本文探讨了牛奶厂板块在广州市天河区东部的置业情况，文章指出该板块近年来二手成交价格普遍呈现下降趋势，存在价格上不去、成交不活跃的问题。但同时也提到牛奶厂板块的位置优势、居住环境以及教育资源的优势。文章还分析了牛奶厂板块的短板，如交通闭塞、商业缺乏等，并指出其未来的价值点仍在于世界大观地块的推进等。最后也讨论了只要价格合理，符合板块真实水平，仍会有人买单的情况。
业主焦虑，考虑是否按兵不动或卖出。文章提到了该板块的几个小区去年和现在的成交价格对比，显示出价格下滑的趋势。
世界大观新房供应的加入和园湖生态资源、观樾的商业等资源可能为牛奶厂板块带来更好的发展前景。
对于业主来说，好像又是一个不太好的消息。
很焦虑，想的也多：
是按兵不动，还是咬牙卖出？牛奶厂，到底还有没有未来？
也是，探叔印象中，这几年看到牛奶厂的消息，几乎都是降价、卖不动之类，少有好消息。
价格上不去、成交不活跃，
就是现在的奶厂常态
2015年，牛奶厂板块迎来第一个项目：
龙湖首开天宸原著。
随后华润天合、金地天河公馆、招商雍华府等项目陆续入市。
随着这些项目的进入，牛奶厂成为了天河东部又一个新的置业板块。
从2016年初3.2-4.6万/平的成交均价，曾经飙到7.5-9.5万/平的高位。
而如今呢？
我们拉下贝壳外网去年几个小区的二手成交数据来看。
招商雍华府，最近成交的，是上个月的南向中层的141平四房单位，成交价还算坚挺，去到了5.4万/平。
龙湖首开天宸原著，5.2万/平。
华润天合，11月有两套成交，分别是202平的4房和88平的3房。
但价格差异很大，分别是7.4万/平和5.2万/平。
至于金地天河公馆，去年11月的成交价格，清一色的4字头。
48421 元/平、49383 元/平、49684 元/平，都是四房单位。
探叔不知道大家对于这个价格敏感不，为了对比，我们再拉一个数据。
这几个小区，2024年年初左右的二手成交价格：
金地天河公馆（1月成交）：63036 元/平。
龙湖首开天宸原著（3月成交）：61468 元/平
华润天合（23年12月成交）：68116 元/平
招商雍华府（2月成交）：66546 元/平
另一个想和大家分享的观察点是，牛奶厂板块的这几个住宅项目，成交量都不高。
以2024年为例，招商雍华府、龙湖首开天宸原著、华润天合、金地天河公馆的成交记录分别是：
5套、5套、5套、9套。
看上去，价格上不去、成交不活跃，成为了常态。
而且从目前的趋势来看，后面4字头，会更普遍。
4字头进入常态的牛奶厂，真有那么不堪？
其实不会。
板块发展这几年，其实大家也看到这里有很多不错的点。
一个是位置还算不错。
牛奶厂，靠近奥体一带，去到黄村也不远，从节点空间来看，离天河智谷和天河智慧城这些天河重点东部也近。
另一个是居住环境确实不错。
尤其是龙湖首开天宸原著后面一带，有大面积的山林空间，绝多数项目都能做到直面山景。
同时，这里的舒适度和安静程度，放在天河的板块之中，其实也能打。
其三，教育确定性是有的。
板块对口小学有灵秀小学，奥体东小学，执信中学天河校区也在牛奶厂附近。
不说有多好，但也还行。
放学时候的踩盘间隙，我们留意了下，学生基本都是周边小区的。
同时，这里基本都是次新房小区。
买了这里的几个朋友也说，其实住得也还行，没住的，出租行情也不算差。
明牌也不算少，牛奶厂那怎么就不行了呢？
重新去了一趟，我们依然觉得，这里的短板还是过于突出了：
交通闭塞、商业缺乏、城乡结合部、缺乏变量，让这个板块，更像是一个伪高端社区。
而不是如大家和路标所期待一样，兑变成为一个天河国际社区。
最近的地铁站，是1.5公里外的大观南站和黄村地铁站。
偶尔不驱车，公共交通确实很缺乏。
地铁规划有，但周期太久。
最近的商业中心，3公里外的奥体商圈。
目前周边的日常消费，大多数是各大小区的临街商铺，以餐饮为主。
也没有什么休闲场所，华润天合门口的小草坪，反倒成为了不少人在这个季节晒太阳的好去处。
即便驱车，也少不了需要接受车道不大而经常堵车的事实。
被吐槽很久的悦景路，拓宽工程确实在进行了，但还需要时间，而且会有多大的改善，还得再看看。
而且从龙湖首开天宸原著一路往上，招商雍华府一过，其实周边的环境就很一般了。
再往上，就是黄埔了。
至于原本大家所设想的世界大观开发，能够对牛奶厂板块，起到一个价值支撑的作用。
现在来看，世界大观新房供应的加入，反倒会让牛奶厂的户型产品，成为了之后的追随者。
再加上楼龄的问题，牛奶厂的住宅小区，接下来就有了产品+楼龄的双重劣势。
当然，更长远的价值点依然还在。
世界大观地块的推进，能够给牛奶厂带来更近的资源，比如园湖生态资源、观樾的商业。
同时，也能让牛奶厂板块和其有更好的融合性，进一步提升这一带的板块竞争力。
只是这一切，都是后话。
当然，有自己的基本面，就确保了牛奶厂只要价格如果合理，符合板块真实水平，那依然会有人买单。
这也是为什么牛奶厂板块的中介门店开了又关，但依然还有很多家的原因。
只是，要回到曾经的水分高位，就很难了。
你怎么看？评论区一起讨论。
