作者：马光远
来源：光远看经济（guangyuanview）
这两天关于房价下降的报道突然多了起来，而且言之凿凿。前两天，刚看到某媒体报道“北京新政满月楼市逆转，京部分二手房出现10%的降幅”，5月1日，又看到某媒体报道说：“调控让楼市回归理性京近七成二手房业主降价”。
不管是10%的降幅，还是近七成二手房业主降价，都挺惊人的。事实情况如何呢？
我先不回答降价是否是真，我先谈“变天”，长期关注我房地产观点的都知道，我在去年“9.30”之后就一再提醒，半年后，中国房地产市场会发生翻天覆地的变化，今年又多次重申，房地产的天在变，而且预计六月份，热点城市的量和价都会出现变化。这半年来，不断有人问我，天什么时候变？现在可以肯定地说，天已经变了！
在上一篇文章中，我再次强调大家必须用新的思维来看待今天中国的房地产市场，中国房地产市场经过近20年的发展，在很多方面已经今非昔比，如果固守过去的思维来预判下一步中国的房地产政策以及房价的走势，都会得出非常荒唐的结论。
我所言的房地产市场的变局，如果从房地产周期而言，指过去20年推动房价高速上涨的六大推动力，有三大动力已经熄火，包括中国经济的高增长周期已经基本结束，货币的高发行周期也渐进尾声，还有国际资本高流入的周期也已经结束，这是过去推动中国房价高涨的三大动力。
另外，从中国房地产的基本面而言，中国房地产也出现了四大变局：
一是供求关系逆转，在人均居住面积已经超过30平，户均拥有住房超过1.5套的情况下，除了极个别的城市，比如北京，80%以上的城市供需基本平衡，以北上广深为代表的大城市已经进入真正的存量房市场；
二是经济和货币周期逆转，过去18年中国房地产的周期和中国经济搞增长的周期重叠发挥效应，中国处在一个前所未有的货币化加速的过程中，货币化导致的一个结果就是房价的快速上涨和泡沫的累积，这在很多国家都是如此，但是，这个周期在终结；
三是人口周期的逆转，中国已经基本告别了过去的人口红利，不久的将来，中国人口绝对下降的转折点会到来，80后和90后两个最大的婴儿潮引发的住房井喷需求正在终结，未来中国的住房需求远低于开发商炒作的数量；
四是国际资本流入的逆转，
这四大变局意味着，不管今年是否出台严厉的房地产调控政策，房地产的逻辑都已经出现了剧烈的变化，在这种情况下，对于市场可能出现的突发巨变必须要有心理准备。
况且，在这种情况下，房地产市场迎来了真正真正真正的“史上最严”的调控。而且，除了各种手段无所不用其极，限购限贷限卖限离限价，更重要的是，始于今年3月份以来的调控风暴的目的已经变得非常简单粗暴：那就是，不准涨！
我曾经指出，在所有的举措里，除了限购这种常规性的武器，更可怕的是两个：
一是通过政策窗口限制房贷，在3月份央行发出通知的时候，我就指出，限制房贷是最可怕的，因为这等于把水流给切断了；
二是限卖，限卖等于让市场停滞。
而且，对于很多藐视市场调控的行为，我一再提醒他们，认真研究历次调控的效果，其实，中国的每一次调控都是很有效果的，每一次调控以后市场都会出现调整，但中国房地产调控最大的问题是调控政策坚持不住，一旦市场出现真正的调整，政府立即就会放松调控，甚至政策立即来一个180度的大转弯，从打压到刺激，导致市场的报复性反弹，从而给市场造成的感觉是调控根本没用。
在本次调控逐渐严厉之时，我不断强调，调控肯定有效，降温是必然的，但仍然有一些人坚守什么“有生之年看不到房价下降”，“京沪永远涨”这些陈词滥调。过去对了，不等于以后对，这是个简单的常识。况且面对如此不理性的调控，气急败坏的调控，讲究政治正确的调控。记住：没有什么调控不了的价格，只要看是否真的调。
我为什么说这次肯定“变天”，是因为这次调的目的就是不让再涨了，膨胀的房地产泡沫已经让我们嗅到了脆裂的声音，高层不断金融稳定，这些信号解读起来并不复杂，千万不要在这个高点多博弈。
就包括一线城市在内的去年的热点城市而言，市场已经降温是肯定的。但媒体现在开始报道说什么北京出现了“10%”的降幅那是胡说，甚至说二手房70%的业主选择降价更是自我安慰。热点城市，特别是北京的情况是：疯涨停止了，观望出现了，价格有谈的余地了，但绝大多数的楼盘并没有出现实质性的降价。买卖双方都开始观望而已。
但是，媒体为什么这么热衷报道降价呢，这跟他们热衷报道涨价是一个道理，背后都是希望影响政策。每一次调控见效的时候，媒体开始喊降价，其实是一种苦肉计，暗示调控已经见效，不要再加码。这是一种屡屡在中国房地产市场出现的策略而已。
到底什么时候降价？
我认为价格的明显松动应该在6月份之后，整个下半年，房地产市场的画风将完全逆转，这一轮始于2015年“3.30”的大疯狂划上句号。房地产政策将再次面临是否松动的尴尬。
至于这几天被热炒的长效机制，等下一篇文章我再分析。
谁说中国房价只涨不跌，这几次泡沫刻骨铭心
来自吴晓波频道（wuxiaobopd）
中国曾出现几次区域性泡沫破裂，这些区域泡沫是怎么回事？以史为镜，可知兴替，今天我们就来说一说这几段历史。
1992-1993年的海南
1988年，继深圳、珠海、厦门和汕头四个特区后，海南从广东省脱离独立建省，成为了中国第五个享受特殊政策的特区，人才、资本蜂拥而至，房地产是最热的领域。
热到什么程度呢？往海南房地产投资的钱成倍成倍地增加，平均一年翻一倍还多，1988年之后四年增长率分别达到143%、123%、225%、62%。1992年，房地产投资占海南全省固定资产总投资的一半之多。在总人口不到700万的海南岛上，竟然有两万多家房地产公司，国家队、地方队和杂牌军群雄逐鹿。
在这个游戏里，政府、银行、开发商组成了一个铁三角，政府拼命批地，银行拼命贷款，开放商拼命击鼓传花催高房价，整个市场完全由投机和资金驱动。1991年上半年，海口房价还是1200元/平米，一年多之后，已上涨到4000-5000元/平米。
在《激荡三十年》里记载过这样一段当事人的回忆：
（当时正在海南创业，开房地产公司的）冯仑回忆说，一些从北京南下的人，靠政府背景拿到一块地，仅凭一纸批文就可以获利上千万元，看得让人心惊胆战。很多楼盘一拿到报建批文就登广告，连地基还没有开始打，价格已经驴打滚一样地翻了几倍，海南重现当年倒车时的疯狂景象。
到1993年6月，国务院出台16条整顿措施，银根一缩，海南房地产热浪应声而落，2万多家房地产公司里，至少有95%破产倒闭。
整个泡沫留下的遗产是600多栋、共计1600多万平方米的“烂尾楼”，1.9万公顷闲置土地，数百亿的银行坏账，仅国有四大行就有300亿。
说得更加准确一点，海南以仅占全国0.6%的人口，贡献了10％的积压商品房。
之后多年一直有人戏称：去海南旅游，必看三大代表性景观——“天涯、海角、烂尾楼”。这些楼房，花了十几年，到2006-2007年左右才处理完毕，也是那个时候，海口的房价才勉强恢复到了1992年的高度。
◈海口房价：
1992年6月，4000元/平米
2017年4月，12000元/平米
2005-2006年的上海
严格意义上讲，上海从整个城市的角度而言并没有发生过类似于房价崩盘的情况。
但小巴之所以把2005年的上海也拉进来，是因为由房价下跌引发的中国第一例集体退房诉讼事件，是在那个时候的上海发生的。
经历过2003、2004年房地产市场的人，应该还记得当时有一个名词叫“温州炒房团”，他们手里攥着大把大把现金在长三角扫房，令各地房价快速上涨，到后来房价几乎一天一变，已经近乎疯狂，尤以上海为最。之后国务院出台了空前严厉的调控政策“国八条”，直接打掉了上海房价的涨势。
其他城市大部分都在涨，就几个难兄难弟在跌，其中上海的房价领跌，到2006年年中时同比跌幅是3.5%。就幅度而言，其实也没什么了不起的，跌幅最深的时候也没有超过5%。不过当时有价无市，交易量比之前少了7成以上。
部分前期炒得厉害的楼盘就跌得比较惨。比如有一个叫“水岸蓝桥”的期盘，2004年下半年价格是5000-6000元/平米，2005年春节已经翻了一倍多，达到13000元/平米，很多业主就是在这个阶段买入的。宏观调控之后，又跌回到八九千。
业主房子还没有拿到手，首付已经跌没了，一套房子成了负资产。为了减少损失，业主们宁愿违约也要退房，开发商没理他们，双方就打起了官司。当然，业主们的理由肯定不能是价格下跌，而是在交易过程、工程质量等方面挑刺，也有很多人称之为“维权”。最后的结果，是业主们胜诉，开发商回收房产。
这个小区，现在的房价，是70000/平米，现在看来，多少带着一点黑色幽默。
◈上海房价：
2005年6月，12000-13000元/平米（不完全统计）
2017年4月，55000元/平米
2008-2009年的深圳
在一线城市里，真正有房价大跌经验的，是深圳。
前面说到2005年、2006年上海房地产市场水深火热的时候，领涨全国的是深圳。由于人民币升值，国际热钱涌入，带动了本地的投机资金，整个市场交易火爆，一个人一次性买上几十套的例子不绝于耳，完全是一副理性繁荣的景象。
当时不论业界、学界、媒体还是老百姓对中国房价的看法，差异都非常大。
2007年四季度开始，次贷危机的影响在国际金融市场上开始逐步显现，深圳房价开始下跌，在1年时间里面足足跌掉了1/3。和前面上海的例子差不多，首付跌完了，业主们就开始愁了，于是他们想了个办法就是“断供”。当时网络上流传一篇《断供已过千亿次贷危机浮现》的热文，虽有言过其实之处，但也大概反映了断供的事实。
不少炒房团，就是在这一次危机中逃离，从中国房价的死多派，变成了死空派，一直都等着房价崩盘再进去抄底，当然，到现在也没有等到这一天。
一年后，徐牛赌局以徐教授在南方某报上刊登半版向深圳市名的道歉广告结束。
又数月，“四万亿”计划推出，深圳房价拔地而起，原地复活。
◈深圳房价：
2007年7月：17000元/平米
2017年4月：67000元/平米
2011-2012年的温州
温州炒房团在2003年声名鹊起，家乡的房子不可能便宜得了。
尤其“四万亿”出台，银行贷款门槛大幅下降，加之实业成本上升，愈发艰难，钱都去往了金融和房地产，而房子本身又承担了金融杠杆的作用。
2009、2010年左右，温州房价达到14000元/平米，与杭州、三亚并列第二集团，仅次于京沪深，之后一年里又飙涨了50%，超过了2万。
很多温州人买房，不管是按揭还是抵押，能够从银行贷款6-7成。这其中，有很多是以企业名义购买的，随着房价上涨，以房子作为抵押物，从银行获得更多贷款。而且温州人非常能想办法，还会找一家担保公司可以作为中间担保人，把剩下的3-4成也贷出来，理论上只要房价上行，担保公司就没有任何风险。
有人赚了钱，后面就自然不乏跟风的人，高杠杆、民间借贷的做法很快在房地产领域流行开来。
要命的是，温州这一套担保方式，是“互保、联保”+民间借贷，一面自己贷款，一面又给别人担保，像铁索连环把所有人连在一起共担风险，很多时候是救了一时之急，但死的时候就是一起死了。温州民间借贷涉及之广令人瞠目，根据央行温州中心支行报告数据，大约89%的家庭个人和59%的企业都参与了民间借贷。
和绝大部分房地产危机一样，温州房价的催命符也是银根紧缩。2011年，“四万亿计划”进入尾声，信贷投放门槛提高，随即整体性崩盘，“跑路”“跳楼”“地下钱庄清盘”是2012年、2013年温州的关键词，当地的金融体系分崩离析，直接导致了温州金融改革。
温州产业转型艰难，房价至今未能复起，前路漫漫，未知其时。
◈温州房价：
2011年11月：21000元/平米
2017年4月：15000元/平米
2011-2012年的鄂尔多斯
鄂尔多斯就像是一个2012年版本的海南。不同的是，海南的概念来自于改革开放特区，鄂尔多斯的概念来自于能源矿产。
鄂尔多斯是全国产煤第一大市，地下储煤量占全国的六分之一。在最高峰的2008年，仅原煤销售对鄂尔多斯GDP的贡献就超过60%，对地方财政的贡献率超过50%。2009年，鄂尔多斯GDP突破2000亿元，人均13.6万，位列全国第一。当时，京沪人均GDP仅有其一半，深圳也仅有其7成。
借着疯狂的煤炭开发，鄂尔多斯一时间成为国内最容易“暴富”的城市。资产过亿的富豪人数不下7000人。这意味着，在鄂尔多斯市每200多人中就有一个亿万富翁，每15个人中就有一个千万富翁，你走到街上，随便抓一把就能找到一个当地富豪。
财富的积累，直接催动了当地的房地产开发，金融杠杆、高利贷、房产投机盛行一时，楼盘一经开盘，必被迅速抢购一空的情况屡屡出现。
这一切都建立在煤炭红利这一前提下。
一个资源诅咒，萦绕在鄂尔多斯上空，投射出一个它必然不太情愿接受的名词：鬼城。
◈鄂尔多斯房价：
2011年8月：15000-20000元/平米
2017年4月：6500元/平米
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