到商住两用的公寓，大家多少都会对它有所了解。随着国家对房地产调控政策不断加码，各地限购令的出台也是此起彼伏。最近很多买家因户籍、社保、完税，等等问题在购房资格上被卡，开发商又将发力点指向了商住市场。
毕竟现在除了北京，上海等地，大部分城市对商住项目并不限购。这些天，笔者也发现，连自己的微信朋友圈都被销售们发的各种商住项目刷屏了。笔者也觉得，是时候谈一谈我眼中的商住房了。
商住到底是什么？
商住房也有人称呼它是loft公寓，商住公寓，类住宅（一般专业人士这样称呼它），当然还有其他的叫法，笔者就不一一罗列了。
但不是所有的公寓都是商住项目，比如酒店式公寓。土地性质是70年的住宅用地，在产权上看和普通住宅没有区别，其本质就是住宅。
还有一类项目————公寓式酒店，土地性质是40年或50年的商业用地，综合用地，其本质就是被分割的酒店。我们平时说的商住房，绝大多数是第三种，公寓式办公。土地性质是40年或50年的商业用地，综合用地，其本质就是写字楼，办公室等商办项目。
看了笔者的论述，相信大家也应该明白了。我们买的商住房，其实买的就是是写字楼，办公室。只不过开发商，在原有规划之外，又加建了上下水，厨房设施，分割出了卧室。
加建出来的部分，严格来讲，应该属于违建。前段时间，北京相关执法部门欲拆除商住房的上下水。政府想拆掉不在原规划之列的居住用设施，本身是有法律依据的，只不过因涉及的业主人数众多，最后政府还是人性化执法，妥善解决了此事。
目前我国与土地相关的现行法律中，根本没有商住两用的土地概念。倒是明确规定了各种土地的性质和用途，不按照土地性质及用途进行开发建设的，属于违法行为。
我们买的商住房，无论是政府还是法律层面，都只能承认是商业地产，不会承认是住宅，更无商住两用之说。
一旦某些城市针对商住项目的政策收紧，商住的法律缺陷也会随之浮出水面，比如前一段时间的北京和上海。
最近也有一些商改住的消息，在自媒体和社交平台迅速传播，笔者在仔细验证过后发现，大多是一些销售发的真实性值得商榷的噱头。
二手商住房税费！
对于普通投资者来说，在二手市场套现获利多少，是衡量投资成功与否的依据。我们来看下二手商住房交易的税费吧！
交易需要缴纳差额5%左右的增值税、差额30%至60%的土地增值税、差额20%的个税、网签价3%的契税、网签价千分之一的印花税。一套商住房每多交易一次，其交易成本就会再次上升。
如此高昂的税费，商住项目的投资价值不大也在情理之中了。需要注意的是，正统的商业地产项目，同样执行上述的税收标准。那么引申一下话题，正统的商业地产也不能投吗？
如果一个城市，某个区域内商务活动和高端产业突然变得密集，未来将会崛起成长为此区域的cbd，我们真的要放弃这样的机会吗？当然不是！在这种情况下，投资商业地产项目还是可以的。
这样即能获得未来市场增值红利，又可规避投资商住项目带来的政策风险。当然某区域若迎来重大利好，当地对商住项目政策比较宽松的话，不是不能考虑出手，但需要注意的是，政策的可变性。
自住需求
作为自住，商住房的卖点还是很多的。地段好，配套全，交通便利。单价大概不到周边住宅的一半，面积又小，总价比住宅低好几倍。可以注册公司，可以做工作室， loft户型时尚，新颖。总之，商住房对于想在大城市安家的年轻人来说，吸引力还是很大的。
有利即有弊，商住房在居住层面的缺点，也注定了它更适合过渡居住。
1.因总价低，便于出租，容易成为低端人群的聚集地。
2每层将近二三十户的设计，能居能商，人员容易鱼龙混杂，环境可能会比较差。（这点对后期物业公司考验很大）。
3.室内空间压抑。常见4.2米左右的层高，再做完隔层，铺完地板之后，净层高最多也就剩2米了，这个高度很难讲有舒适性。
4.安全隐患。因人员居住密集，流动性大，商居混杂，无论是安保还是消防方面安全隐患都是比较大的
5.商水商电。三倍的水电费，增加了生活成本，部分项目可能没有燃气，也让生活更加不便。
6.总体舒适性较差。因商住项目市场定位较低，产品在朝向，隔音，拥挤程度，绿化，电梯上下的便利性，都不能和普通住宅进行比较。
7.也是比较重要的一点，无法落户，孩子无法入学。
对于自住群体，选不选商住，其实是一个利弊取舍的问题。毕竟一个项目如果在城市核心地段，拥有70年产权，优美的环境，高舒适度，就不可能卖商住的价格。在笔者看来商住房比较适合刚需过渡居住，未来还应置换改善性项目。
结语：虽然商住项目有较大的租赁市场，但因政策风险和高昂的税费等问题，不太适合用来投资。刚需自住，应当充分了解其特点，权衡利弊，结合自身情况再做判断。
