“三旧”改造,未来要怎么走?
9月份,省国土资源厅发布《广东省人民政府办公厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知(代拟稿送审稿)》,正式向社会公开征求意见。
10月26日,意见征求情况正式向社会公布,其中广州市房地产协会、保利、方圆、锦福源等公司提出了不少企业参与旧改过程中,备受关注的热门议题。
幸福的是,其中不少建议被国土资源厅采纳。
而在双方你来我往的问答中,透露出许多关于旧改政策的重磅消息。
▲省国土资源厅官网截图
看点一:房地产市场调控政策应考虑“三旧”改造项目特殊性。
市房协、保利公司建议增加地方房地产市场调控,应考虑“三旧”改造项目特殊性等相关条款。
2017年3月30日,广州市人民政府办公厅发布了《关于进一步加强房地产市场调控的通知》(穗府办函〔2017〕65号,以下简称“65号文”)。通知规定“房地产开发企业新报建商服类房地产项目,最小分割单元不得低于300平方米,不符合该要求的,规划部门不予批准”。
该条规定致使有关旧改项目的融资商业部分、村集体物业商业部分,以及融资区商业返还部分均受到极大影响,300平方米面积的控制使得商业产品的销售、出租变得十分困难,周期拉长。
村商业返还部分因面积较大无法分割的问题,导致村无法对返还物业进行分配,引发村民不满,也使得项目一度停滞无法推进。
考虑到“旧改”项目不同于一般房地产项目,问题复杂,涉及利益方众多,不可预见性问题多,社会责任大,建议明确“三旧”改造项目不适用房地产市场调控相关内容的部分条款。
省国土厅:未采纳。
理由:建议中反映的问题属于广州市“三旧”改造实践中出现的具体问题,起因主要是广州市出台的房地产市场调控政策。按照相关法律规定,对地方政府出台的规范性文件不服的,应当循法律途径向有关机关申诉解决,因此,不宜通过省政府文件直接否定地方政府文件的效力。
看点二:旧村改造用地可直接出让给经济联合社或经济联合公开选择的合作企业。
市房协、保利公司建议村集体自行改造或者合作改造的,可以直接出让给经济联合社或者其成立的全资子公司,或者与市场主体成立的合作公司,或与合作主体约定作为开发建设单位的一方。
旧村改造用地经村民代表大会表决同意,旧村改造方案按程序批准后,可以“生地”出让的形式供应土地,由受让人自行实施旧村房屋拆迁和补偿。
理由:根据开发企业在广州市推进旧村改造项目的经验,旧村房屋的拆迁工作多是通过“政府搭台,企业唱戏”的方式,由合作企业具体实施。
为方便社会资金参与改造,建议增加旧村改造用地可经村民代表大会表决同意后改造,旧村改造方案按程序批准后,国土规划部门可以“生地”出让的形式供应土地,由竞得人自行实施旧村房屋拆迁和补偿的规定。
省国土厅:已采纳。
文件稿第十三条提出在确定开发建设条件的前提下,政府可通过招标等公开方式出让土地,由中标人或竞得人实施拆迁工作,已包含建议所提出的内容。
看点三:拒不交出土地并限期搬迁的,可申请人民法院强制执行。
市房协、保利在征地补偿费用足额(提留)到位的前提下,县级以上人民政府土地行政主管部门可责令其交出土地;拒不交出土地的,申请人民法院强制执行”,建议修改为“在征地补偿费用足额(提留)到位的前提下,县级以上人民政府土地行政主管部门可责令其交出土地,并限期搬迁;拒不交出土地并限期搬迁的,申请人民法院强制执行”。
理由是:根据广州市的司法实践,自2013年后,凡是在城中村改造过程中涉及拆迁纠纷的,市区两级法院一概不予受理,包括已经签订补偿协议而不搬迁的,拆迁人起诉至法院的也不予受理。
在当前“三旧”改造的规范性文件体系下,对于拒绝搬迁的村民或者房屋实际使用人,没有法律途径促使其搬迁,是目前“三旧”改造的最大阻力。因此,建议专门针对搬迁环节明确法律途径。
省国土厅:已采纳并修改相关表述。
看点四:开发成本高,周期长,建议修改旧改融资地价市场评估基准时点、时间线,保障企业参与旧改热情。
针对第五(十二)点“合理确定协议出让供地范围”,“以协议方式出让的,必须履行地价评估、集体决策、结果公示程序,根据市场价格综合确定出让底价”,建议修改为“以协议方式出让的,必须履行地价评估、集体决策、结果公示程序,根据市场价格综合确定出让底价;对于引入合作企业开展改造的“三旧”改造项目,市场价格评估基准日应以“三旧”改造方案提交地方“三旧”改造工作领导机构审议前12个月为准”。
理由是:以广州市为例,旧村改造的自主改造模式,改造方案成本测算是根据方案审批时的地价确定的,而土地出让金计收是按照供地时点市场评估价的20%确定(《广州市旧村庄更新实施办法》(广州市人民政府令第134号)第四十条)。
在当前改造模式下,参与旧村改造的合作企业需要自行动迁、实施补偿。由于不允许“毛地”出让,从“三旧”改造方案批复到申请供地手续,平均需要3到5年时间,个别项目长达8年以上。
在此期间开发企业承担了高额成本,且往往伴随国家房地产市场宏观调控政策变化等诸多不确定因素,供地时点的市场评估价远远高于“三旧”改造方案批复时的地价。如按照办理供地手续时土地出让金缴纳标准缴交,将导致已经启动的项目改造方案严重经济不平衡,绝大多数正在实施的旧村改造项目将面临亏损的风险。
省国土厅:未采纳。
理由是:粤府〔2009〕78号文规定,“三旧”用地协议出让涉及补缴地价的,按地级以上市人民政府的统一规定办理。上述规定赋予地方政府一定的政策制定空间,便于地方政府结合实际制定优惠政策,充分调动市场主体的积极性。
按照上述文件精神,同时考虑到省内各地土地市场、“三旧”改造实施程序等的差异性,拟不对协议出让底价的评估基准日作出统一规定,具体操作办法仍由地级以上市政府依法制定。
最后,关于省国土资源厅全部意见通告,大家可点击阅读原文进入官网详阅全部内容。
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