经历过去年的疯狂与调控速冻后，近期上海又掀起了一波抢房大战，各类抢房视频、图片惊爆圈内，不少购房者更难免疑惑，此轮调控效应是否已经穷途末路？房地产税草案今日已成型，房地产税就真能降房价吗？
2月25日,几张上海嘉定区的上海派楼盘几百人连夜排队购房的图片在朋友圈流传。
图为朋友圈流传排队等号购房的客户
场面到底有多火爆？让我们到现场感受一下↓
据央视网报道，这个位于上海嘉定区的楼盘认筹仅过去两天，近千组客户就交了认筹金。单价33000元，比均价37000元的二手房还便宜，无疑是引购房者前来的重要因素。
这个开盘的现场是开发商在几天前将小区边的一个篮球馆临时改造而成的，已经交了认筹金的客户就坐在里面排队，整个篮球馆里大约坐了有一千人。
图为已经交了认筹金的客户
尽管上海一直在调控楼市，还是挡不住购房者的热情，不少购房者更难免疑惑，此轮调控效应是否已经穷途末路？
据网易房产调查，上海嘉定区某项目现场，售楼处内外确实如网传一般，挤满客户与中介。
经了解，项目主推面积段为68-108㎡，单价3.2-3.4万/㎡左右。自去年楼市地价与房价扭曲性上涨之后，各区房价尤其是外郊环线新房价格几乎是火箭式上窜，外环内6万、环外4万似乎成为买卖方共识。以此类比，这次楼盘价格对购房者而言确实有足够的吸引力。
有知情人士透露，虽然价格的相对合理是该项目排队的原因之一，但是背后也不乏开发商的营销手段，雇佣人员排队制造热销现象以促进销售，这也是开发商营销惯用的手段。
另一方面，一季度上海楼市的供需失衡，也是导致“排队购房”再现江湖的重要原因之一。
自去年第四季度以来，上海市房管部门就开始实施严控新盘预售证审批、严控新房价格等行政手段。
网易房产采访了上海多家大型房地产开发商营销负责人，大部分原本定在去年底今年初开盘的项目，都在等着政府批复预售许可证。预计3月底能有一部分项目拿到预售许可证，但整体而言，市场上的项目还都处于“未开盘”和“无房可售”状态。
网易房产表示，排队买房在目前的上海房地产市场仍属于偶发现象。
除了热议的上海楼盘外，曾经被认为是降低房价的“利器”房产税再次进入人们的视野。一时间，不少人开始着急了，2017年楼市难道要变天了？
据《中国经济周刊》2月28日报道称，中国财税法学研究会会长刘剑文在表示，房地产税法草案已经完成，最快有可能2017年提交全国人大常委会审议。
在全国范围内出台并征收房地产税的呼声由来已久，很多人坚信：政府开刀征税那天，便是炒房客、房姐房叔们末日来临之时，涨上天的房价就一定能降下来。
国际货币组织IMF调用了美国51个州和77个大都市统计区的数据进行回归分析，房地产税对房价的影响，结果发现：
房地产税的增加可以有效降低房地产价格的波动性，房地产税率每增加0.5%就可以把房地产价格波动性降低 0.5-5.5%，而且这个量化关系非常稳定，哪怕是地区不同，监管法规不同，房地产价格波动性计算方式不同。而且从量化分析上来看，增加房地产税可以显著地降低房地产交易当中的杠杆率。
房产税的历史和效果
中国房产税昨天、今天和明天
中国很早就开始了房产税的立法实践，但在征收实践上，受制于客观经济环境和政策需求，一直没有被作为主力税种。
1950年，中央政府政务院颁布《全国税政实施要则》，房产税成为全国开征的一个独立税种。1951年，政务院公布《城市房地产税暂行条例》，房产税、地产税合二为一，简并为城市房地产税，只在核准的城市范围内征收。1984年工商税制改革，房地产税被分为房产税和城镇土地使用税两个税种。1986年《中华人民共和国房产税暂行条例》实施，成为目前房产税的适用依据，条例中将所有非营业的个人用房纳入免税范围，排除了80%以上的可征税房产。
2003年，十六届三中全会通过《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决议》，提出条件成熟时可以取消不动产的相关收费，改为对不动产统一征收物业税。这是中国首次提到对自住房进行征税。此后，社会各界对房产税扩围争议不断。
2006年，房产部门、财政部等联合对物业进行评估和税收统计，即物业税的空转。2007年，国家税务总局在发布《2007年全国税收工作要点》中提到继续推进物业税空转试点，北京、江苏、深圳、天津、安徽等十个省市完成物业税空转。
2009年1月1日起，《城市房地产税暂行条例》废止，外商投资企业、外国企业和组织以及外籍个人纳入1986年《中华人民共和国房产税暂行条例》适用范围，内外两套税制完成统一。
2011年，上海、重庆率先开展自住房房产税改革试点。2012年，国务院发文指出，要稳步推进房产税改革试点，让房产税成为财政收入可持续来源。2013年5月，国家发改委发布《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》，提出扩大房产税改革试点。同年8月杭州、南京等城市制定和上报房产税征收方案，但最终被紧急叫停。
2013年11月，十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出“加快房地产税立法并适时推进改革”，房地产立法被提上日程。2015年8月，房地产税纳入了第十二届全国人大常委会立法规划，正式为房地产税立法划定时间表。
住房免征，财源有限
中国目前仍按照1986年《中华人民共和国房产税暂行条例》征收房产税。
《暂行条例》规定，计税依据为房产原值扣除10%-30%后的余值，对于出租房产计税依据为房产租金。税率方面，按房产原值扣除后余值征收的，为1.2%；出租房产按租金征收的，为12%。《暂行条例》同时规定了5类免征对象，其中包括个人所有非营业用的房产，这意味着占全国城镇商品房存量金额80%以上、存量面积90%以上的房产被纳入免征范围。目前，办公楼和商业营业性用房成为主要征税对象，两者在全国存量房市值中占比不到20%，面积占比不到10%。而采用历史成本法的房屋余值作为税基，和西方采用的房产评估值相比，房产增值额未被纳入征税范围。因此中国现行的房产税，由于征税对象范围窄、税基偏小，导致目前房产税收入在地方财政税收收入中占比十分有限，2007-2015年维持在3%左右，2015年3.27%。
试点效果不理想
改革试点，沪渝先行
2010年国务院和财政部三次发文，推进个人住房房产税改革。2011年，上海和重庆响应号召，率先试点进行房产税改革，开始对个人住房征收房产税。当时实施的背景是房地产短周期牛市，房价迅速上涨，2010年4月国务院推出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（新国十条），开始在全国主要省会及计划单列市进行限购措施。而房产税也被当做抑制不合理房地产需求和房价过快上涨的工具进行试点。
上海和重庆的试点方案应该是未来全国推广房产税的重要参考方向，他们主要具有以下几点共同点：1）征税重点以新增购房为主，同时，买高价房就要交更多的税；2）差别化税率。上海有两档，重庆有三挡，控制高档住房的比例；3）较为宽松的免税政策。这样可以减少因为房产税对居民的基本住房需求的侵害；4）限制外来的投资需求。根据是否为本地居民采取不同征税条件。
由于试点城市的侧重点、调控目标不同，上海主要是抑制投资，重庆主要是抑制高档住房消费，两市的具体细则各有所长。1）上海调控面更广，覆盖了全市各区，而重庆仅是主城九区；2）上海重点调控增量住房，重庆是高端住房；3）上海实行一般比例税率，重庆是差别税率，相对来说，重庆更能体现公平；4）上海的优惠政策更人性化，符合其一直的人才引进的理念；5）税收用途来看，重庆的更为明晰。
试点效果不佳，推广陷入停滞
从上海和重庆的试点看，并未达成预期效果。
一方面是没有获得可观的财政税收。两市房产税在税收总占比中未明显增长，分别为2.5%和3.5%，是土地出让收入的7%左右，而扩围的个人住房房产税并不多。
另一方面是对房价影响不大。上海及重庆试点房产税的前3个月，两市住宅成交量分别下降46%和26%，比同类城市降幅高10至20个百分点，但成交均价并未出现明显下跌；第二年，两地成交量均呈现较大幅度的增长。此后3年多，房产税试点对房价的影响几乎可以忽略不计。以北京作为上海的对照城市，成都作为重庆的对照城市，可以看出两者的变化趋势几乎一致，试点城市的波动并没有比非试点城市波动小，可见房产税并不能抑制房价，打击投机。
另外，重庆房产税还针对了高档住宅进行一定的抑制，但是存在开发商将高档住宅归为普通住宅的行列以规避房产税的可能性。
上海、重庆试点并未取得预期效果，此后个人住房房产税试点陷入停滞。2013年5月，因房地产市场热度持续不减，杭州出台 “杭州方案”并被视为房产税扩围的基准方案，但在出台前夕被紧急叫停。
试点不足
上海和重庆的房产税试点主要不足点在于：
1）税基窄，税率偏低。上海的房产税只针对增量房，不涉及存量房；重庆包括了存量房，但只针对高档住房。这样做的确操作性强，但对新、旧买房者来说稍显不公平。同时，上海税率是0.4%和0.6%；重庆是0.5%、1%和1.2%。低税率很容易把房产税转嫁给购房者，降低了抑制投机的作用。
2）缺乏房产价值评估体系。上海和重庆是以房屋的市场交易价格作为计税依据的，且与之相应的房产评估机构还未建立。这样做有失公允，在对房屋刚性需求的情况下，由购买者承担了主要的税负。应该由房产的评估价值为计税依据，当房产升值时，税负增加，抑制房价上涨；同时，建立完善的房产评估机构，建立不动产登记制度，解决相关技术难题。2015年3月1日，颁布《不动产登记暂行条例》，为全国的推开房产税提供了便利的条件。
3）缺乏整体税收结构的调整。上海和重庆只是单纯的增加了一项房产税，并未相应调整税收结构。由于税率较低，并未造成什么不利影响。但是如果新开征一个税种，应该有全局观念，适当降低其他相关税种的负担。
4）立法不够健全。上海、重庆为了房产税各自颁布了《暂行办法》，这属于规范性文件，不是法律法规。中国针对房产税有《房产税暂行条例》，里面规定对个人非经营性住房免征房产税，这就会与试点城市的个人自住住房征税矛盾了。法律依据的不足可能会导致征收效果不好，甚至偷税漏税等问题。现在《房产税法》还未列入2016年立法计划，只有提高房产税的法律层级，才能提供有力的保障。
国外房产税实践经验
概况
世界多国或地区的房产税制改革对中国房产税有很多启示：
1）房产税制改革需要获得纳税人支持。一方面，纳税人是房产税的有效监督人，另一方面，这直接影响到房产税的实施效率。
2）坚持“宽税基、少税种、低税率”的改革方向。宽税基：对大多数房地产拥有者征税，仅对公共、宗教、慈善机构等少数免税；少税种：即有关房地产的税种较少，大多数只开征了财产税、所得税、转让税等几个税种；低税率：为了避免居民负担过重，影响房产税的实施，一般把房产税的税率设置较低。
3）建立有效的房产税收管理体系。这是成功实施房产税制改革的先决条件，主要包括房地产登记管理制度和房地产评估制度。
4）正确处理房产税和地方财政收入支出的关系。税制方案改革一般都会伴随着地方财政的变化。尽管德国、美国等由于税基宽、效率高，即使税率低，但也能够为地方政府提供充足稳定的收入来源。
美国
国房产税政策
美国是西方国家中房产税制最完善的国家，对土地和房屋直接征收房产税，税基是房地产评估值的一定比例（各州规定不一，从20%~100%不等）。征税对象主要是居民住宅，收入中95%以上由地方政府征收，税法由各州制定，各州和地方政府的不动产税率不同，大约在1%~3%之间。主要是对自住房屋给子减免税，通过减少税基或低估财产价值来实现。
即使美国房产税制度很完善，也曾被列为“最不受欢迎”的税收，还屡次出现“抗税”事件。再加上纳税人“用脚投票”问题的存在。为此，现在美国很多州都立法限制房产税的税率、增长幅度和限制地方政府财政支出。为了保证房产税收入的稳定性，美国将大部分财政收入用于提供能够提高土地价值的公共物品上。
美国的房产税起源于殖民时期，最早可以追溯到1671年的新泽西州。1796年到内战期间各地的物业税政策逐渐统一，按统一税率征收。
以房产税为主的财产税曾多次成为社会改革的主要目标。1929至1933年美国经济大萧条时期和20世纪70年代先后形成两次大规模抗税风潮。1978年通过的加州宪法第13条修正案规定,加州房地产税的征收不应超过房产评估价值的1%，同时此法案限制了加州政府房地产税率每年上涨的幅度，房地产税率的增加限于加州消费者物价指数或2%，以较低者为准。
加州的该提案对其他各州的房产税政策带来了重大影响。因而上世纪90年代以来，美国各州政府所征收的房地产税大为减少，主要是州以下的政府征收了大部分的房地产税，其税率要受到州政府和州法律的管制。
目前美国50个州都征收房产税，美国房产税是财产税的一部分，属于地方性税种，主要目的是维持地方政府的各项支出、完善公共设施和福利，征税主体是县政府、市政府和学区，是地方政府的重要收入来源。
美国实行联邦政府、州政府和地方政府的分税制，房产税一般由州以下地方政府征收。税基方面，定期评估房屋市场公允价值，并按照评估值的一定比例作为税基，地方政府会根据房屋的所在地、房屋类型等设定不同比例，从而实现政策引导。税率方面，州政府立法设定最高税率，地方政府自行设定具体税率。在税收减免方面，地方政府基本对自用住宅提供不同形式的减免，实现累进税率，照顾低收入等特殊人群基本住房需求。如在总应纳税额基础上进行固定金额税基减免、在应纳税额超出家庭所得一定比例时，给予所得税抵扣或返还。
大致来说，房产税的年税率中值为房屋价值的1%，在美国的50个州以及首都哥伦比亚特区中，密苏里州的房屋税为1%，排名第26；房屋税最低的是夏威夷州，只有0.28%；最高的是新泽西州，为2.38%，是夏威夷的8倍多，也就是说，一栋100万美元的房屋，在夏威夷每年只要缴2800美元的税，在新泽西却要缴23800美元。
华府地区，房屋税率最低的是哥伦比亚特区，2015年的税率为0.85%，其次是马里兰州蒙哥马利县（Montgomery County），税率为0.934%，与哥伦比亚特区、蒙哥马利县一河之隔的弗吉尼亚州费尔法克斯县（Fairfax County）的税率则为1.09%。
美国房产税沿袭了英国财产税的制度，财政分权、地方自治、私有财产保护和民主政治制度相辅相成。主要特点如下：
1）美国的房产税经过历年改进，已成为地方政府最主要的税种及最重要的收入来源。如新泽西州的泽西市在2005年已是总收入的96%。同时，还是学区收入的主要来源。
2）以房地产价值为计税依据，且计税价值的评估与房产税收的征收管理是分开的。为保证房地产评估结果客观公正，核税官员不属于正式工作人员，只负责核税，不负责征收与管理。
3）税率根据预算和税基变化情况不断调整。总税率是州政府的税率及各级政府税率的加总。州政府一般通过税法确定某个值或范围；地方政府根据当年预算、应纳税财产总价值、其他收入来源等确定。（地方政府具体步骤如下：首先,对当地财产进行估价，确定应纳税财产价值，用V表示。其次，确定下一年财政年度总预算以及除房产税外其他总收入，两者之差用T表示。最后，地方政府税率为V/T，总税率=州税率+县、市税率+其他机构税率。）
4）征管程序独特、严密便捷。首先，核税官员核定所管辖区房地产的计税价值；其次，地方政府根据本地预算及计税价值确定税率，报州或县政府同意后，令地方税务局执行；再次，税征管员根据计税价值和税率得出应纳税额，将每个人的税单打印邮寄给纳税人，有些发给银行等金融机构，由其代收房产税；最后，纳税人根据税单，开支票连同税单寄给征税机关，有些通过银行等金融机构代缴，只有极少数到征税机关上门纳税。
地方政府主力税种，家庭负担小
房产税是美国州一级地方政府的重要税收来源，如加州房产税占地方政府总收入的12%左右，纽约州房地产税占地方政府总收入的16%左右，考虑到地方政府还有经营性等收入，房产税收入在税收总收入中的比重更高，能达到30%以上。地方政府一般根据预算收入和总支出情况决定房产税的总征收数额，再结合辖区房产评估的公允价值总额，在州政府允许的范围内确定税率，因此房产税在地方政府的财政收入中保持比较稳定的占比。
美国房产税对居民的税收负担并不大。一是税率较低，平均在1.5%左右；二是通过设定免税额度等方式，保障低收入和特殊人群居住需求；三是设定房产税可抵减所得税，即房产税和住房贷款利息支出可以从个税税基中税前扣除。
英国
英国房产税政策
英国房产税起源于十七世纪中期英格兰的“炉灶税”，即以一户所拥有的炉灶数量作为征税对象的税种。现今英国住房财产税是地方政府的重要税收的收入来源，主要用于英国地方政府的公共事业开支。
地方政府主力税种，抑制房价效果不显著
尽管英国房产税对于炒房者具有一定震慑作用，但总体上看对房地产市场影响有限，抑制房价上涨作用不明显。加之英国房产税是由居住者承担的（任何居住者，包括租客租房子，需要承担房产税），因此房产税对于房价的影响微乎其微。
香港
香港房产税政策
香港的房地产税分三类，差饷、地租和物业税。香港的差饷自1845 年开始收取。1931 年，政府开始统一各区差饷，按税额的17%进行征收。2000年起，所有差饷税收统一成为政府的一般收入。政府曾多次采取差饷豁免政策。物业税起征于1940年，税额是物业估定租值的5%，税率是每一纳税年度调整一次。
改善市场、调节收入作用不大
香港房产税由殖民地时期相关税费演化而来，征收目的在于增加财政收入。香港房产税具有宽税基，低税率的特征，各类减免相对较少，整体税率也并不高，对房地产市场影响并不大。就收入分配来说，实行比例税率，对收入分配调节意义不大。
台湾
台湾房地产税政策
台湾的房产税是一个体系，包括土地税、房屋税和契税等，其中房屋税和中国改革的房产税相似。房屋税的标准基于房屋的现值，根据房屋的用途征收不同的税率。台湾的土地税制度主要是基于孙中山先生的“平均地权”与“涨价归公”的思想主张。现已形成一套成熟和完善的税制。台湾的房产税有以下几个特点：
1）房地分开，体系完整。土地的取得、持有和转让三个阶段都分别规定了不同税种；
2）以规定地价为标准。创立了一套以公告地价和公告土地现值为征税标准的土地税收制度，使计税依据更加客观、标准，并简化征税手续；
3）以地价税为中心。台湾的土地税税收总额约为房产税的三倍左右；
4）政策功能凸显。主要在于资源配置，抑制投机，还承担着“平均地权”的重要使命。
稳定的财税来源
台湾的土地税和房屋税是财政收入的稳定财源。其中房屋税占总税收比例稳定在4%左右，土地税占总税收比例在90年代初达到峰值20%，此后逐年下降，从2000年开始稳定在9%左右。因此台湾的房产税形成稳定的财税来源，能贡献总税收超13%的比例。
韩国
韩国房产税政策
韩国的房产税主要分为房屋财产税、土地综合税和综合房地产税。韩国财产税从1950年开始征收，对土地和房屋实行单一税率。在1990年之前，韩国对土地和房屋实行单一税率，税赋较轻，1990年物业税改革，打击囤地，一定程度上增加了土地的供给，改革后房价并没有立刻出现下降，而是维持一段时间后的高速增长后才出现增速的一定回调。2005年推出综合房地产税后，韩国房价出现小幅短暂下降，但之后又加速上涨。长期来看，单单一个房产税对房地产市场并不能产生趋势性的影响，长期趋势是供求关系等一系列因素作用的结果。
并非抑制泡沫、打击土地囤积的长效机制
韩国房地产税主要目的在于打击房地产投机，尤其是土地投机和囤积，提高有限土地的利用效率。短期来看，税收对房地产市场产生影响，但不改变房地产的价格走势，长期来看，没能起到抑制泡沫，打击土地囤积的效果，土地集中度变大。因综合不动产税是对拥有高档住宅的富人征收的税种，可以起到一定的调节收入分配的作用。
日本
日本房产税政策
日本房产税主要分为固定资产税和都市规划税，两者都是分别对土地及土地上的房屋进行征收。征收的计税依据为土地和房屋的市价，通常每3年评估一次，没有特殊情况不会修改。
地方政府重要财源，改善市场作用小
日本的房产税作为地方税种，大约占地方税收的40%，是地方政府重要财政收入来源；但对房价的调控作用不显著。1988年，对于持有期在两年以内的土地转让征收最高96%的税金、1989 年制定《土地基本法》，但地价飙升一直持续到1991年。而1991年《综合土地政策推进要纲》提出加强土地税收和加强对土地的合理评估，核心是增加土地税负来抑制土地价格，也仅是刺破泡沫的一个因素。在日本房地产泡沫破灭后，地价持续下滑，1997年日本出台《新综合土地政策推进纲要》，从“抑制地价”转向“从拥有转向利用”，也实施了一些减税措施，如扩大贷款利息的个税可抵扣金额、冻结地价税等，但日本地价并未改变持续下滑的态势。
综合中金在线、央视财经《交易时间》、网易房产、说钱（ID: iShuoqian）、金融经济学家吴裕彬（ID:deeywoo）、中国经济周刊、泽平宏观
