房地产限购令会把热钱引向三四线城市吗？

在刚刚结束的国庆黄金周，国内许多城市的居民关心的，不是如何躲避各大高速的拥堵盛况，而是如何在接踵而至的楼市限购政策中，分得一杯羹。

短短七天，20座城市的调控文件呼啸而来，10月8日晚间，上海、南昌也再次接连出台“限购令”。各城市新的规定，都提高了购买住宅时必须的首付比例，又对已购买住宅的人再次购买做出限制，遏制房价过快上涨，打击投资性炒房行为。

而在去年，各地还在比拼放松限购条件。

前几年房地产过度开发，使很多地方早已超过当地需求，导致三四线城市房地产严重过剩。因此国家出台了一系列的房地产去库存政策，本意是降低三四线城市的商品房库存，没想到出台政策的指向性不明确，使得一二线城市也施行了政策宽松的购房条件，让资本一下子找到突破口。

投资者们一窝蜂地拥进一二线城市。使得这些城市的房地产呈现“涨价去库存”的景象，这也是今年房地产最为显著的特征。于是，一线城市和部分二线核心城市去库存目标基本实现，但房价却一路狂飙猛进；三四线城市的房价却持续低迷。

其实，房地产市场能否可持续发展的关键是供求是否平衡，只有搞清供求关系，房地产市场才能健康发展。

房地产买方的需求分为四类：第一类是投资需求；第二类是资金富足的可支配收入者；第三类是普通消费者的贷款买房需求，即刚需，是目前购房群体中占比最大的一部分；第四类是资金不足买房者的投机需求。

如果购房需求以可支配收入和普通贷款可还款的刚需为主类，那么市场是可以在正常轨道下维持下去的。但如果购房需求中，不理智的投机者占比达到一定程度，市场风险就会加大，房价越容易偏离正常轨道，也就产生了房产泡沫。当这个泡沫膨胀到了临界点，房地产市场很可能出现崩盘。

从需求端来看，很大程度上是因为供给端存在问题。我国房价为什么始终没有办法有效抑制其升温？

在记者看来，问题就在于，目前我国房产供求关系十分不清晰。如果是供给小于需求，那么属于卖方市场，只会出现供应量紧张这类问题，价格只会上涨，但这种上涨是可以接受的。但如果市场已经是供给大于需求了，那么存量房就已经进入“浪费”状态，最终形成地产市场的产能过剩。产能过剩下的价格偏离，是一种非正常引导，又会诱使非正常供给持续增长。一旦经济出现波动或者人口老龄化达到一定程度，投机者高价买入的房子无力偿还贷款或无法顺利变现时，房地产市场的产能过剩就会大面积集中爆发，进而造成房地产市场的崩盘。

如今的限购令是不是政府在终结这轮房市的暴涨，引导资金流向三四线城市去库存？如果是这样，那么三四线城市楼市的春天是否会来临了呢？

其实也不见得。

记者看来，其一，三四线城市居民虽有住房刚需，但大部门居民却缺乏支付和购房能力，政府的税费补贴对于超出他们购买能力的房价来说，无疑是杯水车薪，这部分购买需求只是潜在需求而非有效需求。

其二，如果投资者在三四线城市买房，看么看中的就是楼市的升值空间。很明显，三四线城市的商品房因为配套设施不全且市场集中度不高，升值空间很难超过一二线城市。精明的投资者们，或许并不一定要把这块宝压到三四线城市上。

失去了购买需求和投资的三四线楼市，将仍然不是一块香饽饽。

那么目前来看，闲置的资金将会去哪儿呢？经过2015年的牛市，股市已经呈下行状态，再加上制造业低迷，资金想要寻找出路，获得较高收益，房地产自然还是成了不二首选。如今，市场上庞大的资金既不入股市，又不入楼市，是否仍在为下一轮房价的暴涨积蓄能量？

房价的关键在于，供给端和需求端中，谁问题更严重。只有搞清这一问题，对症下药，房地产市场才有可能健康发展，否则只能是立杆见影，但治标不治本的事实仍在。