这是一篇本该春节期间发出来的文章，但因为春节期间一直在全国各地考察，回厦门之后又一直忙开春的事儿，始终没腾出手来下笔。虽然这是一个非常时效性的标题，但也许对今年的楼市而言，将会有较为深远的影响。因为……这一届返乡客不行了。
漳州返乡置业潮不行，泉州返乡置业潮不行，莆田返乡置业潮不行，福州返乡置业潮不行，潮汕返乡置业潮不行……要知道这些城市过去十几年的返乡客几乎撑起了这些城市15%—25%的年成交量。这一届返乡客为何如此之弱？
一、2018年，因为总所周知的原因，大多数人没有赚到钱。
去杠杆+毛衣战，让原本就很难的生意难上加难。买房投资这件事，本就应该是赚了钱之后衣锦还乡的体面活儿。没赚到钱，对2019年自我收入预期的不确定，没钱的自然不买房，有点闲钱的人也想留着点闲钱过冬。
这一届春节不仅仅是楼市不行，连旅游都受到很大冲击。在与广东朋友交流时，他们说道原本一到节假日就人山人海的长隆，今年春节只有7万的客流。而往年这一数据，是21万打底。
潮州和汕头的朋友们更是实诚，往年大家都在酒店开房打牌，放几万的烟花爆竹是常有的事儿，今年的春节格外冷清。串门的少了，就连囤炮仗的小伙伴都遇到了人生中最难过的一个春节。
二、2015-2018年，多数三四五线城市被快速透支。
过去的三年到四年时间里，一次国开行别出心裁的刺激，事实上让中国房地产完成了第一次软着陆。此前银行手里大量开发贷等三四五线城市烂账，一把解了套。完了开发商继续三四五线拿地，被集体割了韭菜。高位接盘的开发商在春节纷纷降价却无人问津。
一方面是开发商别出心裁各种春节返乡置业优惠层出不穷。另一方面衣锦还乡的人们出于各种原因不敢买房。
史上最惨烈的返乡置业季，就这么悄无声息地过去了。
三、返乡置业疲软的另一面，是深圳等一线楼市的崛起。
深圳8000万豪宅刷屏，上海住宅销售升温……一系列与2018年主旋律大相径庭的消息接踵而至。我们看到的是一线城市被压抑一两年的需求急剧释放。好地段、高总价的产品先行升温，必将引发中产盘、刚需盘的交易雄起。
宽松的银根、限制条件的松懈等“利好”，让原本被打压的半死不活的一线楼市瞬间集体还魂。春江水暖，一线城市的顶层精英们当然是率先嗅到资产价格复苏的春意。出于对机会的感知和货币宽松下的保值刚需，他们还是坚定地率先在楼市投下了一枚赞成票。
四、开发商的战略转向
2015-2018年的规模之战让许多头部开发商都下沉到了三四线甚至四五线。大量的资金库存压力在2018年被降杠杆压的死去活来。2018年10月一纸棚改货币化取消让许多开发商乱了阵脚。当我看到棚改货币化终结的那一刻，脑子里闪过某排名十分靠前的房企上半年，不惜一切代价玩命压缩销售周期，实在先知得让人五体投地。
从2019年各家开发商老板的内部讲话来看，
回归一二线，聚焦强二线
几乎是所有开发商的共识。
三四五线楼市短期内被套，一二线城市的高价地短期内也没有解套的可能。但是开发商手里又有钱了——宽松的货币政策、松绑的发债环境和急于获地增强信贷流转的需求，必将引发新一轮的一线城市、强二线城市的土拍活跃。
2019年，几乎可以肯定，一线城市、强二线城市的土拍市场不会平静。
土拍市场的重新活跃，将会在下半年传导到多数强二线城市的新房市场。一次次地价爬坡的坚实落槌后，一二线城市的购房者恐怕很难保持冷静。在股市里赚到钱的朋友们出于避险考虑，当然会拿一部分红利出来“稳”在一二线的楼市里。
很遗憾，2019年，一二线楼市的供应量，很难应付这么旺盛的需求。
这个桥段很眼熟，不同的是三四线短期内很难雨露均沾。当然，这个桥段还有彩蛋——一则面积测量新规范出来征求意见了。在我看来，这则征求意见稿的背后，是对土地价值的重新定价，我们也需要对旧的资产价值重新认识。而这一切，都指向了土地的产能与价值。
产能高的城市，土地的效率与产值变得更高了。
五、长效机制已经在不少城市迈出了第一步
