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减速时期的房企：告别财务杠杆后，如何用好能力杠杆？

金融八卦女频道 · 公众号 · · 2021-04-03 12:00

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文 | 金融八卦女作者：铁马

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房企们迎来了“三道红线”后的首个年报季。

有人在业绩会上保证一定按时达标；有人表示马上就能达标让投资者安心；还有人微微一笑，从来就没超标过；今年的房企年报表现似乎格外受重视。

"三道红线"本身并没有那么可怕，但却意味着房企的融资环境彻底改变。对于房企们的发展来说，资金链条发生了改变，下一个考验“自我造血”的阶段开始了。

/ 找到撬动下一阶段的“能力杠杆”/

万科董事会主席郁亮曾将房地产行业分为三个发展阶段，分别是：

1、2002年前的土地红利阶段，谁能拿到地，谁就能赚钱；

2、2002年后的金融红利阶段，从资本、金融市场获得越多的支持，这些金融手段用得越充分，就能买越多土地扩张；

3、“三道红线”开始，金融红利时代结束，行业进入管理红利时代。

管理红利时代的开启，对房企的管理和运营能力也提出了更高的要求。

在今年万科的业绩会上，郁亮同样表示“得能力者得未来”。

其实不只是万科，房企们明里暗里都在“调试”自己的能力值，例如碧桂园重视科技能力；融创看重财务能力与发展能力；世茂看重抗风险能力等等。

作为行业内的稳健派，龙湖集团CEO邵明晓也表示，过去多年，龙湖一直在“强化能力杠杆、降低财务杠杆”。

因为面向未来，很难再依靠高的财务杠杆，要靠能力杠杆。龙湖打造宽业务围栏能力，也是“换挡至能力杠杆”的一个缩影。

龙湖可谓房企换挡的先驱者，面对行业崭新的发展阶段，龙湖集团在三年前就提出了“空间即服务”的战略，2020年，为适应多变的市场形势和全新的市场需求，龙湖集团在地产开发、商业运营、租赁住房、智慧服务四大主航道业务之外，于年初正式官宣了集团的全新品牌“塘鹅”，覆盖“房屋租售”、“房屋装修”两大新航道，围绕居住需求的衍生正在激发新的增长动能。

去年，龙湖年实现营业额1845.5亿元，同比增长22.2%；实现归属于股东的净利润为200.0亿元，剔除公平值变动等影响后之归母核心净利润186.9亿元，同比增长20.2%；其中毛利540.3亿元，毛利率为29.3%。

▲ 数据来源：企业公告

而据南方产业智库统计，在已经陆续公布2020年全年业绩报告的房企当中，过半规模房企出现了利润下滑的情况，所以依然能录得双位数增长的企业实属不易。

综合来看，“三道红线”对房企融资规模的直接限制，对于一些扩张型房企来说，“以价换量”的销售策略可持续性确实不强，盈利性也是后“三道红线”时期房企经营表现的重要考量指标之一。

在下一轮成长窗口期，以龙湖为代表的企业，用“空间即服务”的战略不断强化着宽业务围栏能力，也借此获得了拓展业务版图的契机。

/ 管理红利下，房企比拼什么？/

在管理红利时代大家聚焦的方向各有不同，但总的来说，都顺应着国家发展的趋势，用能力杠杆撬动市场。

例如目前国内持有型物业在市场内占比仍处于较低水平，而在成熟的欧美房地产市场，持有型物业一般占物业总数的50%左右。

所以在“三道红线”的大背景下，持有型物业普遍被业界看好，传统地产相当于“快消”，持有型商业地产则具有效益持续增长、抗风险能力强等特点。

在国内持有型物业的范畴里，龙湖是较早布局的企业之一，从2011年开始龙湖一直通过精确计算，把每年回款的10%作为上限，投入到持有型物业部分。

龙湖经过长达十年的“定投”，在2020年，投资物业实现租金收入75.8亿元，同比增长30.9%。其中，商业租金同比增长23%，继续发挥着其在任何波动周期里的“压舱石”作用。

在持有型物业中还有一个分支，就是租赁市场。据沙利文数据，2022年中国租赁人口将达2.45亿，未来将有更多人口涌向大中城市，将给一二线城市提供租赁人口增量。

目前，国家对租赁市场的政策支持力度不断加强，租赁市场的发展空间很大，所以也有不少房企开始探索长租公寓板块。

去年，华发股份发行的公司债中，有7.7亿元拟用于公司住房租赁项目建设及租赁支出；

万科的租赁住宅业务以青年长租公寓“泊寓”为主要产品线，表示要同时探索为不同类型客户提供长期租住解决方案；

龙湖的长租公寓品牌冠寓全年实现租金收入18.1亿元，成为经营性收入的稳定贡献源。冠寓作为公司发展的主航道之一，目前已在北京、上海、深圳、杭州、南京、重庆、成都等城市开业运营；

旭辉地产的旭辉瓴寓也已布局18座城市，表示2021年其长租公寓业务能够实现不亏损，2022年开始盈利。

从售到租、从“一锤子买卖”到长期服务都是未来的大势所趋，考验的是房企的运营能力。在新进程中，房企要在定位规划、产品升级、项目运营等多个领域推进，才能在变革中抓住机遇，实现长效增长。

/ “三道红线”不是终点，而是起点 /

2020年最后一天，央行及银保监会联合发布了“五道红线”，收缩流向房地产的资金；今年2月以来，多地试点“两集中”，要求土地集中发布出让公告，集中组织出让活动，而且要求全年发布住宅用地公告不能超过三次。

对房地产行业来说，土地供给侧的这些政策的影响绝不亚于去年的“三道红线”，所以“三道红线”并不是房企的终点，而是下一步的起点。

已经没有“三道红线”压力的绿档房企正迎来提升市占率的时机。据平安证券统计显示，2020年50强房企拿地-销售金额比约为33%，红橙黄绿档分别为26%、37%、32%、46%，可见绿档房企的购地积极性最高。

2020年，绿档的保利发展新获取146个项目，对应总地价2353亿元，新增总货值为行业第一；绿档房企招商蛇口的购地金额同比增长52.4%；世茂集团的土地储备货值增至1.38万亿元；龙湖集团购地金额增幅也超过三成。

而在绿档房企拿地中，TOD项目又颇受房企青睐，在国家城镇化加快的路上，多数房企对高能级城市及发展较好的城市圈关注度较高，尤其是在“十四五”布局中“五大都市圈”的热点城市毕竟TOD项目可是5万亿的大市场。

目前已经有龙湖、世茂、保利、万科、龙光等20多家房企在布局TOD项目，其中以绿档房企最为积极。

例如龙湖从2003年TOD模式的初探，到去年底中国首个高铁TOD站城一体项目面世，截至2020年末，龙湖已经在手七十余个TOD项目。

邵明晓表示，中国45个有地铁的城市大概有七八千个站点，还有很多机会都与龙湖的能力圈高度匹配。

有人质疑，TOD项目催生大手笔涌入高能级城市，会不会带来土地成本的提升？

一方面，TOD项目模式因为关联基建，且对企业综合能力要求较高，能够使房企在拿地端具有一定优势，在热点城市竞争激烈下以较低价格获取土地；另一方面，TOD项目的规模相对较大，轨道交通节点也处于城市热点区域，在拿地的同时也有助于未来房企商业运营收入的增长。

先做长，再做强，而做大是自然而然的结果，是龙湖不断发展的重要逻辑，或也是房企们在新阶段下进一步成长的逻辑。

/ 财务稳健，终将撬动能力杠杆 /

在2020年业绩会上，部分房企给未来的发展定了目标：

华润、招商蛇口及中海等公布了未来5年的运营收入目标，2021年至2025年间的复合年增长率基本都要达到20%以上；

宝龙则提出，未来三年内发展至长三角规模行业前三；

龙湖则计划2021年实现投资型物业租金收入110亿，目标增速达40%以上。

增速的前提，永远都是底盘稳健。

其中龙湖已经连续五年踩稳绿档，截至2020年末，龙湖的净负债率下降至46.5%，达到近5年来最低水平；现金短债比达到4.24倍，剔除预收款后资产负债率为67%。

▲ 龙湖历年“三道红线”数据变化数据来源：企业公告

用龙湖集团董事长吴亚军的话来说，这是多年坚持财务自律的回馈，作为一家民营房企，龙湖超低的融资成本可与央企房企比肩，远低于TOP5和行业平均水平。

2020年，龙湖平均借贷成本进一步降低到4.39%，平均账期已经拉长到6.59年。

▲ 龙湖历年融资成本变化数据来源：企业公告

龙湖集团首席财务官赵轶表示：“现在龙湖在很多银行的授信不降反升，也是机构们基于三道红线下的评估。”

此外，在国际评级中也给予了稳定的龙湖“投资级”评级。国内房地产行业仅有中海、万科、华润、保利、龙湖这5家房企能够同时达到3家国际评级机构（标普、惠誉、穆迪）的“投资级”评级，龙湖是这其中唯一一家民企。

对于房企们来说，“稳健策略”正在逐渐释放出未来的管理红利和发展潜能。

而对于投资者来说，管理红利时期房企前景将不再仅仅局限于房地产，当房企们在这些赛道中找到撬动自己的能力杠杆，未来才有实力回馈股东。

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减速时期的房企：告别财务杠杆后，如何用好能力杠杆？

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