新版“八万五”的故事

一、数据帝

最近很多朋友留言回复说：朱洪老师写的文章很感性，数据支撑不足，什么人口流入、GDP、土地供应量、财政收入等等。

我是不是应该天天贴这种图？

随便贴点垃圾数据（一）：

（图片来自网络）

我想说你想找数据不要问我啊，各种公众号随便关注几个，“城市战争”、“杠杆游戏”、“中国城市中心”、“城市竞争力”、“楼市参考”、“城市数据团”你还嫌不够多啊，你到底要多少数据啊？

（图片来自网络）

可是这些数据都是垃圾啊，数据完全没有意义啊，任何数据都仅供参考啊，广州深圳常住人口只有1000万出头，还没成都多，上海常住人口超过北京200万，这数据一看就是可以扔垃圾桶你还分析什么啊？

我只能告诉你一个感性的认识：

广州深圳常住人口超过1800万。

北京常住人口反过来超过上海200万。

如果你说我一派胡言，那我只能说你相信的数据才是真的一派胡言！

每天都有人从人口流入、经济发展GDP、城市行政级别、财政收入来论证各大城市的发展前景，“带你认识最有前景的10个二线城市”、“最有发展的15个地级城市”，最后论证到连徐州、洛阳、唐山、烟台都大有钱途，值得投资。

随便贴点垃圾数据（二）：

（图片来自网络）

如果你真的听信这样的数据帝的分析，你好好去买洛阳吧，我绝不拦着。

二、新版“八万五”来了

最近什么东西让任志强最恼火？那一定是4月初《住房城乡建设部 国土资源部关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》

为什么？

任志强判断房价必涨的主要观点来自于近些年来不断收缩的主要城市的供地量和新房供应量，你问他什么他的回答就是供应不足！

（图片来自网络）

今年一月份刚刚发的北上广深等城市“建设用地零增长”的通知就被扔进垃圾堆了？

玩法这么快就变了？

那这个通知岂不是很致命啊！

让我们做个简要的摘要：

“住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地特别是普通商品住房用地供应规模，去库存任务重的城市要减少以至暂停住宅用地供应。”

“2017年6月底前，地级以上城市、地州盟所在地和百万人口以上的县（县级市）应编制完成住宅用地供应中期（2017-2021年）规划和三年（2017-2019年）滚动计划，并向社会公布。”

“各地要根据商品住房库存消化周期，适时调整住宅用地供应规模、结构和时序，对消化周期在36个月以上的，应停止供地；36-18个月的，要减少供地；12-6个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。”

“加快在建商品住房项目建设进度”。。。。。。

以上节选自《住房城乡建设部 国土资源部 关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》建房[2017]80号

相关链接：http://www.mohurd.gov.cn/wjfb/201704/t20170406_231387.html

这是要把任志强活埋的节奏。。。。。。

那你要问我这个通知有杀伤力么？

我的回答是：基本上没有杀伤力。

为什么？！

三、城市建设的成本

中国的城市建设发展到今天，我们看到的是：

一线城市基本不开发新用地，房价已经很贵，早就不大规模供地和开发新区，基本上整个城市的有产阶级的资产都是房产。

上海老公房：

（图片来自网络）

二线城市，经全面进入建新区、建设CBD的阶段，房价的五年不涨导致购买力过于充沛，大户型比小户型单价更贵，这里的人不缺房子，老破小连地市县城来的打工仔都看不上。

成都高新区：

（图片来自网络）

在二线城市的人们，买房追求的是“逼格”。我就要买万科龙湖中海的房子，我就要追求低密度，洋房，至于价钱，老子全款啊！

与此同时，这几年的人力成本却在飞速的上涨。

现在的建筑工人和装修工人的薪水已成为了整个工程最大的成本，随着二线城市铺天盖地的基建，市政府的负债率在飞速上升，我们打开地图，到处都能看到正在施工的城市建设区域。

比如，成都到处是土地平整工程，下图为新川板块：

（图片来自网络）

不仅如此，国家对于城市建设和楼宇建设的绿化、管道、水电煤、消防、公共安全避难等设施的要求越来越严格。土地拍卖的招拍挂之前，出让的必须是“净地”，必须达到“八通一平”。

什么是八通一平？

政府负责宗地的“八通一平”净地交付（通市政道路、通雨水、通污水、通自 来水、通电力、通天然气、通电信及有线电视管线至用地红线，土地自然地貌平 整）。八通一平中的九通接入端口应在用地边线上。

短短的几句话，但是这八通一平的每一项都有相关的技术标准，绝不可以应付了事。

除了八通一平，土地资源规划，也就是规划土地局的土地用地规划也是成本巨大，都有相关的技术标准，决不可以应付了事。

如图，规划调整需要公示，地块性质颜色标出：

（图片来自网络）

商业和住宅的比例，整体容积率，配套学校、医院、养老公园、商场、酒店等设施都有严格的要求。整体上，我国住宅区的容积率北方较低，东部较低，华南和西部较高，广州、深圳、重庆、成都的容积率普遍在4以上。

你看到的都是技术要求，我看到的都是高昂的技术成本。

而北京、上海、南京、杭州天津等地的容积率普遍在2以下，也就是同样的地皮，成都的住户数量可以翻上海一倍，成都住2000户，上海只能住1000户。

容积率对应楼层数：

（图片来自网络）

不过随着全国各地的不断互动交流，整个中国的容积率都有下降趋势，居住品质越来越高，当然整体供应量却随之缩减。

讲了这么多，我们到底讲了什么呢？

规划与土地建设有高标准的技术指标，成本很高，建设需要的工人和材料成本也在迅速提高，然而，同样地块的容积率却在不断下降。

低成本建设鸽子笼在哪里都要被人民群众鄙视。

四、由俭入奢易、由奢入俭难

成本在急剧上升，你非要便宜卖，纵观中国大地上充分供应住宅的大城市，供给充分带来了大量的烂尾房，维权，人车不分流、绿化少了、甚至车位地板是水泥的不是树脂的，过道不贴砖都能成为维权的原因。这些年成都、武汉、重庆、长沙的政府最苦恼的就是明明房价这么低，还不到北京上海的5分之一，你们却天天维权，以为自己未来的家都要是皇宫才甘心，为什么？

（图片来自网络）

谁让你房价这么低把人民群众惯坏了啊，房价低人民群众不领你的情的，他们不缺住房，缺的是好的，逼格高的住房，是你惯坏了他们啊。

（图片来自于公众号：天府新城那些事儿）

一方面是城市建设成本急剧上涨，一方面是不断上涨的群众逼格口味，唯一不上涨的是房价。带来了大量的维权和群体性事件。

一线的人民呢，住着20年以上房龄的老旧房屋，车牌也拍不到，买不到，忍受着二线人所人受不了的居住条件。但是人家房价是你的十倍！

（图片来自网络）

世界是公平的，哪里有幸福，哪里就有苦难。

幸福突然，苦难绵长。

五、结论

有人还会继续问，国土部、住建部“八万五”到底有没有影响啊，你好像没说清原因啊，

供地计划早就有，公布于不公布没意义，原来的规划天天跑规划馆，泡城市论坛你也能知道的。

可是，计划是计划，北京去年完成了计划的百分之多少？

北京说新增150万套，有说过在哪里么？有说过什么产权性质么？

有说过什么品质的房屋么？

我们知道，一线城市迄今为止的辐射范围、通勤范围、也就是燕郊到东三环的距离：30公里，花桥到徐家汇的距离：30公里。

可是北京有的是密云平谷昌平房山大兴的地皮，这些地方增加供应，和北京市一点关系没有，你在上海临港新城供应几块地皮，和上海市区也没什么关系。

回迁房、安置房、公租房、甚至7090政策的商品房，都是无效的供应，在北京上海的近郊还有点用处。在二线城市，人家追求的是逼格，你的这类供应依旧是无效的。

最近成都一批新盘面市，加大供应，你看看地图好么，三环内唯一的楼盘人居盛和林语40秒700套秒杀。绕城内也就3个，其余都是绕城外。

（图片来自网络）

成都的各位会天天去抢郫县新都的房子么？他们的供应对你们有什么价值呢？

没价值。

货币购买力贬值到今天，也是可悲。