来源:至正研究
涉公共区域纠纷案例与建议
目 录
案例一
业主认为小区生活垃圾分类投放点影响生活,能否要求拆除?
小区里有噪声污染怎么办?
底层业主反对加装电梯,加装工程还可以进行吗?
公共部位能否放置个人物品?
花盆掉落砸伤车辆,谁来担责?
小区中树枝或果实掉落砸伤车辆,谁来承担责任?
高空抛物是否要承担刑事责任?
出租屋着火烧坏公共财物怎么赔偿?
居民在小区门口摔伤,谁需担责?
可否以业主未交物业费为由拒绝业主车辆进入小区?
业委会能对业主侵占公共部位的行为提起诉讼吗?
案例五
公有居住房屋,一般建设时间久远,存在着建筑面积小、配套设施不完善、房屋结构不合理等缺点,造成公房内普遍存在改建、扩建、搭建、占用公共部位的问题。私自占用公共部位属于违法行为,造成他人人身财产损失的,应承担法律责任。公共走廊、楼道作为建筑物基本构造部分,用于公共通行、消防及逃生主要通道,属于公共部位。在公共走廊、楼道堆放私人物品,不仅影响公共通行、通风、采光等,可构成相邻妨碍,在突发险情时,还堵塞了生命通道。堆放易燃易爆危险品的,更是严重威胁到居住安全。
徐某系某公房二层客堂阁的承租人,金某、朱某为同号二层东厢房的实际使用人。金某、朱某在二层公共走廊内放置了电磁炉、电饭煲、洗碗机、洗衣机、木柜等物品。徐某认为上述物品产生的噪音、油烟影响其生活,故起诉要求金某、朱某清除上述物品。金某、朱某辩称,双方系邻居,其确实在走廊放置了上述物品,但徐某也在公共走廊放置东西,不同意徐某诉请。法院经审理认为,不动产的相邻双方,应当按照方便生活、团结互助、公平合理的精神,正确处理通行、通风、采光等方面的相邻关系。系争房屋走廊系公用通道,金某、朱某擅自在走廊内放置物品,确实给徐某的生活造成了影响,故判决金某、朱某限期清除二层走廊内放置的上述物品。
国家或者集体组织提供公有居住房屋保障公民的居住权,符合规定条件的公民可以向行政机关申请获得公房承租权。公有居住房屋的所有权属于国家或者集体组织。公房承租人对公房享有长期占有、使用、收益、有限制地处分的权利,负有按照公房租赁合同约定支付租金的义务。公房承租权具有独立的财产性权益,不同于平等民事主体之间房屋租赁合同关系中的承租权。公房的承租人和使用人对公房中的公用部位享有共同使用、管理的权利。公房承租人、使用人不得私自占用公房的走道、楼梯、出口等部位。这些公用部位系日常公共通道和紧急疏散通道,如堆放私人物品,既不利于通行便利,侵犯通风、采光等相邻权,又易造成安全隐患,堵塞消防通道的,将因违反消防规定面临行政处罚。
根据《上海市城镇公有房屋管理条例》第三十三条规定,公有房屋中的公用部位的使用,各承租人应互谅互让,不得侵犯相邻住户的正当利益。承租人之间发生公用部位使用纠纷的,出租人应会同有关组织调解。公有房屋中走道、楼梯、出口等部位应保持整洁畅通;第三十五条规定,对擅自改变公有房屋结构、使用性质或在公有房屋内搭建的,由区、县以上的房管局给予处罚,应限期改正或拆除,并处以修复费或搭建造价一倍的罚款。
本案中,金某、朱某在共用走廊通道放置物品,被判限期清除,具有指引和教育作用。金某、朱某称其在共用走廊通道放置物品系因徐某也在走廊通道内放置物品,并不构成有效抗辩。不论是徐某,还是金某、朱某,任何一方都不得私自占用公用部位。如金某、朱某认为徐某也在共用走廊通道内放置物品,构成相邻妨碍的,金某、朱某可与徐某沟通协商解决,或另行向法院起诉,要求徐某搬离其物品。
区分所有建筑物的所有权人,对共有部分同样享有共有和共同管理的权利,任何人不得侵占公用部位。居住物业内的门厅、走廊、楼道、公共场所、物业服务用房、外墙面、道路等都属于共有部分。共有人负有按照共有部分的规划建设用途使用的义务,不得以放弃权利而不履行义务。确需改变共有部分的用途,应由业主共同决定同意。
根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定,业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约,实施妨害物业服务与管理的行为,物业服务人请求业主承担停止侵害、排除妨碍、恢复原状等相应民事责任的,人民法院应予支持。小区业主私自违法占用共有部分的,物业服务人可按照物业服务合同、《物业管理条例》处理。如劝阻、制止无效,物业服务人有权利也有义务代表全体业主向人民法院提起诉讼,要求其停止对共有部分的侵占。业主、使用人在共有部分堆放物品,如经物业服务人提前通知仍不收回而被按无主物清理的,不属于侵犯业主、使用人的合法财产权益;如造成他人人身财产损失的,还应承担赔偿责任。
1. 公房所有人、物业服务企业应定期检查,保障物业方便、正常、安全使用,及时整治乱搭、乱建、堆放杂物等侵占公用部位的行为,维护业主合法权利,保障公共安全;
2. 公房承租人、业主、使用人应增强消防安全意识,自觉保持消防通道通畅。如仅放置小型鞋架等不影响通行的物品,邻里之间应予以理解与包容。但勿在走廊、楼道等公共通道堆放杂物,尤其是易燃易爆危险品;
3. 消防部门应定期到居民小区组织消防宣传,普及消防安全知识。
第二百七十一条
业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第二百七十三条
业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房,其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
第二百七十四条
建筑区划内的道路,属于业主共有,但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。
第二百八十八条
不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则,正确处理相邻关系。
第二十八条
任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材,不得埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距,不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。人员密集场所的门窗不得设置影响逃生和灭火救援的障碍物。
第四十九条
物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业;物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当提请业主大会讨论决定同意后,由业主依法办理有关手续。
第五十条
业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地,损害业主的共同利益。因维修物业或者公共利益,业主确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会和物业服务企业的同意;物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得业主委员会的同意。业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地,在约定期限内恢复原状。
第六十三条
违反本条例的规定,有下列行为之一的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,并按照本条第二款的规定处以罚款;所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用:
(一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;
(二)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地,损害业主共同利益的;
(三)擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。
个人有前款规定行为之一的,处1000元以上1万元以下的罚款;单位有前款规定行为之一的,处5万元以上20万元以下的罚款。
上海市黄浦区人民法院民事审判庭庭长
上海市黄浦区人民法院民事审判庭法官
上海市黄浦区人民法院民事审判庭法官助理
案例十二
业委会能对业主侵占公共部位的行为
民法典第二百七十一条规定,业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理权。也即业主在住宅小区内享有专有权、共有权和共同管理权。实践中,因业主侵占业主共有部位等时常引发纠纷。业主大会和业主委员会是业主行使成员权的媒
介,具有一定的物业管理权能。若部分业主实施侵占或者其他影响业主共有部位使用的行为,业主大会和业主委员会该如何行使权利,履行职责,应予以关注。
案涉建筑物由一幢住宅楼和与其相连的五层裙楼组成,裙楼的使用性质为办公。住宅楼与裙楼在底层相邻,各设门禁。甲是案涉建筑物的业主委员会,乙公司为裙楼业主。甲业主委员会主张,乙公司将原本属于案涉小区进入该住宅楼底层大堂的通道纳入其独用部位,导致住宅楼居民被迫经由小区大门外侧
破墙通道进出电梯厅,而乙公司后复于该电梯厅所在空间擅自改变建筑物原有隔断布局,拆除楼栋原有通道门,加装带有密码锁的防盗门,供其员工出入,该防盗门与住宅楼门同时开启时会阻塞通道,具有安全隐患,且乙公司人员从
该防盗门处出入,亦为住宅楼居民出行和日常生活造成极大不便。甲业主委员会因此起诉至法院,要求乙公司拆除案涉建筑物底层擅自搭建的防盗门,恢复墙体原状,并停止使用案涉建筑物的底层大堂。法院经审理认为,业主大会或者业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。业主或者其他行为人拒不履行相关义务的,有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉。因此,业主大会和业主委员会虽依法享有物业管理权能,依法针对物业管理、物业服务等事项进行监督,可以向有关行政主管部门报告或者投诉,但并不能因此确定业主大会和业主委员会对管理事项享有诉权。甲业主委员会上诉主张其对与乙公司之间的相邻关系纠纷具有诉权,而乙公司亦为案涉小区的业主。根据民法典第二百八十六条等规定,甲业主委员会关于其可以作为民事诉讼主体提起本案相邻关系诉讼的上诉请求,并无相应依据。据此,法院裁定驳回甲业主委员会的起诉。
业主大会和业主委员会是建筑区划内业主行使成员权的重要媒介,通过表决形成决议,体现业主参与和自我管理;通过物业管理和监督,作为业主集体权益代表,参与社区公共秩序管理,维护业主共同利益。民法典第二百八十六条第二款规定,业主大会或者业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。该款对社区公共秩序维护方面业主委员会所具有的管理权能作了规定。该条第三款将业主委员会的管理权能与行政机关的管理加以衔接,规定业主或者其他行为人拒不履行相关义务的,有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉,有关行政主管部门应当依法处理。社区基层治理是一项系统工程。《物业管理条例》也对业主自治与行政机关、基层群众自治组织之间的关系作出规定,例如业主大会、业主委员会应当配合公安机关,与居民委员会相互协作,共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。在社会基层治理体系中,面对业主妨害公共部位使用等纠纷,行政主管部门的行政行为、基层群众自治组织的指导与调解、业主大会和业主委员会的物业管理与督促等非诉讼解纷途径,与诉讼解纷途径一体协同,共同构成社区矛盾纠纷治理体系。
1. 业主应自觉遵守法律法规、管理规约规定,对其专有部分行使权利不应侵害其他业主权益,并合理使用小区建筑物的业主共有部分。
2. 业主大会应对小区业主自治制定完善的管理规约。业主大会和业委会应积极履行其物业管理职能。如业主存在任意丢弃垃圾、排放污染物或噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道等行为,业主大会或业主委员会应及时进行管理。如业主拒不履行相关义务的,业主大会、业主委员会、物业服务公司、合法权益受到损害的业主等均可向有关行政主管部门报告或投诉。
3. 如有业主的行为妨碍到其他业主专有部分的占有使用,受侵害的业主可向法院提起诉讼,主张权利。