租房市场相比楼市，市场化的程度更高，对供求关系的变化更敏感。
因为租房只有单纯的居住属性，这个城市打工和定居的人多了，租房市场就会繁荣，
反之则会疲软。
但是楼房，除了居住属性，还有投资属性；
之前很多人把房子当成投资品，也有人把房子当成储存财富的一种形式；
比如很多资产比较雄厚的人，他们在资产配置中，房子是和股票、债券、贵金属并列的一种大类资产；
配置的目的主要是为了分散风险，尽可能
找到
八竿子打不着关系的几类资产，并不在乎单一资产的阶段性涨跌。
还有，有时候结婚也和买房挂钩，房子还是部分城市落户的条件之一；
这些都是附着在房子身上的价值。
所以，和房价的涨跌相比，租金的涨跌更能反映当下经济的活跃程度。
年轻人是租房市场的主力。
当下大学生的就业比较困难，很多年轻人找不下工作，或者收入水平下降，那么租房市场的需求自然也会减少。
还有进城务工人员的减少，租房的需求也会下降。
当然了，除了需求下降，租金的下跌还和租房市场的供给大大增加有关。
2024年，
保租房
大量入市。
保租房和公租房相同的地方是，都是公共事业统一盖的楼，不为了卖，纯为了出租。
区别在于，公租房是面向低收入群体，家庭比较困难的人群。
而保租房则是城市为了鼓励特定的人才和产业在当地开展经营，而提供的一种福利；
一般面向新市民、年轻人。
租金水平一般是同地段、同品质市场租金的70%~90%，而且限制涨幅。
但是一般户型都很小，50㎡~70㎡左右，是年轻人的过渡住房，等成家有了孩子之后，基本都得搬到常规的商品房或者回迁房里去。
而且保租房一般是和某几个企业绑定的，你不是和房东签合同，而是和企业签；
如果某个员工从这个企业离职了，这个保租房也得退掉。
还有很多
长租公寓
也来瓜分租房市场的份额。
和保租房、公租房这类公共事业不同，长租公寓是市场主体以盈利为目的开发的。
品质较高，价格也更市场化一些。
截止2024年8月，北京长租公寓的数量已经超过280家，上半年共开放10.26万套房源。
长租公寓的加入，进一步增加了租房市场的供给。
还有一个原因，就是很多本来打算买房的房东，发现一时半会卖不掉，或者价格太低根本接受不了，所以就
“转售为租”
，先挂出来出租吧。
去年很多中介都遇到过这种情况，就是到期的租客都不续签了，准备要卖；
但是挂出去几个月之后发现连看房的都很少，想要成交，价格低到无法想象；
试完市场的深浅之后，就回去重新和中介签了租约。
这也是用时间换空间，用租金来弥补房价下跌的损失。
所以，一头是租房的需求大不如从前，另一头是大量的房源进入租房市场，租金的下降是必然的。
个人房东的日子目前是比较难过，坐在家里等着租金打到卡上的美好日子可能一去不复返了。
当房子失去了上涨预期，剥离婚姻、户口等附加价值后，便会回归居住属性。
回归居住属性的房子，就可以用
租金回报率
来衡量房价的高低。
当租金回报率高于无风险收益率，也就是10年期国债收益率，或者定期存款时，那么说明房价的底快到了。
工商银行3年定存目前在2.75%左右，大部分房子租金收益率是达不到这个数的。
所以要么房价继续往下调整，拉高租金回报率；要么定存的利率继续往下调。
当租房和定期存款的收益差不多了，那些没有投资、婚恋、户口附加价值的房价也基本见底了。
