专栏名称: 老杨地产逻辑

研究房地产市场，追踪数据是基本，构建逻辑是核心，探究规律是手段，预测未来是目标。而宏观经济、货币政策、地产调控、制度变化等只是外围因素。终极目标：研究成果影响并有益于市场主体。

房子不是股票，房地产短周期是个坏理论？

老杨地产逻辑 · 公众号 · 房地产 · 2017-06-07 11:45

正文

粉丝问：老杨，常看到你讲房地产短周期，但房子不是股票，交易成本高，况且怎么可能精准的高抛低吸呢？你这理论如何才能与实战紧密结合呢？

关于房地产短周期理论与实践，近几年很多网友存在程度不一的误解。借此机会，老杨略作解释，以免误导更多的人。

1、这一理论，是我在2013年7月出版的《楼市探秘：赢在长趋势，赚在短周期》一书中，在全国范围内率先提出来的。这也是我研究中国楼市2013年之前十年的演变，发现的一个市场规律。在书中探究了影响短周期性波动的内因，并构建了一个逻辑框架，借此能够以相对稳定的逻辑，来分析不断变化的市场。

驱动短周期变化的四大引擎：经济、政策、资金、库存。其中政策和资金，是两个关键的外部变量。2013年以来，政策、市场、数据不断变化，但我一直用这四个固定因素与逻辑框架，分析与预测市场的短周期走势，并获得了相当不错的预测结果。

2、过去十多年，平均三年一个周期，包括上行和下行，春夏秋冬，一个轮回。很多指标，都能反映出楼市的短周期规律，以70城房价指数同比增幅为例（如下图），有谷值，有峰值，有上行，有下行。当然，这是一个同比增幅，多数时段，房价是上涨的，少数时段才是下跌的；而且涨得时候幅度大，跌的时候幅度小。

不过，看图即知，过去三次同比下跌的时段，出现了一个微妙的特点：每次跌的时间变长了，跌的幅度加深了。那么，下一次房价下跌，是否会跌得更深、跌得更久？大家有没有思考过这个问题？

本轮70城房价同比增幅的峰值，出现在2016年四季度，当前已开始收窄，当前属于刚入秋。本轮上行，周期拉长了几个月，预计将要到来的下行期也会拉长。而且，很可能未来周期会越来越长。欧美成熟市场周期显著长于中国楼市。

3、房地产短周期理论，适用于哪些领域？其实，只要与市场短期变化有关的人与单位，都应该关关注。比如，与楼市有关的三个主要参与方：开发商、购房者、政府。开发商可以将短周期理论作为购地与卖房的指导，个人可以将其作为买卖房屋的参考，政府可以用它提前筹划稳定市场的调控政策。

根据这个理论的特点，以及老杨近几年观察与实践，这个理论最适合指导开发商。因为多数开发商是跑流量的，一边拿地，一边卖房，而拿地和卖房，都需要“看天吃饭”，看楼市的天气。最佳实战策略是：在短周期的低位拿地，在楼市高位卖房。

前些年，很多开发商拿地过程中，存在靠关系的现象，甚至少数还有灰色交易。而近几年，随着反腐力度加大，随着房地产开发行业趋于规范，越来越多的开发商，只能通过市场手段拿地（招拍挂与收并购）。很网友所谓的“先高价拿地、后政府返还部分土地款”，当前已经不多见了，尤其是一二线城市，很多官员都不敢这么操作了，在纪委与审计面前，这种事讲不清楚的。

近几年，越来越多的开发商意识到，踩着市场短周期的节奏拿地，非常关键。在错误的时点拿地，很可能赚不到钱。比如，去年苏州的很多地王，已经注定在未来一两年是赚不到钱的。也正因为很多开发商已经吃过苦头，明白了短周期变化的重要性，所以2013年以来老杨讲课最多的场合，是受邀给大中型开发商的中高管讲课，给他们讲短周期（选时机）与板块轮动（选城市）。全国排名前50强的企业，至少有一半，我都给他们讲过课。

4、对于购房者来说，短周期理论与实践的结合，与开发商相比，情况有些复杂。我的建议是：

其一，关于抄底。对于所有购房者，都应关注抄底时机，也即短周期的低位，房价上涨前夜或上涨初期。其中，对于投资投机者，必须争取抄到底部，或在短周期上行阶段的前半程上车。对于改善需求，尽量争取抄底和上涨的上半程上车，尽量避免在上涨阶段的最后三分之一处、顶部、下跌初期入市。对于刚需者，不必苛求入市时机，只要能避免在顶部入市即可。

其二，关于逃顶。对于只有一套自住房的人，根本没必要关注逃顶，想都不要想，不要瞎折腾。对于只有一套投资性房子（不含自住房）的人，一般也不需要考虑逃顶，如果未来一段时间需要用钱，或所在城市房价刚暴涨过，或当前这套房子升值性差（长期跑输大市），可以稍加考虑逃顶。对于有两套及以上投资性房子的人，可以适度考虑拿出少量房产，或者纯逃顶，或者正好高位卖劣质房产、低位买进优质资产（也即资产优化配置，包括同城置换与调整城市），以规避即将到来的市场下跌风险，以及为下次抄底筹措资金。

想必大家已经看明白了：抄底与所有购房者有关。而逃顶，只跟部分购房者有关，多属投资投机者、多套房拥有者。逃顶的必要性，与一轮短周期中房价上涨幅呈正比，与你拥有房产的劣质程度呈正比，与你负债压力呈正比，与你下一轮抄底的欲望呈正比（抄底时机来时，你手上没钱，如何抄底？需要提前安排资金！）。另外，如果在一线城市卖房后就没房票了，则宜慎重逃顶，应考虑长持。

最后再强调一下：老杨的房地产短周期理论，并不鼓励普通购房者，像炒股那样高频交易房产，房产交易成本远高于股票，而且房市变化节奏慢于股市，涨跌幅度也小于股市，不适合高频交易。

至此，请本文的提问者，以及所有围观的网友，重新再读一遍上述文字，希望以后不要继续误解了，也不要随意将你的交易失误，怪罪到老杨的房地产短周期理论头上。

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