广州700-900万预算的买家，选择好像不多

果爸看房 · 公众号 · · 2025-03-06 18:53

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不是说这个价位没有什么房子，也不是没有比较好的项目，但这个价位买家，能选择的比较少，要么买要么不买。

这其中主要的纠结是：

是上车已有的准现房或者现房，还是等其他更新的新规产品出来？

预算以内确实买不到好的，要不要踮踮脚再上一个台阶？

这个预算去郊区，能买到偏改善的大四房，但是否不如留在天河海珠选个刚需点的产品？

东南西北看了一圈房子，确实不好选啊。

在荔湾，这个价位比较吸引人是保利珠江天悦，3.3米的层高，最小130平起步，纯改善社区。

不过南侧比较糟糕的环境，东北向望江，怎么看都不是很理想。内港湾这个饼，什么时候能兑现，到时候会做成什么样子？如果参考广钢中央公园的进度，我没有很乐观。

另一个选择大概是保利朗阅，曾经的广钢最后一个项目。

现房+偏改善的定位，是它目前最大的优势，买个130-140平的四房，或者买个178平的大平层，也差不多能满足很多本地置换家庭的需求。

只不过，如果从芳村内部置换过来，再买个大面积，还是会担心同样步广钢北区的后尘。

从生活便利度而言，去10号线的距离不定，去11号线又太远，初中以后不保证能摇中省实，好像差点意思。

如果去对面的海珠西，密度相对低点的，大概率就是绿城了，有地铁有学校，配套是比较优势，只不过交房时间太长了，三年的成本大几十万了。

另一个值得入手或许是燕语堂悦的小高层，这种产品在海珠西楼龄10年以内的小区中都是很稀缺的，再加上户型这么好，蛮适合周边介意超高层改善家庭的。

不过考虑到旁边几栋都是超高层，东侧有华新的商业，从视野采光来看，买家也有后期被遮挡的考量。

天河的盘呢，从产品力和配套来说，这个价位具备竞争力的不多。

比如天瑞107/112平的入门级四房，品质教育都很顶了，但还得接受没地铁的硬伤，现在没有，8年10年后估计也没有；

比如天河和樾府124平的四房，学铁商兼顾，生活便利度、教育配套都是同价位很好的配置，但天河白云交界的板块，嫌弃的人也不少；

要么等天河都荟152平的小高层板楼，但具体卖什么价格不清楚，交房时间基本也要3年，额外持有成本也要小五十万；

至于天河壹品、保利天汇，户型上的劣势，让很多买家担忧以后的流通性，相比万博悦府，天瑞，教育配套也差了一个档次。

去到番禺，买家看得上的也许只有万博悦府了，能买到124-140平的四房。

优点能找出来很多：

比如九年一贯制学校保证直升，小学东风东、中学广雅，虽然都是挂牌，但在新盘的教育配套中，这是顶配了。

比如三条地铁环绕，自带华润万象系的商业，北面就是长隆，旁边就是万博CBD，还有10来个商业综合体，商业的配置拉满。

品质圈层就不用说了，虽然看起来比较虚，但能买得起至少600万房子的，素质肯定都比较高。

从地段交通上来说，从这里去到琶洲西区，通过18号线通勤，时间也就20分钟左右，效率很高了。

但作为传统意义上的郊区，会一直有买家怀疑。

买这里是否能保值？是否天河海珠更好？

类似的逻辑，放在白云、黄埔也差不多。

要么是暂时没有产品力、配套都很强的新规产品，要么就是买家对这个板块本身能否承接这么高的购买力、对未来流通有一定怀疑。

所以看了一圈下来，很多买家看迷糊了，哪里都有硬伤，接受不了。还有一部分买家因为要卖房，周期又会拖得比较长，自己的卖不掉，这些价位的没有很动心，也干脆拖着。

我的建议是什么呢？