【中金·REITs】公募REITs周报（12.2-12.6）：弱周期反弹延续，估值吸引力有所提升

行业近况

本周（2024年12月2日至12月6日）中证REITs全收益指数下跌0.15%，价格指数下跌0.38%。C-REITs市场总市值收于1364亿元，环比上升0.73%，剔除新上市项目则为环比下降0.07%。

评论

权重标的拖累指数，弱周期反弹延续。本周产权REITs流通市值加权总回报为+0.18%，31单项目中21单收涨，新上市的南京建邺REIT领涨5.40%，首创奥莱REIT收涨3.89%。经营权REITs流通市值加权总回报为-0.20%，主要受到12单高速公路REITs中10单收跌的影响（高速公路REITs一般规模较大、占指数权重较高），市政环保和能源项目全部收涨或收平。各板块总回报指数涨跌幅分别为+1.58%（市政环保）、+1.18%（消费）、+0.73%（能源）、+0.71%（保租房）、-0.08%（仓储物流，主要受权重标的普洛斯REIT下跌影响，板块内其他4单项目均收涨）、-0.23%（产业园）、-0.77%（高速公路），11月收涨的保租房、能源板块本周延续涨势，同为弱周期板块的市政环保11月跌幅环比收窄后本周领涨，11月略有回调的消费板块本周恢复涨势。本周日均成交额、日均换手率分别为3.83亿元、0.62%，环比提升17%、0.1ppt。我们认为近期市场偏好弱周期板块主要受到长端利率破位下行，分子端预期分歧尚存的影响，弹性配置则主要遵循政策预期（如消费）及超跌反弹（如仓储物流）逻辑。

估值吸引力有所提升。我们测算产权REITs市值加权年化可供分派率为4.92%，与中证红利指数股息率（TTM）4.98%的负息差环比收窄11bps至-6bps，主要受到中证红利指数股息率下降影响。经营权REITs市值加权中债IRR为7.21%，与中债十年期国债到期收益率的利差环比走阔14bps至526bps，受到十债利率下行及经营权REITs中债IRR上升的双重影响。

市场扩容增类持续推进。我们统计目前交易所挂网待上市项目25单，其中7单已通过审核/注册生效（4单已完成募集待上市，3单处于网下询价/公众发售阶段），全部7单项目上市后中国公募REITs总市值有望超1500亿元。近期政策方面如图表11所示，分别提及支持家园中心、冰雪经济、新型城市基础设施发行REITs，我们认为新资产类型的推出有利于为投资者提供更多的资产配置选择、分散投资风险。

后续关注：宏观政策情况；利率波动情况；红利/高股息市场情况。  

C-REITs一周市场回顾

图表1：近期交易所挂网项目情况

注：数据截至2024年12月8日
资料来源：上海证券交易所，深圳证券交易所，中金公司研究部

图表2：12月2日至12月6日C-REITs市场情况

注：1）2024年年度管理人预期可供分派率基于各REITs招募书中的管理人预测2024年度可供分配金额计算；24Q3YTD实际可供分派率（年化）基于各REITs2024年三季报披露的本年累计可供分配金额（为缓解期初现金影响，易方达深高速REIT剔除首次分红中的现金增补部分，工银河北高速REIT与华夏特变电工新能源REIT剔除24Q3之前的可供金额）计算，按天数年化；年化可供分派率（近4个季度实际或管理人2024年预期）的计算中，有历史季报的REITs基于各REITs23Q4至24Q3累计可供分配金额（为缓解期初现金影响，中金山东高速REIT与易方达深高速REIT剔除首次分红中的现金增补部分，工银河北高速REIT与华夏特变电工新能源REIT剔除24Q3之前的可供金额）计算，没有历史季报的REITs按招募书中的管理人预测2024年度可供分配金额计算，均按天数年化；C-REITs全市场、产权类REITs及经营权类REITs分派率采用总市值加权法计算；2）未发布2024年中报的REITs采用拟募集金额测算NAV，已发布2024年中报的产权REITs项目的NAV测算方式为（期末基金净资产+资产评估公允价值-投资性房地产-等同于发行溢价部分的商誉（如有））/发行份额，除华泰江苏交控REIT以其2024年中报披露的期末基金份额公允价值参考净值计算外，已发布2024年中报的经营权REITs项目的NAV均以账面净资产价值计算；3）C-REITs全市场、产权REITs、经营权REITs及各板块REITs收益率为模拟流通市值加权总回报指数的收益率，单个REIT的收益率则基于前复权价格计算；4）数据截至2024年12月6日
资料来源：Wind，中金公司研究部

图表3：C-REITs市场走势

注：1）为方便对比，我们对中证REITs价格指数及全收益指数进行了起始日期标准化处理；2）数据截至2024年12月6日
资料来源：Wind，中金公司研究部

图表4：各板块REITs总回报走势

注：数据截至2024年12月6日
资料来源：Wind，中金公司研究部

图表16：高速公路REITs日度涨跌幅

图表17：市政环保和能源REITs日度涨跌幅

图表18：消费基础设施REITs日度涨跌幅

文章来源

法律声明

特别提示

本公众号不是中国国际金融股份有限公司（下称“中金公司”）研究报告的发布平台。本公众号只是转发中金公司已发布研究报告的部分观点，订阅者若使用本公众号所载资料，有可能会因缺乏对完整报告的了解或缺乏相关的解读而对资料中的关键假设、评级、目标价等内容产生理解上的歧义。订阅者如使用本资料，须寻求专业投资顾问的指导及解读。

本公众号所载信息、意见不构成所述证券或金融工具买卖的出价或征价，评级、目标价、估值、盈利预测等分析判断亦不构成对具体证券或金融工具在具体价位、具体时点、具体市场表现的投资建议。该等信息、意见在任何时候均不构成对任何人的具有针对性的、指导具体投资的操作意见，订阅者应当对本公众号中的信息和意见进行评估，根据自身情况自主做出投资决策并自行承担投资风险。

中金公司对本公众号所载资料的准确性、可靠性、时效性及完整性不作任何明示或暗示的保证。对依据或者使用本公众号所载资料所造成的任何后果，中金公司及/或其关联人员均不承担任何形式的责任。

本公众号仅面向中金公司中国内地客户，任何不符合前述条件的订阅者，敬请订阅前自行评估接收订阅内容的适当性。订阅本公众号不构成任何合同或承诺的基础，中金公司不因任何单纯订阅本公众号的行为而将订阅人视为中金公司的客户。

一般声明

本公众号仅是转发中金公司已发布报告的部分观点，所载盈利预测、目标价格、评级、估值等观点的给予是基于一系列的假设和前提条件，订阅者只有在了解相关报告中的全部信息基础上，才可能对相关观点形成比较全面的认识。如欲了解完整观点，应参见中金研究网站（http://research.cicc.com）所载完整报告。

本资料较之中金公司正式发布的报告存在延时转发的情况，并有可能因报告发布日之后的情势或其他因素的变更而不再准确或失效。本资料所载意见、评估及预测仅为报告出具日的观点和判断。该等意见、评估及预测无需通知即可随时更改。证券或金融工具的价格或价值走势可能受各种因素影响，过往的表现不应作为日后表现的预示和担保。在不同时期，中金公司可能会发出与本资料所载意见、评估及预测不一致的研究报告。中金公司的销售人员、交易人员以及其他专业人士可能会依据不同假设和标准、采用不同的分析方法而口头或书面发表与本资料意见不一致的市场评论和/或交易观点。

在法律许可的情况下，中金公司可能与本资料中提及公司正在建立或争取建立业务关系或服务关系。因此，订阅者应当考虑到中金公司及/或其相关人员可能存在影响本资料观点客观性的潜在利益冲突。与本资料相关的披露信息请访http://research.cicc.com/disclosure_cn，亦可参见近期已发布的关于相关公司的具体研究报告。

本订阅号是由中金公司研究部建立并维护的官方订阅号。本订阅号中所有资料的版权均为中金公司所有，未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式转发、转载、翻版、复制、刊登、发表、修改、仿制或引用本订阅号中的内容。