悉大大的铁丝们，
你们还好吗？时间过得真快，转眼间我们已经来到了土澳的2018-19财年。在过去的一个月里，悉大大传媒搞了两场
线下
的知识分享，效果还是蛮不错的，感谢您的支持与鼓励。
悉大大传媒目前正在筹划着
墨尔本的专场
（9月8日周六的大型讲座和9月9日周日的高端晚宴），详细信息会在8月初左右公布。墨尔本的铁丝们，到时候一定要来捧捧场哦。
言归正传，昨天晚上我参加了好友
Kenneth
组织的一场房产大咖知识分享会。打头阵的是当前土澳最牛
Bee
的经济学家之一
Andrew Wilson
博士。他今年年初正式离开了
Domain
地产网，随后创办了
My Housing Market
公司。
Andrew Wilson
博士
耀眼的学历清单
悉大大认为经济学家可以分为
两种
：在说话时，吃瓜群众
听不懂的
和吃瓜群众
听得懂的
。很显然，
Andrew
属于后者。他的演讲
数据充分、思维缜密、通俗易懂、老少皆宜
。真不是我吹啊，因为
通过数据阐述具有明确论证观点的经济学家
在土澳真的是屈指可数。大多数经济学家可以给您一堆数据和上百张的PPT，但就是没有具体的结论，好像这也可能，那也可能，让人摸不着头脑。
有幸与
Andrew Wilson
博士
合影
有图有真相，接下来请让我来给您分享一下昨晚的干货吧，感谢
Andrew Wilson
博士的
PPT授权
。
点击图片可以放大看
Andrew
首先指出：
利率驱动着房价的增长，而多种的地缘因素决定着其增长的速度。
通过过去13年的数据对比（2005-2018），我们可以很轻松地得出这个结论：
利息的涨跌直接驱动着房价的周期性变化，利率越低，房价会相对越高。
如上图所示，
2013年以前，工资的增长
率
（黑线）明显地高于通胀的增长率（绿线）。
这样人们才有可能
储存财富
。可是从2013年起，直到今天，两条线却离得非常近。
换句话说，去掉通胀后的实际工资增长率在过去的5年里是惨不忍睹的。
以上这幅图进一步地论证了
2013年后的工资增长如蜗牛般的缓慢。
过去几年来，虽然土澳的失业率在不断地下降，但到最后，
工资并没有按照传统经济学理论的套路（失业率降低后，劳工市场开始紧缺，最后工资开始增长）来出牌，几乎是没有增长的。
虽然我们的央行已经很久没有改变
标准现金利率了（1.5%）
，但是我们的监管部门
APRA
在过去的几年里人为地干预着利率，尤其是对投资房房贷的“歧视”，最终，投资房与自住房的
利率差
增大了不少。
悉大大倾情推荐
Andrew
强调：
新移民是创造住房需要的重要因素。
虽然最近我们的联邦政府开始限制每年移民的配额（出于选举的考量），但事实一定是：
每年都会有大量的新移民涌入土澳。
最新的联邦预算数据指出：
新移民数量的增长与土澳工作数量的增加呈正比关系。
因此，
新移民的涌入
与
工作数量的增加
就是
共生共存
的关系了。
上图是悉尼（黑）、猫本（灰）和布村（橙）5年、1年和1季度
独立屋
房价增长或下跌的总结。
接着是悉尼（黑）、猫本（灰）和布村（橙）5年、1年和1季度
公寓
房价增长或下跌的总结。所以如果从最新的季度数据来分析，三大城市的独立屋和公寓房价的表现都差不多。
上图是土澳首府城市
独立屋
中位价的对比（公寓的PPT没有拍到，抱歉啦）。悉尼等于布村乘以2。
上图是土澳首府城市投资房的
中位
租金
对比。橙色是独立屋、黑色是公寓。
上图是
悉尼（黑）、猫本（灰）和布村（橙）的
最新空置
率
，左边是
独立屋
的数据，右边是
公寓
的数据。
上图是2012-2017年，
新州（黑）、维州（灰）和昆州（橙）的净移民增长人数。很明显，维州的增长速度还是非常快的。
值得注意的是，虽然新移民源源不断地来到澳洲，但我们的失业率依旧是非常低的。
各州的平均周收入基本上一致，但供房的成本却大相径庭。
房屋建设方面，三个城市中，只有
猫本
的房建数据
仍然保持着增长趋势
。而悉尼和布村都出现了建房数量的减少。
依据
Andrew
自己研发的数据模型，上图一目了然地告诉您，截止至
2018年5月：
