楼市新象 | 从“北京中年”到“三线中年”

在分享开年第一个楼市数据洞察之前，我想先跟大家讲一个故事。

年前热议北京流感的时候，一个已经离开北京的老友突然微信我：“看了那篇文章，想到你，家里一切都好吧？ ”

倒回2016年底，我刚加入这家互联网房产服务企业，而在知名电商平台做运营的他突然在朋友圈宣告离开生活了11年的北京。话题很自然地谈到那次别离。朋友说道，与其说是为了逃离什么避开什么，他更愿意把自己的离开定义为生活坐标系的重新校准。那一年他没有像许多人一下回到故乡或者去向诗的远方，他去了一座陌生的三线城市：金华。

这次再联系起来，当然也绕不开人到中年的那几大“焦虑”：升得了职吗，看得起病吗，孩子念得了书吗。我还是北京城里焦虑中年的一个大多数，他这两年却似乎大不同——还是干着老本行电商，在一家发展势头不错的当地企业却已经成为最年轻的副总。当年刚到金华买的房，一年也涨了20%，今年孩子出生，打算把旧房子卖了换套更大的。

这个“我有一个朋友”的故事听起来有些熟悉，但也多少有些意外。当大多数人沉入既有的选项，宁愿胶着也不愿抽身时，有一小部分人却勇敢地重新校准，大胆去到另一个更合适的平台。只是，我们可能没有料到故事里的平台会是一个不那么起眼的三线城市。

事实上，在城市化率上升到一定的阶段的今天，中国的城市格局正在发生新的变化：人口向特大城市集中的趋势因为高企的房价、严厉户籍制度而有所放缓，“二线多点崛起”的同时还有一些被忽视的“惊艳三线”，不仅房地产市场表现抢眼，城市活力也在提升。

■ 选城市选平台，看二手房交易活跃度

对比城市二手房GMV占比和房价数据，两者呈现较为明显的正相关关系，即一个城市的二手房占比越高、其房价也更高。房价可以理解为市场对于一个城市经济、教育、技术设施等配套成熟度的“投票”和“定价”，那么二手房占比和城市发展或者房价潜力是什么样的关系？

第一，二手房占比高代表城市地产成熟度高，房价潜力相对更大。 从国际经验观察，当一个国家的住房自有率超过65%、人均GDP突破8000美元、户均住房套数大于1，由增量开发主导的新房市场趋于稳定和成熟，基于二手房流通和房屋资产管理的存量时代将逐步来临，可见存量时代的到来是城市和房地产市场发展到了一定相对成熟的阶段才会发生的，是城市和房价潜力的代表。

第二，从市场角度看，存量占比高的市场意味着更好的房屋流动性，这是换房或者投资的重要前提。 中国的房地产市场从总量上正在经历增量向存量转变，结构上的重要转变是消费升级、二胎背景下“首置换房”向“改善换房”转变，而换房需要存量市场的环境。从资产保值增值的角度看，“收益”和“流动性”是成功的投资需要具备的两个条件，成熟的二手房市场是投资顺利变现的重要前提。

■ 存量市场非一二线独有， “惊艳三线”脱颖而出

2017年房地产市场萌生了一些新的变化，存量市场的标签不再仅属于一二线城市，除了北上广深、厦门南京大连外，一些三线城市的二手房占比突出，部分城市二手房GMV占比甚至超过50%，已经步入存量时代。如中山、金华、常州、乌鲁木齐、珠海及芜湖等6个三线城市二手房GMV占比首次超过了50%。

以二手房GMV占比为重要考量指标，我们认为除深处西北内陆，且人口有流出倾向的乌鲁木齐（2016年人口同比减少1%）外，其他5个三线城市的城市潜力和地产价值值得深入研究：2017年房地产市场GMV几乎都在500亿以上，常州高达1683.5亿，背后代表的是大量的潜在需求；二手房占比几乎都在50%以上，强流动性优势凸显。“惊艳”的房地产表现意味着什么？深层驱动力是什么？

■ 新的城市格局正在形成，重点三线潜力巨大

2017年房地产突出表现的背后是需求的支撑、产业和配套的完善，五个典型三线城市2017年均实现人口净增长，人口是一个城市的战略性资源，且产业结构在不算完善，各个城市结合优势走出适合自身的道路：开放型经济巩固常州苏南强市地位、向“电商之都”转型的金华、技术创新助推中山珠海经济升级、交通枢纽提升芜湖城市重要性。

1. 常州：开放型经济打造苏南强市

对外贸易进一步提速： 最新数据显示，2017年常州市对外贸易取得突破性进展，全年外贸进出口总额按美元计算突破300亿美元大关，按人民币计算为2117.6亿元，增长16.4%。其中进口562.8亿元，增长26.4%，出口1554.8亿元，增长13.1%。

配套持续完善： 医疗卫生条件取得明显进步，2016年医疗床位数达2.51万张，同比增长13.6%，且近几年呈现持续上升态势，医疗配套条件持续改善。

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