中房报记者 翁晓琳丨深圳、香港报道
“活下去是对自己说的，万科是有危机感的公司。结果造成了要么别人担心我们活不下去，要么担心我们让别人活不下去。”3月26日，万科董事会主席郁亮无奈地在深圳和香港两场媒体见面会上反复强调。
有危机感的万科在面对调控重压之下，重点放在“活下去”，更是要“活得好”。
2018年的年报显示，万科实现营业收入2976.8亿元，归属上市公司股东的净利润337.7亿元，同比分别增长22.6%和20.4%；实现销售金额6069.5亿元，同比增长14.5%；在全国商品房市场的占有率进一步上升至4.05%。
但这个净利润增长，相比较恒大和碧桂园还是落后的。虽然万科一直强调不追求规模，但利润却是每家上市公司都无法回避的。
因此，2019年万科选择了收敛聚焦，又将“基本盘”设定为最重要的词汇，尤其是万科的各个业务线条，都明确了各自的基本盘。在郁亮看来：“我们要先求得根基的稳固，才能更好地开枝散叶；先在最基本的业务上深化对商业逻辑的理解、练好经营管理的内功，才能为转型奠定更坚实的基础。”
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每个业务都有“基本盘”
“我们要围绕每个业务的‘基本盘’把业务做得更好。这些多元化业务目前在报表上体现得还很少。‘基本盘’比较巩固，才能做其他的事情，‘基本盘’不巩固我们也不敢做更多的尝试。”郁亮在业绩会上直言。
据悉，目前，万科的各个业务线条，都明确了各自的“基本盘”。例如其中四大区域明确以开发业务为“基本盘”。在2018年6069.5亿元的销售额中，上海区域、北方区域、南方区域、中西部区域销售占比分别达到29.84%、24%、23.64%、21.49%。
而物业服务方面，万科以住区物业服务为“基本盘”，保证充足的资源投入。在2018年新增签约饱和收入中，住宅业务占比65%。
长租公寓方面，继续加大核心城市租赁住宅的布局，提升已获取项目的开业效率与经营质量。
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不追求规模更追求能力
“通过对自己的能力定位和战略定位，我们对规模的追求和依赖变得不那么重了。我们自己的观点是，要在能力上做到领先和领跑。这个过程当中有一些探索，有的探索有效果，有的探索效果还没有呈现出来。“万科总裁祝九胜直言。
目前万科将“战略检讨—业务梳理—组织重建—事人匹配”定为经营管理主线，推动公司各业务有质量增长。
例如2018年万科全面推动组织重建与事人匹配，打造事业合伙人组织。在总部层面，全新构建总部三大中心；精简组织层级，根据“同一起跑线”要求重新评定职级与岗位责任。在各事业集团、事业单元层面，基于全面打造“矢量组织、冠军组织、韧性组织”的目标。
万科还进行了“大江大海”计划，一方面在集团内部进行公开竞聘，另一方面需要社会的优秀人才来补充，更喜欢从乙方来挖人。万科未来在事人匹配过程中将告别“岗位”说法。
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收敛聚焦不是不转型
“收敛聚焦，我们不是不准备转型，万科对白银时代的判断从来没改变过，我们对转型坚定的认识也从来没改变过。我们转型的决心也从来没改变过。”郁亮直言。
伴随“少子化”“老龄化”的人口形势，以及行业集中度的提升，市场单边快速上涨、行业整体快速扩张的时代已经结束。万科选择走出自己熟悉的领域，进入到相对陌生的空间。
目前万科已经进入租赁住房、物流、商业、冰雪运动、教育、养老等行业，而乡村振兴、文化艺术、健康、安全食品等领域也正在探索。经过4年发展，一些多元化业务也取得了不小的成绩。
但万科还是进行了战略检讨，提出了“收敛与聚焦”。例如上海区域的“热带雨林”业务要做的更细致、更以客户为导向、更有价值的聚焦，南方区域则收敛养老业务，“万村计划”提出保证业务的经营质量。
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销售回款是核心指标
“我们不会给自己定刚性指标，但每年都会有开工计划、交付竣工计划等经营计划。对我们来说，每天都是卖楼的好日子，每天都应该努力卖好房，做好产品，好服务，这是我们今年的任务安排。”万科首席运营官张旭表示。
据悉，去年下半年开始万科将回款指标当作了超过销售额、利润等指标的最核心指标。2018年，万科设置的回款金额是6300亿元。有消息称2019年的回款金额设定在了6000亿元。
虽然万科方面并未正面回应6300亿元回款目标是否完成，不过中国房地产报记者从万科多位内部人士处了解到，2018年万科的6300亿元回款目标已完成。
为了销售回款，万科注重开工和竣工的把握，去年新开工面积4992.8万平方米，同比增加36.7%；竣工面积2756.3万平方米，同比增加198.8%。2019年，万科现有项目预计新开工面积3609万平方米，预计项目竣工面积3076.6万平方米。
此外，以项目为经营管理单元，严控开发节点，提升开发效率，供应、销售、回款匹配，提升资源转化效率。尤其是在跟投制度下，项目经营成果与员工利害关系直接挂钩。数据显示，截至2018年底，万科集团已经有715个项目引入跟投机制。
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依然要保持财务稳健
“万科多年保持稳健的财务策略，每年都在严密监控市场和项目情况，并且对项目进行计提减值的测试和评估。”万科首席财务官孙嘉指出。
2018年，万科实现经营性现金净流入336.2亿元。截至2018年底，万科持有货币资金1884.2亿元，远高于一年内到期的流动负债的总和931.8亿元。截至2018年底，万科净负债率却从2017年的8.8%提升到30.9%。
对此，孙嘉的回应是，“不管是去年，还是未来都会做好现金流管理。”。
（此文刊于中国房地产报4月1日05版 责任编辑 徐妍 ）
流程编辑：刘凯
审读：戴士潮
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