来源：雪涛宏观笔记（xuetao_macro）
作者：天风宏观团队（刘煜辉 、宋雪涛、芦哲、李雪）
房地产行业的黄金十年（1998-2007）
1998年到2007年的十年，是房地产行业高增长高回报的“黄金时代”，投资和销售都处于高速增长状态。这段时间，由于土地出让方式的不规范，同时银行信贷规模受到管制，自然也就催生了官商勾结拿地、囤地居奇的问题。一些房地产商依靠土地增值、房产增值，财富野蛮增长。
房地产行业的白银十年（2008-2017）
2008年到2017年，是房地产行业的“白银时代”。与黄金时代相比，白银时代的行业进入门槛降低，竞争更加激烈，利润也随之下降。白银时代，多数开发商还是靠着“拿地-盖房-卖房”的传统产销模式赚钱，房地产行业的新盈利模式还没有建立起来。
迎接房地产行业的镀金时代（2018-）
地产即金融，地产周期和金融周期高度同质化，房地产行业和金融行业的联系越来越紧密。地产行业正在从传统产销模式向金融深化模式转变，从开发商向不动产商转变。房地产行业的未来在于“把低活的不动产变成高活的金融品”，这是真正的金融资本和产业资本的融合。
镀“金”时代具有双重含义。既意味着房地产和金融的深度融合，地产行业正在发生金融深化的变革。也意味着百团大战的白银时代结束，马太效应加速行业集中度提升。房地产投资增速和行业利润率逐渐向靠拢成熟市场，巨头的金边效应显现。
一、房地产行业的黄金十年（1998-2007）
1998年是中国改革开放的大年，很多重要的改革在这一年开启。
1998年的“房改”（ 1998年7月国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》简称“房改”），停止了中国人的福利房分配制度，也开启了中国的商品房时代。
1998到2007年的十年，中国经济平均增速达到12%，城镇居民可支配收入从5160元上升到13785元，人口城镇化率从33%提升到46%，北上深常住人口净流入1299万。
这十年，是中国房地产行业高增长高回报的“黄金时代”，房地产投资和销售都处于高速增长状态。
房地产投资平均增速24%，高点是2003年，达到33%。拿地面积平均增速21.1%，新开工面积平均增速17%。商品房销售面积平均增速20%。
这十年，房地产行业毛利润率上升至38%（平均31%），净利润率上升至14%（平均8.3%），地价占商品房价格的23%左右，开发商的利润空间巨大。
1998年进入商品房市场后，土地出让方式并不规范，“土地招拍挂”制度一直到2004年的“831大限”之后才全面推行。这段时间，由于土地出让方式的不规范，银行信贷规模也受到严格管制，房地产开发存在一定的进入门槛，自然也就催生了官商勾结拿地、囤地居奇的问题。一些房地产商依靠土地增值、房产增值，财富野蛮增长。
据冯仑回忆说：这段时间，一有暴发户的丑闻，大家都会联想到地产商。
二、房地产行业的白银十年（2008-2017）
2008年到2017年，是中国房地产行业的“白银时代”。
2004年9月，土地招拍挂制度全面推行；2008年11月，央行取消对商业银行的信贷规模限制。
与黄金时代相比，白银时代的行业进入门槛降低，竞争更加激烈，利润也随之下降。2011年是白银时代的高点，之后房地产行业的利润开始逐渐下滑。
这十年，房地产行业毛利润率下降至27%（毛平均34.8%），净利润率下至到8.8%（净平均12.2%）。和传统行业和制造业相比，白银时代的房地产行业仍然是赚钱的行业，但和已经过去的黄金时代相比，成色在迅速退化。
这十年，房地产投资平均增速下降至18.5%，拿地面积平均增速下降至-4.5%，新开工面积平均增速下降至7.6%，商品房销售面积平均增速下降至9.4%。
白银时代，多数开发商还是靠着“拿地-盖房-卖房”的传统产销模式赚钱，房地产行业的新盈利模式还没有建立起来。
三、迎接房地产行业的镀金时代（2018-2027）
镀金时代三部曲
（1）镀金时代I：地产即金融
房地产是最接近金融的行业，因为土地具有天然的金融属性。
不同于其他要素型资产，土地具有不可移动性和排他性，这个特点使得土地具有抵押品的天然属性。土地不可折旧的特点使得土地的抵押率高于其他资产。土地永续的特点使得土地可抵押期限久于其他资产。因而理论上地产开发可以实现更高的杠杆比率。
土地出让金的分期付款鼓励了地产开发的高杠杆：先利用过桥资金缴清土地出让金，取得预售证后尽快销售，用销售回款偿还过桥资金，这一点可以使开发商撬动比自身注册资本大得多的项目。开发过程中，建筑建材承包商垫付工程款也是帮开发商加杠杆。
随着土地价格的上涨，开发商为了能吃下足够的土地储备，更加依赖杠杆开发，对金融中介的依赖程度越来越高，金融和地产成为了“鸡生蛋，蛋生鸡”的关系，两者相互促进。地产周期和金融周期高度同质化，房地产行业和金融行业的联系越来越紧密，房地产行业的金融化程度也越来越高。
地产和金融联系越来越紧密的第一个表现是房地产投资增速和房地产开发资金来源的相关性越来越高。从2008年起，房地产开发投资和销售之间的关系开始弱化，而地产开发投资和资金的关系有所增强。
图1：地产销售和投资的关系变弱
资料来源：WIND，天风证券研究所
图2：地产融资和投资的关系变强
资料来源：WIND，天风证券研究所
第二个表现是房地产行业的杠杆率正在快速上升。2010-2014年，107家上市房地产企业的新增有息债务为8200亿元，而2015-2016年新增有息债务就有8520亿元。107家上市房地产企业总资产负债率从2010年的70%左右升至2017年3月末的78.52%，净负债率从2010年的63%升至2017年3月末的132%。负债率不断攀升，负债以债券、银行贷款等为主。
图3：房地产企业杠杆率越来越高
资料来源：WIND，天风证券研究所
（2）镀金时代II：地产行业从传统产销模式向金融深化模式转变，开发商向不动产商转变
土地天然的金融属性，使得房地产是产融结合走得最远的非金融行业。
房地产行业的未来在于“把低活的不动产变成高活的金融品”，从开发商向不动产商转型，从产销模式向金融深化模式转型，这是真正的金融资本和产业资本的融合。
房地产行业正在发生从传统产销模式向金融深化模式的转型。大地产商向综合性金融集团转型，绿地、万达、恒大、碧桂园、复星、平安这几大金融地产巨头就是典型的地产金融深化模式的代表。上升的土地成本和资金成本、下降的销售增速也倒逼了房企从传统的产销模式向金融深化模式的转型。
一方面，巨头们收购金融牌照的，参股控股银、证、保、信、基，成立产业基金、并购基金，实现负债多元化。另一方面，巨头们推动房地产的资产证券化不断发展，借助ABS、MBS、CMBS、REITs、类REITs、私募基金等金融平台，实现轻资产、高周转，提高资产流动性。
地产金融集团的出现，标志着房地产行业的盈利模式正在从“拿地-盖房子-卖房子”的传统产销模式，转变为“把低活的不动产变成高活的金融品”的金融深化模式。
北京海淀永丰18号和19号地的拍卖结果就是一个很直接的案例：房地产商从开发商向不动产商转型，从产销模式向金融深化模式转型，这是真正的金融资本和产业资本的融合。
2016年11月16日，北京海淀区永丰产业基地18号地和19号地拍卖，限制条件包括限房价、竞地价、约束面积配比、房源5年内不得进入二手房市场等，但最后在各项限制达到了上限后，有六家开发商表示愿意100%自持物业（绿地、龙湖首开联合体、万科、保利、首开、万科住总联合体）。对于房地产行业来说，这是历史性的一刻：拍地成了房东。
图4：北京海淀永丰18号地
资料来源：百度地图，天风证券研究所
图5：北京海淀永丰19号地
资料来源：百度地图，天风证券研究所
很多人对这样的结果表示不解，因为这和开发商以往的“拿地-盖房-卖房-通过预售加快资金回流”的产销模式不符，长期自持物业在传统模式下相当于限制开发商加杠杆。但这也恰恰证明了房地产行业正在发生从“传统产销模式”向“金融深化模式”的转变。
房地产商可以通过将租赁物业资产证券化（比如REITs），提高资产流动性，并减少对单一负债来源（贷款、债券）的依赖。只租不售自持物业的不动产商模式，可以让房地产商赚到未来70年的土地增值的折现，而传统盖房卖房的产销模式只能让开发商赚到一次性的土地增值。从2011年起，房地产行业投资性房地产金额的增速持续上升，2016年增速达到26%。
图6：投资性房地产的增速
资料来源：WIND，天风证券研究所
（3）镀金时代III：马太效应凸显，集中度提升，巨头金边效应显现
镀“金”时代有双重含义：既意味着房地产和金融的深度融合，地产行业正在发生金融深化的变革。也意味着百团大战的白银时代结束，马太效应加速，巨头的金边效应再次显现。
房企融资渠道和成本的竞争
拿地越来越贵，杠杆越来越高，但融资成本也在上升。较早从传统产销模式转型为金融深化模式的大房企比中小房企更具融资渠道优势和成本优势。
目前，银行通道的开发贷和委托贷款、证监会的公司债和股权融资、表外融资的地产基金和资管计划均受到管控限制，而银行间的中票和信托融资、表外融资的资产证券化均暂时未有监管政策，从而使得房企融资逐步转向这类渠道。
由于龙头房企的融资主要来源于银行贷款，在债券、再融资、非标等政策收紧的情况下其融资压力不太大，但中小民营房企获得开发贷的难度较大，受限后融资渠道缩窄，融资成本攀升。
可以看到，大型房企债券发行利率在3%-4.5%之间，而中小型房企债券发行利率在5%-7.5%之间。
图8：中小型房企发债利率更高
资料来源：WIND，天风证券研究所
从借款期限来看，大小房企长期借款比例上升带动房地产投资，但大型房企的长期借款占比高于小型房企。目前大型房企长期/短期借款比例为5~6之间，而中小型房企该比例仅为4。
长期借款占比较高使大型房企较中小型房企更具备持续开发投资的能力和意愿。此外，大型房企凭借更强的销售回款能力以及更加稳健的财务水平，在融资方面将更具备优势，需要警惕小房企的兑付风险。
图9：大型房企长期借款/短期借款比例高于中小型房企
资料来源：WIND，天风证券研究所
从抢地到抢股权，房地产行业正在加速集中
图10：房企长期股权投资绝对量提升
资料来源：WIND，天风证券研究所
房地产行业长期股权投资绝对量呈现出逐年上升的趋势。一个原因是房地产商通过长期股权投资替代招拍挂拿地，开发商的竞争从抢地转向抢股权。另一个原因是2015年以来地产商以联合体形式抱团拿地的情况越来越多，这个和汽车厂商抱团研发制造是相同的道理：产品结构趋同，超额收益消失，采用抱团方式分散拿地风险。
大房企的长期股权投资增量和占比非流动性资产都显著地高于中小房企，显示出行业加速向大地产商集中的趋势。
负债端，大房企融资多元化、资金成本低、久期长，小房企融资结构单一且成本高、久期短。资产端，大房企在拿地和长期股权投资两条跑道并行挤压中小房企。
镀金时代，从融资到投资，马太效应凸显。
图11：大房企VS 小房企长期股权投资占非流动资产比例
资料来源：WIND，天风证券研究所
从中美房地产业对比看中国房地产的未来
未来十年中国房地产行业的镀金时代将迎来集中度的持续提升。
尽管近年来中国房地产行业已经龙头凸显，但对比美国，中国房地产行业集中度仍有提升空间。2016年中国前十大房地产商的市占率为58%。美国房地产市场经历了200多年的发展历史，市场环境和商业模式已经相当成熟。根据市值计算，美国前十大建筑商的市占率为85%，美国前十大房地产服务商的市占率为82%。
表1：美国前十大建筑商的市值和收入
资料来源：WIND，天风证券研究所
表2：美国前十大房地产服务商市值和收入
资料来源：WIND，天风证券研究所
图12：中美房地产行业集中度对比
资料来源：WIND，天风证券研究所
图13：中国vs美国房地产净利润率
资料来源：WIND，天风证券研究所
图14：中国vs美国房地产投资增速
资料来源：WIND，天风证券研究所
房地产行业即将步入“镀金时代”
对比中美房地产行业的数据，我们认为中国房地产行业的集中度还有提升空间。随着产销模式向金融深化模式转变，马太效应凸显。中小开发商受限于拿地成本、融资成本和融资渠道，以项目转让或被并购的方式退出房地产行业，大开发商通过股权投资降低拿地成本，通过金融深化打开融资来源。
未来房地产行业的集中度会继续提升，房地产投资增速和房地产行业的利润率水平逐渐向靠拢成熟市场，巨头的金边效应显现，房地产行业的“镀金时代”开启。
延伸阅读：
导读：泡沫巨大的三四线城市，炒房客们正在降价处理房子，急于离场；不仅是投资散户，大佬也在卖房，开发商开始甩盘，SOHO中国董事长潘石屹又卖楼了；那么开发商们为何纷纷卖楼，有数据显示，130多家房企，总共借了大约5万亿的钱，平均每家房企的负债率高达77%。看到房企高负债率，不得不提近期深圳地产圈流传了一篇文章——“某百强房企欠薪3000万，疑资金链断裂，老板去向不明！”。这家公司是深圳奥宸地产！楼市渐渐进入残酷阶段！
一、投资客急于离场，降价20%仍无人问津
经证券日报记者调查，北京周边房价明显回落，固安房价下跌在20%-30%左右。房价下跌，打击了炒房者、投机客，这无疑是有利于房地产市场健康成长的。
4年前，王先生（化名）提着行李，走在高楼环绕却空无一人的固安街道上，新公司注册在了固安，至于员工，只有王先生一个人。
彼时，在京津冀一体化的驱动下，在北京买不起地也租不起厂房的企业，都在向固安走。表面上看，似乎随着产业的外迁，会有一大批人涌入固安。但现实却是，产业落地尚未带来大量的人口转移，固安的楼市却开始了迅猛的膨胀式发展。
时至今日，王先生的家依然在北京，一个星期，4天在固安，3天在北京。至于王先生的公司，发展至12个人，其中4个是固安本地人。而固安的房价则已经从每平方米约6000元猛增至2.5万元左右。
接开发商盘的人，多数是投资客。时至今日，接投资客盘的人，仍然有投资客。
房价疯狂的上涨，发生在2016年。下降，则发生在今年3月下旬环京楼市被严格限购之后。
“少数投资客在房价高点时成功出逃，多数人现在依旧僵持观望。平均来看，限购后到现在的3个月时间内，固安二手房每平方米约下跌3000元，至于个别急于出让的业主，每平方米下降超7000元的也有。”
2013年至2016年下场的不少投资客一改限购前的惜售态度，离场的情绪显得愈发着急，纷纷拿出房源来挂牌销售，且甩卖力度越来越大。
有人向记者透露，在紫荆花园小区，有一个女业主领头的炒房团，2014年前后，以每平方米6000元-7000元的价格，买了数套房子。前一段，以每平方1.9万元卖了一套房。最近，这位女业主又抛出了该小区同样户型的一套房，报价仅为每平方1.5万元，现在还没有卖出去。
换言之，同样户型和面积的房子，每平方米下降4000元，下降幅度超过20%，依然无人问津，市场还在观望。
早期投资客甩卖部分房产，急于离场，但即使接盘者很少，依然有投资客再次入场。对于环北京楼市来说，固安可谓承接北京外迁产业较为集中的地区，但似乎充斥固安楼市的，依然是那些投资客。
今年以来，关于楼市调控，国家一直在放出各种大招。不同以往，本次调控除了力度更深、决心更大之外，还有一个很大的特点就是“因城施政”。那么，无论从政策还是基本面来看，未来楼市都将朝着一个方向变化。楼市进入残酷阶段！
二、融创降价超20%，潘石屹卖楼
据公众号樱桃小房子发布的消息，6月24日，融创象湖壹号开盘，在周边高层房价均价一万三以上的行情下，象湖壹号高层均价一万，降幅超20%。据称，不捆绑车位，不捆绑装修，裸价开盘。但前提是，需要全款购买。即使这样，低于市场价开盘销售效果非常好，秒清。仅仅一天之后，北区刚需大盘和昌林与城开盘，在周边均价一万六的行情下，小高层均价11000的开盘给了北区居高不下的房价致命一击。
看来，郑州楼市真正打响了降价的第一枪。
其实不光是郑州，现在有明显降价的还有北京周边的燕郊，据当地业主称，房价已经下降了五六千一平米，降幅大概是20%-30%。
开发商开始甩盘，SOHO中国董事长潘石屹又卖楼了！为什么说“又”？因为自去年出售SOHO世纪广场以来，这已经是潘石屹连续第二次整售物业，而这次出售的是位于上海虹口区的写字楼——虹口SOHO，套现35.7亿。
三、或有大房企猝死！
为何房企纷纷卖楼？其中缘由有迹可循。
6月25日，由商务部研究院与中国财富传媒集团中国财富研究院公布《中国非金融类上市公司财务安全评估报告（2017春季）》。报告有以下要点值得关注：
1、2017年中国25个一类行业中，财务安全状况最好的行业是纺织服装行业，最差的是房地产业。
2、财务最安全的100家上市公司里，没有一家房企。
3、在财务安全最差100家公司中，房地产行业数量最多，达到23家。
4、A股里，至少有43%的上市公司存在“报表粉饰嫌疑”；而在138家房地产上市公司中，71%的企业存在“不同程度的报表粉饰嫌疑”。“报表粉饰”，其实就是“财务造假”比较委婉的一种说法。
5、从2012年开始，中国非金融类上市公司财务安全指数(FSI指数)已连续6年下降，并在2016年快速降至近10来最低点之后，2017年继续下降。
从这份报告不难看出，部分房企已经遭遇财务安全问题。其实，这还不当前房企的全部真相。据据Wind资讯统计：
2016年，A股136家上市房企负债合计超过4.92万亿元，同比增加10139亿元，同比增长幅度达25.93%，平均每家上市房企负债达362亿元；总资产总计为6.37万亿元，同比增长幅度达24.76%。这136家上市房企的平均资产负债率为77.26%，去年则为76.55%。
130多家房企，总共借了大约5万亿的钱，平均每家房企的负债率高达77%。也就是说，上市房企的平均杠杆率达到了3.35倍。事实上房企高负债率已非个例，下面是2016年三季度中国房地产报记者统计的，负债率超过80%的部分房企名单：
看到房企高负债率，不得不提近期深圳地产圈流传了一篇文章——“某百强房企欠薪3000万，疑资金链断裂，老板去向不明！”。这家公司是深圳奥宸地产！
奥宸地产的资金断裂问题，实际上是沦陷于上一轮调控中，虽然从2015年开始，政府救市市场回暖，但奥宸一直未走出泥潭。奥宸地产在2014年就开始出现了资金断裂的问题，云南2个项目停工，深圳项目去年也被司法查封。
其实，开发商遭遇资金链断裂问题并不只一两桩，下面举三个较典型的例子来看看：
1、2011年9月，绿城开始被破产的流言所困。2012年断臂求生，引入香港上市公司九龙仓作为第二大股东，又将一部分项目卖给融创。2013年新疆项目遭遇合作方的恶意构陷。2014年经济下行，中高端房地产的销售越发困难，最后，掌门人宋卫平出售大股份给融创孙宏斌，经营了20年，产品在行业内口碑非常好的绿城，以改名蓝城告终。这几年，哪还有他们的声音。
2、2014年，深圳的光耀地产出现资金问题，在惠州的多个项目停工，通过民间借贷和高息从银行借款，也未能扭转局面，最后破产。
光耀拿下的项目，都是在2011年到2014年，多数位于惠州，惠州在投资热潮过后一片狼藉，成为鬼城不说，房子根本卖不动，利用高利贷资金，根本无法自救。
3、同样在2014年，江苏华光地产资金链出现问题，项目融资难，信托融资中途叫停，到2015年8月，华光地产被宣布破产清算。
从这些破产房企案例不难看出，大多破产的房企，都是因为调控引发的，资金紧缩、扩张太快、产品不适销，高成本融资等问题。
有人可能会认为，如今调控政策不断，为何还有众多房企高价拿地？那是因为，对于发展商来说，在严调控政策下，若不拿地就意味着没有业务，是等死；拿了高价的土地，会有很大风险，但毕竟获得了机会。如果万一货币超发依旧，高价土地最终能变成高价房子销售出去，自己也就解套了。
所以，土地不断创出新高，土地市场始终火爆异常，最大的真相就是：开发商在自救，在血拼通往未来的生存权。
四、郭主席的言外之意， 政策的真正指向
前几天郭树清的表态就再次强调了这一信息。
6月23日，银监会主席郭树清带队赴农业银行总行，就银行业贯彻落实党中央国务院决策部署、支持供给侧结构性改革情况进行调研和督导，并主持召开座谈会。
在郭树清的讲话中，有两点尤其值得重视：
第一，要继续抓住“僵尸企业”这个“牛鼻子”，坚定不移地推进去产能。
第二，落实差别化住房信贷政策，坚决抑制部分地区的房地产市场泡沫。
其实，楼市也属于产能过剩行业。从住房空置率来看，房子的总量其实是远远大于实际人口需求的。之所以我们还觉得房子不够，是因为人口流动后，产生的需求错配。
比如说，你虽然已经在小城市有了3-4套房子，但到北上广深等大城市后，还要买房。再比如，你已经有居住房了，但发现炒房能赚钱，还是要买房，不但自己买，还要借钱加杠杆买。
正因如此，政府才给了非常明确的政策指导，落实差别化住房信贷政策，坚决抑制部分地区的房地产市场泡沫。这也是首次明确的提出了房地产泡沫的概念。
所谓的差异化的信贷政策，其实就是配合房地产的因城施策。因城施策是在2014年两会上提出来的，至今已经3年了。由于中国各地千差万别，楼市已经严重分化，所以未来的房地产政策将会一直是“因城施策”，不可能回到以前“一刀切”的状态。
目前，一线城市和强二线城市，房价此前都出现了疯狂上涨，目前都在“限购、限贷、限价、限售、限商”。
但多数三四线城市，以及部分东北、西北、西南的省会城市，由于人口增长缓慢、经济进入深度调整期，其实房价也没有怎么涨，或者才刚刚开始涨。
在这些城市，主要任务仍然是去库存。虽然国家在雷厉风行地实施楼市调控，但是当地好多年房价不涨，土地也卖不掉，现在可有机会卖土地了，所以都睁一眼闭一眼，能拖就拖。晚调控一天，就能多卖点土地。所以，在这些城市仍然鼓励买房子，甚至鼓励房价上涨。
国家此次提出差别化信贷政策，未来可能还是要在一线城市抑制泡沫，而在三四线城市去库存。
那么在未来，一线和重点的二线城市，可能贷款会越来越困难。但是，对于这些城市，也不是一味的打压，虽然要调控，但是也不能误伤刚需。
前一段时间，北京各银行通过工商银行北京分行牵头协调，一起提高了首套房的利率（减少了优惠），结果总理和两个副总理一起批示，让国家发改委去调查。新华社也发了稿，要求保护刚需，不能随便提高首套房贷利率。
今后，楼市政策将继续严控投资性购房、二套房，同时不允许新房环比出现上涨，但同样也会会保护刚需。
所以，对于房地产严厉的调控，刚需大可不必过多忧虑，即使流动性真的被锁死，那么你的房子是用来住的又不是用来炒的，卖不掉又能怎么样呢？你需要担心的，反而是自己还有没有买房资格。
五、房子将成纸面财富
而对于多数三四线城市而言，政府将会继续鼓励购房，以推动去库存，因此未来房价可能还会涨一波。但是，这并不意味着投资时机到了。
在那些缺乏经济面支撑、人口流失的三四线城市，将会成为炒房客的陷阱和坟墓，锁定他们的资金、吞噬他们的财富，让他们血本无归、抱憾终身。
炒房的都是加了杠杆的，现在国家在强行去杠杆，没有信贷的支持，高房价还能挺多久呢？
从时间上来估计，一年后调控将开始见效，也就是如果从10月到明年3月，一二线城市可能就将发生质变，很可能会出现量价齐跌的状态，但跌幅有限。
那么等到连一线都松动了，那么三四线城市疯狂的炒客们，还能蹦跶多久呢？届时再来一招限购，就将彻底锁死流动性。
其实，朱镕基之子朱云来前几天就已经讲了大实话，你现在买了这个房子，将来也卖不出去。
在6月18日的“第三届青岛·中国财富论坛”上，朱云来这样说道，“你说还有什么东西，能够比盖房子添砖加瓦更实的实体经济？你觉得它是实体经济。你别笑，太早了，这个房子都是拿钱堆出来的，一切都是跟钱相关的，你说它是虚的，是不是也跟这个都很相关的？就所谓的金融，哪个房地产商不要金融来支持？”
在回答观众提问“房地产行业属不属于实体经济”问题时，朱云来承认，房地产是一个非常有意思的东西，“你说还有什么东西，能够比盖房子添砖加瓦更实的实体经济？你觉得它是实体经济。你别笑，太早了，这个房子都是拿钱堆出来的，一切都是跟钱相关的，你说它是虚的，是不是也跟这个都很相关的？就所谓的金融，哪个房地产商不要金融来支持？”
他还提到房子为什么会这么贵？他指出，纯粹是因为金融，所谓的脱实向虚的虚，货币存量160万亿，因为这个数不断提升，所以房价一定会跟着涨，因为这叫资产价格通胀，因此这个房价，就越来越高。
他指出，问题是这么高的房价，真正需要住房的大多数的人的收入，平均收入又这么低，30年结余才能够买得起一个房子。所以这显然是经济里面扭曲了。
至于怎么看未来的房价？朱云来表示，短期的人看不清长期的结果，所以大家会有习惯性的预期，觉得房子总是在涨价的，因为你觉得房子在涨价，所以每个人以前都买房子，因为大家都去买房子，所以都去买，就强化了房子的自我预期。最终意识到，即便挺有钱买得起房子，你买了这个房子，其实将来卖不出去，因为你真正需要的大众，他的那个基础收入没到，他不可能买，他确实想买，但是不可能买，最终你时间长了发现，这个房子你买了也没有意义，最终还有很多的利息的消耗，维修的消耗，各种消耗，这样你资产持有不增值，最终可能就被迫放弃，把它卖掉，那时候价格会下来。
会调整到多少？朱云来认为，“像刚才贾（康）先生说，不知道价格怎么调整，我说是的，那时候调整到绝大多数需要买房子的人兜里有多少钱，更高的我出不来，除非抢钱去。”
