【一般推荐】房地产申思聪/侯丽科/侯丽科：中国金茂（0817）经营动力显著提升，业绩增长周期开启

首次覆盖给予“增持”评级。预测公司2017-18年EPS分别为0.35元和0.44元人民币，同比增长80%和26%。首次覆盖给予公司增持评级，目标价4.3港元，较现价空间达35%。考虑到管理层经营动力提升及商业模式逐步进入收获期，业绩释放将加速，给予11倍PE，对应NAV折让40%。

增长预期迎来边际拐点，业绩进入高增长周期。市场认为公司在央企治理结构下业绩增长存在较大不确定性，同时行业高压的行政政策对销售有较大影响。站在目前时间点，我们认为中国金茂正处于业绩快速增长的前夕，核心逻辑在于：1）央企改革大背景下，管理层经营管理动力显著提升，集团后续给予的支持有望逐步增加；2）后周期时代，公司商业模式更加稳定持续，能够有效解决土地获取瓶颈，业绩在周期下行阶段具备较高稳定性。随着业绩的逐步释放，严重低估的估值水平和优质资产价值的背离将会逐步缩减。

经营动力显著提升，拿地规模持续增加。大股东中化集团对公司财务约束正逐步改善，经营效率迎来边际改善良机。管理层经营动力显著提升，6月董事及高管耗资1665万港元增持公司，彰显发展信心。经营层面上，公司2019年销售目标800亿（2017：580亿），复合增长率达20%，增长趋势延续。公司2016年以来拿地总建面达880万平米，占二级开发项目总土地储备的35.6%，经营动力十足，有望有效提升了增长预期。

一级开发突破土地瓶颈，存量项目资产价值凸显。公司独特的土地一级开发能够有效突破土地获取瓶颈，长沙梅溪湖及南京青龙山项目已彰显模式的高盈利性和可复制性。公司在核心城市商业持有面积达112.8万平米，其中已开业的写字楼及商业估值达210亿。后续商业持有面积将进一步增加80万平米。租金收入每年稳步上涨，2016年达到32亿，一定程度上提升了业绩稳定性。催化剂包括中报业绩超预期及更多一级土地开发项目的获取。

风险提示：行业景气度受政策影响较大；高端产品预售证获取及销售受行政政策影响较大。

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