去年7月，国家发改委、住建部、财政部联合发布的《关于开展特色小城镇培育工作的通知》中明确，到2020年争取培育1000个左右各具特色、富有活力的新城镇。在新政规划推出之后，房地产企业迅速找到了其中的商机，包括碧桂园、华绿城、绿地、融创、华侨城、雅居乐、阳光城等企业在特色小镇方面均有新的动作。
截至2017年5月，碧桂园已经成功布局了5个科技小镇。绿地控股已经把特色小镇列入自己的2017年发展战略，将选择有大城市购买力溢出效应为支撑的一二线重点城市远郊，启动特色小镇大盘项目。华侨城也计划构建100座具有中国传统民俗文化特色的小镇。时代地产则宣布5年内投资9000亿布局30个“未来小镇”项目。
其实，各家房企快速上马特色小镇项目，是企业资产荒和发展方向不确定的盲目投资行为，这种行为所存在的风险隐患依然较大。
目前看发展特色小镇存在三大问题：
一、千镇一面同质化问题。
无论是大名鼎鼎的乌镇、周庄，或者木渎、南浔、朱家角与七宝古镇，其风格大相径庭，很多人感觉是去过一个之后再去其他的新鲜感就消退了，再去其他的就没意义了。而与小镇相连的产业，旅游、餐饮、住宿都极度相似。
姑且不论房地产开发企业现在开发的小镇如何，就是现有的名镇都难以做到如何打造自身的差异化竞争优势，而房地产开发商要做到更是难上加难。
二、特色小镇如何能够带动产业发展。
房地产企业所做的特色小镇基本是产业新城、文旅小镇、现代农业小镇以及科技服务型小镇，对于大多数开发商而言小镇的房地产开发建设方案都很明确，但是小镇的产业发展方案却普遍模糊。
三、特色小镇如何持续盈利。
比如，华谊兄弟作为国内知名影视公司，已布局海南、苏州、深圳、上海等地，其中在海南开发的冯小刚电影公社已经开业运营，苏州等地的项目则在建设中。文化旅游已成为衍生板块的重要组成部分。但其大举文化旅游地产的同时资金链并不牢固。
无疑，在城市转型升级的大背景下，以影视IP、版权为由，对于地产巨头和地方政府而言，是一个特别有利于圈地的“好故事”。但“圈地”的故事能否持续讲下去，未来是否可行？
小编仔细研究了特色小镇的发展思路，认为有两个发展脉络：
一是遵循欧美各国城市郊区城镇化的发展方向；二是借助地方特色小镇形成新的发展方式。
从这两个发展的思路来说，特色小镇的发展应该形成五大模块——
1、影视小镇
落实到影视小镇，核心在于能不能把影视拓展到文化产业、甚至房地产业实现真正打通。影视IP主题文旅小镇开发就是创造大IP。谁能提供最优质、最丰富、并拥有品牌影响力的娱乐内容，谁就能拥有最大的用户粘性，创造出最大的商业价值。
纵观国内真正的影视小镇，且都围绕影视IP延伸出的众多文化内容，这是电影小镇的“独门秘笈”。
国际上不乏成功的影视小镇经验。日本的动漫IP、韩国IP文旅小镇、新西兰玛塔玛塔小镇可谓活样本，已成为特色文旅小镇极具代表性的开发类型。基本是结合旅游产业发展，形成特定效应的主题小镇。
2、旅游古镇
旅游古镇最重要的是“夜色经济”，一定要让人能在这里住宿。
乌镇最早打的口号是“似水江南、夜色乌镇”。
整个乌镇景区，常年住宿率95%以上。2006年平均逗留时间不到一天，到2011年已经上升到两天，现在酒店收入已经占到50%以上。乌镇永远不是白天怎么玩，而是晚上怎么住。所以乌镇流行这句话，“晴不如阴，阴不如雨，雨不如夜”。
可见，旅游古镇一定要把夜色做出来，才能产生经济效益。
3、CBC休闲小镇
CBC古镇，是指城市短期休闲。最大优点是，抬起腿就能走，出去就是一两天。可以产生重复消费。
大城市周围的景点都是打造城市短期休闲中心。旅游和休闲最大特点是，近距离、切换感、高频次。这种地方靠的是多次性。野三坡当然不是中国最美的山沟，但它是北京人在一天的距离内，能找到的相当美丽的山沟。在这个逻辑之下，CBC等于是快速切换。
如果古镇旅游靠的是住宿的话，CBC旅游靠的是小景点密集化。并不需要这个小镇有多么重量级的经典，有重量级的景点反而不是好事。因为只要去一次，下次就不会再去了。但如果有一系列小景点的密集，下次还会再去。
北京周围不管景点多么没味道，你一年必须给你孩子安排50次度假，就算是40次，你不是可去可不去的不去，而是可去可不去的都得去。CBC并不是特别出彩的地方，但可以聚集在一起，这就是CBC的特点。
4、户外小镇
户外小镇，是大众的非专业极限运动，是带着老婆孩子去的地方。是家庭和朋友间聚会的新方式，背上背包去郊区，会成为中国人以后越来越重要的方向。
对于这种运动打造景点不是最重要的，卖东西才是最重要的。
这种地方可以不依托大城市，因为更多的户外装备一定是依托在使用地，而不是在科研地。美国研究户外的中心城市既不在纽约，也不在洛杉矶，而是在犹他州，美国滑雪巨头、室外巨头都设在这里。
典型例子是中国的运动之乡宁海县，打造500公里长的健身步行道，2001年接待人数上升到10000，旅游收入117亿元。成为振兴经济的典范。
为什么效益如此好？则是游艇、滑艇、垂钓、登山、低空飞行等一体化的体现，发挥了卖东西的作用。宁海现在是国家最大的手电筒生产基地，而且生产跑步机和户外炊具，把所有能串联的东西都串联起来，将其定位国家级步道。
5、医养小镇
医养小镇，就是把医疗和旅游结合起来，这是中国未来的发展方向。
日本的静冈，是非常好的旅游休闲地。首先在此地设有一个医疗盒，做了一个癌的医院，又做了一个养的好的环境，在这个环境里是把所有的非传统疗法都集中起来，包含了园艺疗法、海风疗法、芳香疗法、水岸疗法，水岸散步，呼吸更好的，这一切方法加起来都不是医生传统疗法，而是非传统旅游，形成了一种来了就不想走的旅行。这就是医疗小镇的魅力。
