最近很多朋友问我：这几年错过了很多投资机会，2019年哪个城市值得投资？
投资是认知的变现，对于这个问题我并不能直接告诉你一个答案，我只会告诉你财富的逻辑，让你在纷繁的世界中找到自己赚钱的路径。以下是我的一些思考，如果你耐心读完，一定收获不小。
据世界银行统计，全球75%的大城市、资本和人口集中在距海岸线100公里的地区。湾区经济作为重要的滨海经济形态，已经成为当今国际经济版图的突出亮点。
2019年2月18日，国务院印发了《粤港澳大湾区发展规划纲要》。粤港澳大湾区的战略定位有五个：一是充满活力的世界级城市群。二是具有全球影响力的国际科技创新中心。三是“一带一路”建设的重要支撑。四是内地与港澳深度合作示范区。五是宜居宜业宜游的优质生活圈。根据规划，到2035年，粤港澳大湾区要形成以创新为主要支撑的经济体系和发展模式。
粤港澳大湾区（英文名称缩写GBA），由香港、澳门、广州、深圳、珠海、佛山、惠州、东莞、中山、江门、肇庆九个地市组成，总面积5.6万平方公里，2018年末总人口已达7000万人，是中国开放程度最高、经济活力最强的区域之一，在国家发展大局中具有重要战略地位。
粤港澳大湾区作为城市群协作发展的领头羊、试验田成为了举国瞩目之地。大湾区规划的出台，意味着这个拥有5.6万平方公里土地，7000万人口，这个全国开放程度最高、经济最发达的地区终于有了更加清晰的发展方向。
粤港澳大湾区还有一个特别之处，它对标的不仅是国内城市群，作为世界第四大湾区，美国纽约湾区、美国旧金山湾区和日本东京湾区都是它对标、赶超的对象。可以说，大湾区是国家建设世界级城市群和参与全球竞争的重要空间载体。
数据显示，粤港澳大湾区去年的经济总量已突破10万亿，远超旧金山湾区，逼近纽约湾区！如果拿一个国家来做比较，它的经济总量已经逼近了位于全球GDP排名第10名的加拿大。虽然和东京湾区比仍有距离，但按这样的发展势头，粤港澳大湾区有望在5年后超越东京湾区，成为全球经济总量最大湾区！
01、
如何认识湾区经济的价值？我们先来了解一下世界三大湾区
东京湾---产业湾区
东京是日本首都，有“首都效应”加持光环，还拥有六大优质港口，填海面积达252.9平方公里（著名的东京银座，以前就是海）。有京滨工业带，京叶工业带，全球最大的工业产业地带。佳能、三菱电机、三菱重工、索尼、东芝、富士通。东京湾区GDP，占日本GDP的三分之一。
东京是全球规模最大的都会，摩肩擦踵，小津安二郎对东京有句很文艺的话：“东京这么大，有的人一不小心走散了，可能一辈子都见不到了。”
纽约湾---金融湾区
纽约大名，如雷贯耳。是世界的金融中心，也是联合国总部的所在地，因此被誉为“世界之都”。其金融业、奢侈品业和都市文化都具有世界性的影响力。华尔街是世界金融的心脏，拥有纽交所和纳斯达克交易所。美国7大银行中的6家，世界金融、证券、期货及保险和外贸机构等近3000家机构总部也设于此。全美最大的500家公司，1/3以上的总部设在纽约湾区，堪为“金融湾区”。
关于纽约有这么一句话，一句同意适用于广大北上广青年的话：
“这就是纽约，年轻人为之笑，为之哭，却依然会生活在纽约。”
旧金山湾区---科技湾区
拥有世界知名的硅谷以及以斯坦福、加州大学伯克利分校为代表的20多所著名科技研究型大学。这里同时也是谷歌、苹果、英特尔、Facebook、Tesla、Nvidia、Gilead、Uber等科技巨头企业全球总部所在地。旧金山湾区人口超过700万，其中高科技人员约200多万，是世界各地科技精英聚集地。
旧金山因为三面环水，加上加利福尼亚寒流，所以是典型的凉夏型地中海气候，位于山口的旧金山，冰冷的海风直吹，夏天最高温度也就二十度左右，晚上直接十度以下，的确避暑圣地，9月反而才是旧金山最暖和的月份，如此怪异反常的气温，让曾在旧金山夏天穿短袖的马克吐温受尽苦头，他幽默的吐槽说：
“我经历过最冷的冬天，是旧金山的夏季……”
02、
世界第四大湾区----粤港澳大湾区的由来
中国过去30年高速发展的形势已经发生变化，湾区时代的“创新发展”是必由之路。
2500年前，古希腊海洋学家狄未斯托克曾言:“谁控制了海洋，谁就控制了一切”。大国争霸的世界近代史亦昭示，所有大国的兴衰都取决于海上。
要知道，地球71%被海水覆盖，表面可航行捕捞，仅3500-6000米深的洋底矿产储藏就有3万亿吨，各国嘴上承认海洋是全人类的共同财产，可哪个又不心怀鬼胎，试图分杯羹？毕竟，中国的地缘处于陆权和海权之间的枢纽位置，注定陆地、海洋齐头并进。
中国已清楚认识到当下国际环境有多恶劣，不通过岛链入不了西太平洋，不通过马六甲海峡无法进印度洋，多个咽喉要地控制在别人手上，一旦关闭，贸易停止，能源枯竭，军舰出不去回不来，岂非让泱泱大国成了陆地困兽？中国不但近海半封闭，管理海域仅约300万km2，却有近50%存在海洋争议，更面临美日等海洋强国的围堵，从东海到南海摩擦不断，这也难怪中国避实就虚，以“一带一路”带动海外港口投资，从瓜达尔港到北非吉布提等援建背后无不隐藏着以经济利益换取政治军事空间的战略意图。
如此，中国对外争取海洋空间、维护国家海洋权益，对内发展海洋经济、着力建设湾区。正所谓落差多大，发展空间就有多大，比如广东历来的“重陆轻海”就将被湾区发展扭转。而去年政府工作报告四提海洋，要求2020年推出10-20个海洋经济示范区，诸多也将落于湾区之内。福建更以海洋经济为新增长点，发展六大特色湾区，力争2020年海洋生产总值突破万亿。
由此，中国将迎来湾区经济的大发展，粤港澳也只是踢了第一脚。毕竟，中国城市化已从点到面，进入融合协调的城市群发展阶段。“十三五”中国将建设19个城市群，相较于内陆的都市圈、中部的城市带，沿海就将以湾区打破行政壁垒，进行资源整合与再分配，倒逼大城市对外疏解部分功能，或将带来中小城市的发展机遇。
仅珠三角湾区看，伴随基建互联互通，要素自由流动更快，不仅粤港澳独立的关税区或将被逐步统一，而且从航空网络到港口群，未来都将各有侧重、分工协作，以求经济高度融合，达到区域一体化之效。
在贸易战新形势下，粤港澳大湾区的战略重要性不但不会削弱，相反还会增强。粤港澳大湾区的融合发展，无论从基础设施投资拉动经济，扩大开放，促进进出口贸易，加大科技创新等方面，都具备非常重要的意义。
粤港澳大湾区规划纲要中提及了“三级”，（澳门-珠海、香港-深圳、广州-佛山）。规划纲要指出，要发挥“香港－深圳”、“广州－佛山”、“澳门－珠海”强强联合的引领带动作用，深化港深、澳珠合作，加快广佛同城化建设，提升整体实力和全球影响力，引领粤港澳大湾区深度参与国际合作。
03、
成为“三大级”之一的珠海，究竟具备怎样的软实力能担此重任？
首先，珠海非常具有地缘优势，其位于广东珠江口西南部，东与香港隔海相望，南与澳门相连，西邻江门市新会区、台山市，北与中山市接壤，也是中国最早实行对外开放政策、与深圳并列的四大经济特区之一。
作为珠江三大出口点和珠江西岸龙头，珠海沿河沿海，进出口贸易非常发达，跟国外很多国家也都有合作。同时，珠海横琴自贸区、深圳前海自贸区、广州南沙自贸区作为黄金三角，未来将对整个珠江流域的经济有拉动作用。
纲要中还将珠海定位为“珠江西岸核心城市”，“粤港澳大湾区创新高地”，彰显了其在国际战略布局中的重要地位。
随着珠澳两地协同发展，作为大湾区中心城市之一的澳门，将进一步增强对周边区域发展的辐射带动作用，两座城市可以实现优势互补，例如，2013年正式启用的澳门大学横琴校区，正是珠海率先探索开放机制的案例。
据每日经济新闻报道，在经历以旅游等为主要内容的初期合作后，横琴新区及自贸区落户，为珠海引进澳门创新经验提供了新平台。珠海先后打造粤澳合作产业园、粤澳中医药科技产业园、横琴澳门青年创业谷，在引进澳门特色金融、休闲旅游、高端装备制造、生物医药等产业资源上下了不少功夫。
截至2018年3月，横琴注册企业已突破4.3万家，其中包括世界500强企业44家，国内500强企业72家落户横琴。全区金融类企业超过7000家，科技类6500家，各类总部企业累计超过1000家，未来十年，珠海横琴自贸区将与深圳前海一起成为中国财富高地！
阿里、腾讯、360纷纷落户珠海！
港珠澳1小时生活圈，大湾区创新高地
4月26日，中国城市和小城镇改革发展中心首席经济学家李铁在香港举办的首届粤港澳大湾区地产百强峰会上表示，交通基础设施的建设将会成为影响大湾区未来发展的三大重要因素之一。
他认为，“当服务业占比高于工业时，就会大力发展以轨道交通和人流为主导的交通模式，轨道交通通到哪里，房子就会盖到哪里，这是一个非常重要的交通结构和产业结构联系的标志性数据。
显而易见，交通基础设施的建设将在大湾区城市房产发展中占据举足轻重的地位。
提到珠海，就不得不提珠海交通发展史上具时代意义的交通大事件。
珠海横琴自贸区2014年12月18日零时起实现24小时通关，通关后该口岸出现了客流量猛增的局面，彻底打通了长期制约横琴与澳门合作的通道，使得两城生活变成现实，同时也能为投资者减少许多运输成本，经济交流更为方便。
据资料显示，横琴站与澳门轻轨站之间的直线距离仅为3米，未来澳门轻轨将延伸进横琴口岸枢纽，与广珠城轨间实现“下车、快速通关、上车”的无缝换乘，“目前横琴站已经留有与澳门轻轨对接的接驳口。横琴站也定位成未来珠澳交通网的“指挥中心”与“换乘中心”。
横琴目前被定义为“澳门的后花园”、“下一个陆家嘴”，国家对于横琴的重视，从3000多亿的投入可见一斑，横琴也是目前国内政策最好、受重视程度最高的自贸区，被人称为“特区中的特区”
比如澳门的单牌车已经可以自由进入横琴，企业如果在横琴注册，所得税由之前的25%下调至15%，更夸张的是，如果户口在横琴，考澳门大学时可直接加30分。
由于临近澳门且有长隆旅游产业的加持，整个横琴的租赁需求是非常旺盛的，但另一方面横琴岛的住宅租赁土地本身是不多的，供需两端是失衡的
所以一般到了节假日，如果你不提前预定的话，在横琴岛上基本是订不到空房间的。横琴租赁市场的繁荣其实更体现了横琴长期持有的价值
除横琴之外，还有一件重磅新闻无疑就是2018年10月24日，港珠澳大桥的正式通车，这条连接香港、珠海、澳门的超大型跨海通道，是世界最长的跨海大桥，被誉为新世界第七大奇迹的世纪工程。
这一大桥的开通，香港、珠海、澳门三地间的陆地通行时长从4小时缩短到了30分钟。可以说直接奠定了珠海在大湾区中核心城市定位，自此之后，珠海将直面港澳众多先进产业辐射与技术人才流出，成为湾区多核发展中不可忽视的一核。
作为唯一陆桥链接港澳两地的区域，珠海往返港澳更加便捷，不光带来更多的产业以及就业机会，还促进了房地产等相关行业的发展。据统计，在港珠澳大桥开通后，珠海吸引了各路买家，楼盘销售量逐月递增！
因为相较于大湾区其他核心城市，如深圳、广州等，以大湾区一小时生活圈为基础的珠海无疑是购房性价比最高的一个城市之一。对岸的前海自贸区已经均价10万，但是横琴的价格还不到前海的一半！
除此之外，不光是在连同港澳有地理优势，规划建设的深珠高铁拟从深圳西丽直达珠海横琴，按高铁时速，两地的来往时间将缩短到半小时以内，与通过现有陆路交通来往需两三个小时相比，将带来极大的客货运便利。
届时，珠海、深圳将无缝对接，珠江西岸地区乃至粤港澳其他地区的交通动脉将被彻底打通，推动粤港澳大湾区地区更好承接港深极点的辐射带动。
拿珠海相邻的深圳来说，一手房单价达到了51807元/平方米（数据来源：贝壳），再对比下珠海毗邻的港澳地区，据美联物业统计，目前，澳门的房价在8万元/平方米左右、香港房价在13万元/平方米左右，而与其一桥之隔的珠海一手房价仅为2.11万元/平方米左右（数据来源：乐有家研究中心），珠海自2019年来限购以来，购房需求高供应却不大，加之港珠澳大桥的开通，对港澳乃至内地的购房者来说，无疑具有较大的吸引力。
04、
限购松绑 ，大量资金涌入
除了交通利好带来的置业机会之外，政策优惠也是吸引港澳乃至内地同胞来珠海置业的一大关键点。
自2016年珠海出台库存计划之后，珠海还相继推出包括优化户型配置、高层次人才计划在内的一系列刺激性政策措施，在控制一手住宅供应量的同时，还降低商品住宅的购置标准，鼓励住房消费。
据克而瑞研究中心报道，2019年以来，限购政策事实已经松绑，政府态度低调，并未对外宣传。现在珠海是不限购的，人才证明一个月，落户几个月就能办好，轻轻松买房。
限贷层面，首套房首付3成，利率上浮10%，5.39%左右；二套房月供结清首付4成，未结清首付5成，利率上浮10-15%，并且最终利率在贷款时还可以跟银行协商更大的优惠折扣。
珠海入选中国最具投资潜力城市50强
据相关资料统计，目前粤港澳湾区城市群的GDP总量，已经达到1.24万亿美元，超过了旧金山湾区，介于俄罗斯和西班牙之间。其中，广州已经赶超新加坡，深圳已经赶超香港，珠海则与意大利的佛罗伦萨相当。
2018年，珠海市GDP增长8%，分别高出全国、全省平均增速1.4和1.2个百分点，增速连续2年位居全省首位。
同样在2018年，世界城市世界企业研究会等机构联合推选的”中国最具投资潜力城市“名单出炉，全国共有50强城市入选，珠海赫然在榜，这也是珠海连续多年荣获该项殊荣。
除了经济总量带来的人口流入和财富之外，还有珠海这座城市的宜居属性。
“宜居”、“环境好”这是大多购房者对珠海的固有印象。作为国家文明城市、国家生态园林城市和国家环保模范城市，珠海曾荣获联合国人居中心授予的“国际改善居住环境最佳范例奖”。
作为珠江口西岸的核心城市，粤港澳大湾区规划纲要的出台，港珠澳大桥的开通，政府购房政策性给力的优惠等更是为珠海的房地产发展奠定了良好的基础。
住宅去化速度位列湾区9市第二，珠海正处于大涨前夕
珠海在港珠澳大桥和粤港澳大湾区的带动下，已经在短短的几年时间内诱生出了庞大的发展势能。
房地产资深人士认为，如何确定一个地区是否存在机遇，应通过国家政策、地方政策以及当地房地产交易情况来进行综合判断，而珠海无疑是牢牢占据了这三条。
据克而瑞地产研究分析报道，与江门、肇庆有所不同，珠海楼市明显受益于粤港澳大湾区规划利好，全国各地购房者络绎不绝。
据乐居克而瑞分析，珠海短期内市场大热，一方面跟限购政策明显“松绑”，落户条件放宽有关；另一方面粤港澳大湾区规划落地直接利好珠海，特别是港珠澳大桥通车，香港、澳门客群外溢带来的自住投资需求，加之渠道分销带来了内地和海外客群，从而促使市场稳步上涨。
据美联物业研究中心数据分析，2018年以来，珠海政策调控方面以严格执行现有政策为主，并未见重磅型政策出台，政策边际效用不断减弱，加之供给有限，有助于需求的释放，助涨成交。
这一点在合富研究院（珠海）的统计数据上得以显示，2018年珠海商品房网签38491套，与2017年的29470套相比上涨31%，成交面积2543692平方米，同比上涨达57%。
据乐有家数据统计显示，2019年5月珠海一手住宅网签均价为2.48万元/平方米，其中住宅类商品房环比上涨3.09%，涨幅最大，值得一提的是，5月
珠海住宅去化速度在大湾区9市中排名第2，也就是说珠海已经处于大涨的前夕！
有政策扶持、产业支撑、交通加持，珠海的未来，其实已经无需担心。
而房价，将会是经济增长下的财富沉淀。
在未来可期的快速经济发展速度之下，目前珠海的房价可以说是被低估了的。
将来，珠海的房价势必会快速向深圳和广州靠近。在这个过程当中，投资珠海的房子是2019年最明智的选择。现在不限购的优质城市，还有哪几个买得进？
投资珠海，中高端看横琴唐家湾，刚需看斗门金湾，首付30-100万不等。
横琴唐家湾胜在配套不断成熟，确定性高，对标深圳前海，回报巨大。金湾、斗门虽然地段稍偏，不过价格基数低，最近的涨幅还是比较明显的。
金湾未来的机会主要存在两个方面：
* 一是随着各种规划的逐渐落地，商业、学区、产业等资源将在这里慢慢聚集
* 二是正在建设中的金海大桥、洪鹤大桥在接下来1-3年陆续通车，可以大大缩短金湾到达主城区和横琴之间的距离
金湾去年版块内楼盘的整体去化率达到了36%，是四个版块里面去化率最高的版块。最根本的原因是金湾的产业越来越完善，吸引到的人才也越来越多。作为金湾版块的核心区域，金湾航空新城自然也受到了最多的瞩目，房价也是整个金湾片区最高的，差不多在2.5-3万/㎡。
不过，我自己最喜欢的还是横琴自贸区，因为
房价是靠产业拉动起来的，有赚钱的人才有值钱的房子，买横琴的回报率会更高。粤港澳大湾区未来有三个房价高点：深圳前海、广州珠江新城、珠海横琴。这几个都是未来产业高地，国家优先发展的地方。
人和钱都在不断涌入，看不清这个事实和趋势，2019-2020年你将错过中国最有可能爆发的城市，这就是投资珠海的基本逻辑。
炒房没秘诀，全靠买得早。买得早，套套都是笋盘。
与其在内陆城市挖空心思看房200套，赚些辛苦钱，不如及早布局一个处于风口的城市，等待趋势的到来，资产大幅增值。
