住房存量报告》
）
（1）刚性需求：人口自然增长、城镇化率提升带来的城镇常住人口住房需求增加
我们预计，2024-2030年，我国新增城镇常住人口约0.5亿人，城镇化率提升约4.7%，带来住房需求20.3亿平方米，年均2.9亿/年。
在假设人均住房面积不变的前提下，刚性需求增量=新增城镇常住人口*城镇人均住房面积。
近年来，我国人口增速、城镇化速度均明显放缓。
总人口方面，2017-2023年，中国每年出生人口数连续七年下降，2023年出生人口约为2017年出生人口的一半。自2016年以来，由于生育率低迷，我国每年新增人口数都在持续减少，预计未来一段时间，国家会加大力度出台各类政策大力鼓励生育。关于中国未来总人口的预测，我们采用育娲人口研究的《中国人口预测报告2023版》中对中国总人口预测的中预测数据（请参考
《中国人口预测报告2023版》
），并基于2023年我国真实人口数据进行合理调整。
城镇化率方面，近几年，我国城镇化速度放缓。
2018-2023年间我国常住人口城镇化率每年提升0.8%-1.2%，相比于过去20年处于历史最低水平。国际经验表明，城市化的发展近似于一条被拉平的“S”曲线，我国城市化发展正处于快速发展期的减速发展阶段末期，城镇化率略高于世界平均水平56.2%，低于高收入经济体的81.9%和中高收入经济体的68.2%。关于城镇化率的预测，我们采用育娲人口研究报告中的预测数据，根据育娲人口研究报告，到2035年中国城镇化率将达到75.1%（请参考
《中国人口形势报告2024》
）。
关于人均住房面积的测算，基于我们的假设：城镇集体户人均住房面积为家庭户的35%，结合人口普查、1%人口抽样等公布的已有城镇家庭户人口、城镇集体户人口、城镇家庭户人均面积数据，加权计算得出2014-2020年期间每年的城镇居民人均住房面积及增速。未来，中国房地产发展由高速逐渐转向中高速，我们预计2024-2030年城镇居民人均住房面积将以年均1.1%的增速线性递减至1.0%的增速，再逐年推算出2024-2030年城镇居民人均住房面积。
此外，由于我国存在行政区划变动的现象，部分就地城镇化人口（农民带房入城）不产生新增城镇居住需求，若不将其剔除会导致刚性需求被高估。
