张博士小课堂|近期房地产行情分析

政策： 从2016年开始，政策就出现收紧趋势，并出现一系列限制性政策，比如限购、限贷、限价、限商、限离等，同时不少重点城市认房又认贷，政策的口子已经堵死、并很难突破。重点城市的市场已经被高度锁定，整个市场被冰冻，像是一条直线，没有波动。

市场： 最明显的特点是企业集中度的快速提升，亿翰智库每月都会推出房地产销售排行，目前，整个市场行业格局遵从一个“5050”的规则，即前50强房企卖了50%的房子，预计到今年年底前三强的市场占有率将会在15%，而在前几年还不到7%。所以，市场提升度非常快，整个市场更容易被管制，政府只需要管制50家企业就可以控制一半的市场。

虽然房价在涨，但是地价增速比房价增速快，开发商的房子售出后难以买回便宜的土地，因此，开发商很难补库存，开发意愿将会越来越低。

一二线城市销售量下降得很快，与去年的高点相比，降了一半左右。整个市场内热销的项目数量变少，2016年的时候热销盘5个人抢一套，但现在并不是每套房子都能售出，虽然现在也要摇号，但很难保证开盘即去化90%。再看房企负债，公司债规律是一年借多年还，总计两万多亿的公司债，每年还款数量最高峰也就4千亿，公司债的压力不大，所以开发商不会着急卖。总的来说，一二线市场量降价稳。

三四线的价格自2016年开始上行，最近整个价格较稳，波动幅度不大，处于高位盘整状态。整个市场新开工及投资额向上，符合我们的预期，2017年年初的时候，就其他经济学家对房地产开发投资额的增长预判来看，乐观的在4%，悲观的在1%，但是我们预测乐观在7%，悲观在4%，中性预期5%左右，同时上涨行情可以持续。而实际投资额增长在7%左右，我们的预测还是比较接近真实情况。目前，其他同行预测2017年全年房地产投资额增速7%，比较乐观。但是，我们认为，2017年全年房地产投资额增速在5%左右。虽然现在投资增速7%，但是2017年后面几个月增速将收窄，这个是毫无疑问的。

然后我们回顾下历史，第一轮调整，从1989年房改到2002年、2007年招拍挂，整个市场需求旺盛、格局被逐步打开，这段时间市场整体单边上行，实际上到2008年，由于经济危机市场出现了调整。这里有两点需要关注：1.2008年经济危机导致整个货币收缩，流动性减慢，（虽然08年下半年减息，但是没有实现货币量快速增量），直到2008年底出现四万亿计划；2.经济下行，整个经济增速下的比较快，之前整个房地产调整，受之于两个因素：货币、经济。

第二轮调整，2011年春节前出现限购限贷，此次调整针对2009年、2010年，推出了针对30个城市的限购，同时重庆、上海试点房产税，这个属于有针对性调控、打压需求，市场并无立刻向下，直到2011年还在打压，2012年初开始往下走，这一轮调控干预了市场1年左右的节奏。2013年，市场转好，改善、投资需求释放，由于前两年的压制，房地产放松后开始补涨，这里房价上涨有两个条件：充分条件是货币因素，必要条件是供求关系。 当所有房子都在涨价，原因一定是货币 ，因为供求有差异化，比如一二线与三四线市场的明显差异。

第三轮调整，即目前的调整， 本轮的房价上涨是货币因素 ，因为所有的房子都涨了一遍。一二线、三四线都在涨，货币因素是无差异的，但并不是每一轮的房价上涨都是货币因素。如果是部分涨部分不涨，那么主要就是供求因素。2013、2014年市场一直在底部盘整，这是因为供求因素在起作用。如果房子足够多，如果北京、上海市场供应每年能有4千万方，那么房子不会这么涨。但不是所有的时期都是特定因素决定上涨，我们可以根据历史对未来做预判。

我们来看下货币因素，目前，M2约为130万亿，并且每年保持20%增速、大概20多万亿的增长， 那么，我们有没有这么多房产与资产对应增长？ 2013年市场增长后，我们预测投资需求与改善需求向下，预测2014年还是依赖刚需，这一点还是比较准的，2014高周转小户型非常受欢迎，而改善与投资需求受遏制，此外，2014年“930”政策，我们也前瞻性地预见到了，2015年改善优先，市场改善需求较多；我们也预测到2016年投资需求增加，的确到了2016年整个市场投资需求也比较多，而后面整个房地产如何来看？

短期：首先聊下去化周期（去化周期=目前库存量/上个月销售量），目前一二线城市去化周期大概在12个月左右，去化速度还是比较慢，同时一二线的销售数量已经十分低了，几乎不可能再低，也就是说， 目前一二线的去化周期已经很难再拉长。而去化周期只有在18个月的时候，市场才会稳定 ，而拉长一二线的去化周期只能靠增加供给。但增加供给几乎不可能实现，一是房企卖掉货量之后再补货成本较高，二是房企很难拿预售证。最少要再等12个月，一二线才能出现调整，即18年三季度及之后，重点城市的市场才会出现调整，同时调整后需求也会迅速释放。三四线市场从2011年一直跌到2015年，虽然有些城市在涨，有些也创了新高，三四线去化周期在12个月左右，原因是销售较快，但 我认为三四线的快速销售量见顶，同时供给没有增多的空间 ，即使不限购，三四线也会比较平稳。 为什么货币因素能够在三四线起作用？因为三四线市场的房地产体系修复了 ，原来三四线的体系被破坏了。房企不愿意在三四线发展，大量房产被直接抛售，政府、银行、消费者都不再支持。经过这一轮的针对三四线的放松，修复了它的市场，政府开始支持配套，银行、信托等金融机构开始放松，因此市场完成了自身的体系修复。我认为三四线行情会持续到2018年年底，甚至到2019年下半年，体系的打破不是一天两天，这个会持续更久。但是，明年一二线不是很乐观，三四线投资不会下降很快。

中长期：未来的大周期，我们一定要意识到一点：整个市场的环境并不是非常乐观，从长期来看，这个周期跟此前的周期不太一样，一定要深刻理解2016年三季度 “房子是用来住的不是用来炒的”这一概念，这个是所有政策的提纲挈领，可能会影响未来10年至15年的市场走势。 税收政策有可能会加快推行，房产税进程将会加快，比如改变土地出让金的定价等。近期，全持有住宅推出，以租代售，我觉得这个影响不亚于1989-2000年之前推行的房改，也不亚于2002年推行的招拍挂制度，房改使开发商由0到1，招拍挂使开发商做到几千亿。全持有是住而非炒的重要体现，市场变成了没有销售的市场，这个关键改变是土地层面的变化，因为不仅是招拍挂，招拍挂最多在限制20%的自持有，反倒能够稳定一二线城市房价，保持一二线市场的紧供应状态，在市场需求量向下时维持供求平稳。而目前集体用地、小产权房也逐步向全持有放开，比如通过验收等可以做全持有。

整个市场变为两块，一块是可销售、一块是持有，小产权房与集体用地的量是很大的。北上广深一直在控制人口、房价，未来来看，特别是的试点城市，对于开发商来说，如果房地产失去投资属性，土地、售价都被锁定，则会不会有开发商提供房子？如果真是，小企业将会退出，大企业以低收益率运营全持有房产。整个房地产回归到住宅属性，房价真的是不必过于乐观，从人类历史上看，房价上涨比较快，但如果再等10年20年，全持有会不会成为主流？为啥长沙涨的比较慢，因为2011年2012年有部分企业分房。同样地，如果商品房外面还有租赁市场，那么市场结构又会有什么变化？另外一点，中国的房地产一定要关注土地，房地产包括了实体与虚拟，建筑是实，可以拉动产业，那么投资属性偏虚，这个全持有打破了土地的价值结构，我认为， 开发商不用研究是否去做全持有 ，等研究结果出来了就已为时已晚，目前很多的国企在做，其实这是一个机会和趋势。