说一下上周的热点事件。
上周，广州城中村改造的样板工程“广州湾区新岸（罗冲围）片区潭村项目”因拆迁补偿问题被迫叫停，与以往旧改项目遇到的钉子户情况不同，这次的事件是村集体及全体村民对拆迁补偿标准的强烈不满，“钉子户”有演变成“钉子村”的趋势。
广州在今年3月29日发布了全国首个专门针对城中村改造的地方性法规《广州市城中村改造条例》，《条例》对城中村改造目标、改造方式、补偿安置方案、土地征收、纠纷解决等方面进行了详细规范，作为广州城中村改造的样板工程，“广州湾区新岸（罗冲围）片区潭村项目”备受瞩目，这个项目的样板作用甚至主导着大湾区所有城中村改造项目的推进思路。
在媒体报道的潭村项目的征收拆迁补偿方案中，以合法房屋的补偿为例，框架结构的补偿单价是3600元/㎡，征收奖励是3000元/㎡，也即征收补偿最高标准只有6600元/㎡，3个月内签约并搬迁的情况下另外给予15%的奖励，这也是潭村村民不愿签字且吵得沸沸扬扬的真正原因。
相比以往因拆迁暴富的猎德村等典型案例，潭村作为广州“做地”制度和城中村改造新规的先行者，在拆迁补偿标准上相比以往民营房企主导的纯市场化的拆迁补偿标准确实存在巨大的差异，以前村民“盼拆迁”，现在村民“怕拆迁”。
有不少潭村当地的村民表示，6600元/㎡的征收标准如果落地，很多村民将一夜之间回到解放前。假设村民一家有300平房屋，按照补偿标准计算的拆迁款为198万，3个月内签约并搬迁还能拿到29.7万的奖励，再加上首期一次性12个月临迁费6.72万，300平米拆完收到手里只有234.42万元，但用现在的200多万想住回到300平米的白云区新房，哪怕面积再打五折，也是天方夜谭（ 比如紧靠潭村的建发九龙仓央玺，均价为3.6万起）。
4月10日，广州市白云区人民政府石井街道办事处发布了《广州湾区新岸（罗冲围）片区潭村项目（石井街段）拆卸（含围蔽、平整场地等）代建管理服务暂停公告》（实际为暂停招标），后续大概率会通过政府组织的听证程序重新确定拆迁补偿方案。
需要注意的是，市场方面认为，在政府、国企主导城中村改造项目的背景下，本次拆迁谈判最后博弈的结果预计还是会离村民的预期有一段差距，主要原因还是房地产行业自2021年集中爆雷以来的持续下行，甚至城中村靠拆迁暴富的时代将彻底成为历史。
当然，城中村改造本身的推进势在必行，在政府、国企主导项目实施的背景下，通过征收拆迁流程和补偿标准的统一确实能大大提高项目的推进效率，尤其是在制度设计和行政介入方面，相比以往民营房企主导的市场化拆迁谈判肯定更高效一些，但在补偿标准的制定方面政府、国企确实要更加谨慎并综合权衡各方的利益诉求，不然“钉子户”变成了“钉子村”，城中村改造肯定会遇到更大的阻力。（更多实务问题的分析欢迎在本周六的专题会上详细交流和探讨，详见《
20240420交流会：城市更新与城中村改造项目的现状分析、风险梳理、行政赋能与盘活处置
》）
从最新的进展情况来看，我们对潭村项目拆赔问题的最终处理结果还是保持着相对乐观的看法，或者说是政府层面会从更宏观的角度引导和降低村民的拆迁补偿预期，这对于我们从事地方国企和城投平台的城市更新、城中村改造项目的投资业务来说，其实相对属于利好，因为项目的推进更容易看懂，拆迁补偿等主要成本更加明了，项目的经济性以及项目进度方面的预期也更加明朗。
我们今年一直都有强调“三大工程”中的城中村改造、保障性住房建设项目对拉动房地产行业的绝对重要性，包括现在政策性银行也一直追着这些项目放款。在《
如何才能把钱赶出银行
》一文中，我们也重点强调了目前金融行业及理财产品的大面积爆雷也主要是房地产行业持续爆雷所致。事实上，土地财政落幕后，今年的水电气费迎来了普涨，比如今年已发布天然气涨价方案的市县就达到了120多个，其中最引人关注的要数重庆的天燃气表更换后费用暴涨的事件，重庆为此还特意成立了联合调查组予以纠正。
我们注意到，地方政府和城投平台目前的债务压力是相当大的，我们目前在城投业务的投资方面也做了非常多的调整，比如存量资产盘活与低效用地利用方面，我们在国企、城投的项目库中筛选和搭配合适的项目进行包装，公益性和经营性项目肥瘦搭配，比较典型的是城中村改造、片区开发、EOD等项目，不仅帮国企、城投解决政策性银行的贷款申请问题，还能一次性解决我们作为社会资本的资金进入问题。
更多基础设施及城市更新、城中村改造项目相关业务的交流与合作，欢迎联系西政财富与西政资本。
