闵行2035

2017年，闵行区常住人口 253.43 万人，2035规划人口是254万人。

对比宝山、青浦、嘉定、松江， 闵行的人口流入预期是弱的。

闵行区有两个副中心。

在上海2035规划里，浦江的定位是 中心城区周边镇，闵行其他地区都是主城区。

而实际上，闵行西南部成为主城区的潜力并不比浦江镇强。

从城市公共中心的规划来看， 闵行的第一中心是莘庄。

闵行更适合置业的地区是北部、中部，南部黄浦江两岸。

南部黄浦江西岸主打科创概念，东岸泛前滩概念，东岸由于前滩连续低开，导致市场萎靡不振。

西岸虽然低开，但体量不如前滩，市场向下的压力依然存在， 但并不意味着将来。

在限价环境下，市场短期的走势和未来的预期之间出现了偏离，闵行是最明显的，没有之一。

北闵行面宽小，且虹桥主城片区是重点基建头部，中部闵行中心城被长宁、徐汇辐射，闵行中心城西侧是闵行重点打造的地区。

南部闵行面宽大， 未来供应不是最紧张的。

土地市场中，紫竹半岛附近楼面价2.1万，华漕3.1万，前者远离闵行头部而后者主要依靠虹桥辐射，地价已体现政府资源配置的预期。

公共体系规划里，北部、中部布局城市副中心、三个地区中心。

而面积更大的南部，只有两个地区中心。

莘庄的规划是比较务实的。北倾的规划实际上就是接受现有上海现有资源的辐射，并且匹配上海正在打造的虹桥头部建设。

闵行黄浦江东岸部分拥有更好的生态，但浦东计划把更好的资源分布到张江科学城，基本前滩建设完成之后若干年后就可以离场了。

从公共服务设施图中可以看到，北部中部地区有虹桥（不仅仅为闵行服务）、莘庄密集分布公共配套， 正在重新定义核心区的地段概念。

闵行南部地区总体来说更依靠产业，包括前滩、紫竹、东岸漕河泾产业园。

产业与经济预期相关，而公共配套与存量财富的关系更大一些。

城市设计图的作用是我们买房的时候应该更加靠近紫色斑块 。例如紫竹创新核并不在交大所在位置。

就闵行的非乡野地区来说， 双副中心意味着资源的倾斜。

就闵行的乡野地区来说， 比嘉定、松江、青浦等地的乡野地区更贵，而人口预期又不如宝山，在竞争中其实是弱势的。 如果一定买在乡野地区， 最好对品相有更高的要求。

第一基建机场快线南倾，最利好的恰恰是闵行。

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