这个要看参照物，你要是和2008年和2015年对比，那肯定是没跌，肯定是涨的。但如果放在这一轮周期看，很多城市的房价还是跌了一些，尤其是和2020年的高点来对比。目前我观测到，有的一二线城市的二手房价格，一些板块已经回落至2019年。今天主要说说一线城市，但现在一说涨跌吧，尤其说涨，总会有人要杠你，所以先定个调，哪怕一线城市，不同的板块，那百分百是分化的。大家也可以说说你关注的地段怎样了？也给我分享一下~都知道深圳西部最火，当年是领涨大哥，今天下跌同样凶狠。先说宝中，宝中的次新房一直都是最抢手的，当年稍微带点好的学区单价都要14万/平以上，现在普遍降到了11、12万左右。1、凯旋城131㎡在2021年2月，成交总价1850万，成交单价约14.1万/㎡，163平总价挂牌价1700多万，单价11万/平。2、花样年花乡去年27平最高成交430万，单价15万，今年40平成交价为432万，单价10万。
观海台、滨海之窗、漾日湾畔都带有南二外海德本部的学位，现在基本上都跌了20%-30%左右。
像观海台，2019年82平的成交价是1250万，21年最高峰是1940万，现在的挂牌价为1258万，跌幅达35.15%！
还有一些之前爆炒的学位房，比如福田的八卦岭，房价从最高峰的15万跌到现在7万多，直接腰斩。龙华的龙悦居，63平的两房在21年成交价为720万，今年8月份最新的成交价为475万左右，比指导价还低50万，价格也是跌回了2019年，这是龙华跌最狠的。东部也比较惨，本来就没有涨多少，现在跌幅也不输西部。
现在整个深圳市场绝大多数是全线下跌，很多是跌回2020年了，有的区域甚至已经直奔2019年去了。这一轮调控当中，一线城市里调控最狠的便是深圳，房价也是最早进入下调周期。截止到今天为止，北京上海广州都陆续出台了一些利好政策托市，但深圳始终不表态，就连烟雾弹都没有放出来，一副和高房价硬钢到底的模样。深圳这座城市太特殊了，说他是中国楼市的风向标一点都不过，放大来说，压住了深圳楼市，就等于压住了大湾区楼市，最终压住了全国楼市。虽然说现在的目标是救市，但如果救市的代价是全国房价再次暴涨高层肯定不愿看到。
加上这两天深圳前海还爆出一些打新黑幕，虽然说是过去的事情，但影响总归不好，会加深大众对深圳这座城市炒房印象，放松的可能就更小了。有一说一，深圳楼市的基本面那是非常强的，市场不缺需求，毕竟供需严重失衡，房价从中长期看，肯定会回来。但短期没有放松信号的话，这种僵持局面还会持续，有几个因素：第一，政策过严是主要因素，刚需一看形势，买不起的不看了，买得起的必然灌完。深户三年社保，很多人已经没有房票了，尤其是挡住了改善型需求，我的训练营和星球，很多都是想买房的，但是没有票。第二，二手房指导价是杀手锏，直接降杠杆，短期内应该不会取消。第三，外来需求在2021年直接被挡住了，五年社保，没有人会来买了。就这样的背景下，首套刚需要看有没有连续的大阳线，有钱想改善的没票了，深圳楼市还得继续熬下去，不过短期跌幅也有限了，该回调的也回调不少了。现在深圳我亲切的叫他“深两千”，因为是接近2000万人口，一个月2000套二手房交易，哈哈~
从过去的楼市周期来说，广州每次上涨和回调都是慢于深圳的，这一轮同样如此。即便在今年上半年，天河一些次新房都还很坚挺，今年珠江新城依旧小幅微涨。
从成交均价来看，上半年整个广州都是量价且跌，南沙、黄埔这些前年涨的最疯的，今年回调也最狠，仅有天河是唯一的一点红。就说牛奶厂吧，去年最高峰的时候挂牌价都喊出了10万+了，今年好歹也能维持在八九万，跌幅不算大。但是这几天开始有业主降价抢跑了，直接甩出六字头的单价。在之前已经有同样的167平的户型，6.8万一平成交的，相比去年跌了1.5万/平。
目前广州跌得最惨要数郊区增城，房价直接跌回2018年。先是保利水木芳华1.65万/㎡的价格开盘，卖的比周边二手房还便宜，打枪降价第一枪。保利带头降价后，增城不少楼盘都开始降价，中奥方直明日公元也推出1.4万/㎡的特惠单位，时代名著最低1.8万/㎡；
今年5月份的新房成交价比2019年还低，直接回到了2018。不过广州目前就是郊区跌的厉害些，我看了一下黄埔、海珠、番禺、越秀等区域热门二手房，目前下跌还不算厉害，和去年相比跌幅大多在5%以内。这并不是说广州就比深圳抗跌，就像我前面说的，广州的周期是比深圳慢一些的。
但是这一轮上涨后，加上深圳房价回调，再看回广州，市区不少二手房动辄都是单价七八万，尽管有些都是十几二十年了。现在的广州楼市是真的贵了，下半年，广州还会进入更猛烈的下跌区间。上海的情况很多人看不准，为什么现在大环境都不好，上海房价还那么坚挺，甚至还有些都在涨。这几天我还看到一些文章在分析上海房价坚挺的原因，其实和新房二手房倒挂是真的关系不大。但是上海盘子大，人口总量大，需求更多，上涨和下跌的周期会比深圳拉得更长。另外疫情对于楼市来说也不见得是一件坏事，市场冻结了两个月，直接把需求全部都延后了，行情同样也在延后。更关键的是上海不时会释放出一些利好的消息，政策现在比较友好，比如「三价就低」提高，努力激活二手房市场，临港也松绑了限购，激活郊区市场。但大家要知道，楼市大涨过后始终会进入回调周期，就是看什么时候。而且这段时间不少豪宅业主想要参与打新，纷纷把豪宅挂出去卖，最近的上2000万以上的豪宅挂牌量明显增加了，有出现抛售潮的迹象。当然整体而言上海市场相比深圳还是要稳健许多的，即便回调也不会出现深圳样大幅降价的情况。这两年反而一直偷偷的在涨，而且越贵的地方涨的越厉害。其实我很早就分析过北京楼市的情况，只是由于某些原因不得不删了。
北京目前市场分化还是很严重的，改善的大户型，豪宅和学区房不断温和上涨。就拿东城区的学区房来说，虽然去年北京经历了学区房的大震动，还在全国范围内掀起“多校划片”的风潮。那些天天喊学区房凉凉的，我一直说根本不懂，学区房是硬通货，这个观点我从来没变过。
我上周的文章也有提过，北京现在的豪宅已经追上上海深圳了，我觉得接下来上涨的幅度不大。不过呢北京市场基本上是看不到投资客的身影，没有投资客操纵，楼市就很好地反映了各个阶层的情况。这期间，豪宅上涨，核心区域的改善型资产上涨，老破小岿然不动。这跟我一年之前的判断完全符合：对北京楼市的行情判断！（点击） 。大家可以回看我之前的判断，验证下我说的对不对，对一二线城市的预判节奏，基本上我是很有信心的。
到了现在，我跟大家再补充一点：像豪宅和改善型房产，这两年内涨了50%左右就不要追高了！！之前没有听我一件在2020年底入手的，现在要谨慎点了。如果只是单纯想要留在北京，买个老破小的，那倒不用焦虑，慢慢攒钱，老破小涨不到哪去。整体上，这一年多来，广深在回调，北上呢，坚挺且部分板块有上涨。对比广深来说，北上的楼市要稳健很多，除去投资风气没广深这么浓之外，这主要也是和城市的产业相关。北京和上海虽然也有不少互联网企业，但是比重却不是特别高，北京的底盘还是大量的国企央企，文化产业，金融产业。大家要懂一个逻辑，国企这两年活的非常好，原因我不展开说，点到即止。上海则有大量的外企，金融以及很多新型的产业，比如新能源医药和半导体，这三大产业基本是中国的未来，上海都很强。这些产业的护城河很高，没有政策支持，没有长时间的积累，其他城市根本玩不过来。相比互联网，这些行业稳定多了，并没有出现大规模的裁员现象。有时候你去看一个城市的房价，不是简单去看供需，而是要深入去研究他的产业结构，城市基本面，另外横向要去理解其他城市，有对比，你可能才更好判断走势。另外就是北上的住户杠杆率相对较低，就是大家都是有家底买房的，贷款比例不高，房价更抗跌。而深圳都是尽量把杠杆拉满，深圳的民营经济发达，经济一旦不好，收入就受影响，月供负担也重，扛不住就只能卖房。
刚好8月份也去了一趟杭州，我后面专门写一篇杭州最新的市场分析吧，大家有兴趣没有？
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