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二手房拐点来了吗？

吴晓波频道 · 公众号 · 财经 · 2024-11-17 08:20

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“二手房的高量成交至少要维持半年，才可能带动房价上涨。”

文 / 巴九灵（微信公众号：吴晓波频道）

在电商之都杭州，比双十一更热闹的，是杭州楼市。

我爱我家数据显示，今年10月，杭州全市二手房成交量高达9170套，环比涨幅高达51%，同比上涨了45%，创下19个月以来的新高，也是7年以来成色最好的“银十”。

据《都市快报》报道，拱墅区桥西板块、文晖板块与余杭区良渚板块的资深中介不约而同表示，除了咨询量，带看量也明显增多。

“我们已经连着好几个周末连轴转了。”

杭州城内，亚运村板块的市场热度最高，仅桂冠东方城一个小区就在一个月内成交了75套二手房。该小区的人气非常惊人，30天内带看量超过了2万次。

图源：我爱我家

金秋十月结束后，杭州楼市依旧火热。“手边买房”数据显示，从11月1日到11月14日，杭州二手房累计成交量为4774套。

不只杭州，北京、上海、广州、深圳、成都等核心城市的行情也非常好。

10月份上海全市共成交二手房2.2万套，环比增长63%；北京二手房成交突破 1.7万套，创下19个月以来的新高；深圳二手房成交8269套，环比增长117.0%，同比增长122.5%，创近45个月以来新高。

除了成交量，二手房的成交价也有所上涨。

国家统计局最新公布的数据，今年10月一线城市二手住宅销售价格环比由上月下降1.2%转为上涨0.4%，为近13个月以来首次转涨。

其中，北京、上海和深圳分别上涨1.0%、0.2%和0.7%。

除了成交量和成交价，二手房行业从业者的信心也在增强。

国家统计局对70个大中城市在10月开展的月度房价问卷调查显示，预期未来半年二手住宅销售价格保持稳定或上涨的受访从业人员占比为60.4%，比上月提高15.0个百分点。

这些数据都在试着论述：核心城市的二手房市场正在走出“至暗时刻”。

上海中介公司二手房吸引购房市民

楼市复苏的第一个信号就是，二手房交易量和成交价出现拐点。

二手房市场是直接面向真实购房需求，交易基于买卖双方的意愿和实际情况进行。因此，二手房市场的交易情况更能反映市场的真实情况。

另外，二手房的价格受到地理位置、房龄、装修、学区等多种因素的影响，这些因素也是随着市场变化而变化的。

与此同时，二手房价格更能反映市场的动态变化和消费者心理变化。

在北京、上海、广州、深圳、杭州等核心城市，比起新房，消费者更愿意购买二手房。二手房每月成交量，远高于新房。

值得一提的是，二手房的火热，也会带动楼市的正向循环。

当二手房的每月成交量连续多个月维持高位后，二手房的挂牌量就会减少，留存下来的二手房就有了稀缺性。

这时，二手房房主就可以趁机提价，市场就会出现“量价齐升”现象。

二手房房主拿到高额的买房款后，很可能会将这笔钱用于购买面积更大、性能更好的新房。

新房市场一旦被激活，困扰开发商的资金难题就会被化解。腰包鼓起来的开发商，就更有信心和实力去拿地和盖楼。

福州仓山区一处在建住宅

这样一来，房地产产业的上下游都会变得更活跃。

仅从十月数据来看，我们还不能断定二手房拐点已至。

从成交价来看，目前只有北京、上海、深圳、杭州、成都、重庆、武汉、厦门等八个城市的成交价出现了“环比上涨”状况，包括广州、南京在内的大部分城市成交价还在下跌。

从成交量来看，十月高于九月，并不代表十一月就一定会高于十月。如果十一月成交量低于十月，那市场行情就不是“V型反弹”，而是“W型震荡”。

那么，二手房市场的“真拐点”会在什么时间出现？核心城市二手房拐点到来后，中小城市的成交量和成交价会不会跟着涨？

为了搞清楚这些问题，我们咨询了五位房地产专家，不妨听听他们的观点。

到目前为止，市场依然处于“以价换量”的状态。个别优质超跌的二手房楼盘例外。也有少量房东捂房惜售，临时要求购房者加价。

二手房价格真正意义上的上涨，需要成交量维持在一定的水平，有量才有价。具体的成交数量，每个城市的标准不太一样。

以杭州的人口和经济体量，每月成交量超过6000套就是及格线，8000套以上算是良好水平，超过10000套则是优秀水平。

十月的成交量超过了9000套，开了一个好头。

如果十一月、十二月和明年一月、二月、三月还维持在8000套以上，那第二季度杭州的二手房价格可能就会上涨。

也就是说，高位成交要维持半年左右，市场交易双方，预期会发生改变，二手房价格才可能上涨。

二手房的价格拐点，是房地产全局的棋眼。

11月13日契税新政发布的当天，从安居客线上表现来看，全国一二手房在线找房数据均出现了上涨。

二手房市在线找房热度7日环比大涨6.6%；新房在线找房热度的7日环比则有超过10%的涨幅。

例如11月13日当天，上海二手房在线找房热度环比涨6.5%，新房环比涨1.2%。深圳新房上涨3.1%。

从热度的上涨表现来看，这一波还将会持续，并带动楼市整体成交量在11月仍能保持9、10月平均水平，并且本轮效应还呈现出和9月底的政策叠加的效果，“持续加柴，热度不减”将是主要特点。

因此，预计在后续政策还将持续跟进的大背景下，成交量在四季度还将维持高位。

从安居客线上的数据来看，二手房挂牌时长在11月并没有出现明显减少。

换言之，市场二手房销售目前还是处于买方市场，“以价换量”依然是二手房市场的主要特点。

部分区域的议价空间出现减少，甚至部分小区提价现象确有发生，但占比较小并不能改变当下的市场格局。

核心城市房价普涨时代并没有到来，预计近几个月还是以稳为主，并伴随着价格小幅震荡。

目前看到的二手房回暖，一方面是许多的政策效应叠加导致的心理预期的变化，如国庆节前的贷款政策等，购房者预期快接近底部了，所以出手。

另一方面是二手房交易比起新建商品房而言，容易以价换量，有些甚至跌破当初的开盘价，低价刺激了购房者出手。

二手房成交量上涨依然会是昙花一现，或者是阶段性的，主要因为对房地产市场和对整个经济的未来预期还没有实质性的转变。

市场就是在不断下探、上扬，又下探、又上扬的过程中逐步完成探底过程的。

楼市需要时间来进行修复，任何在短期内就让楼市止跌企稳，然后开始反弹上攻的想法都是徒劳的。

目前一线城市、二线重点城市二手房已经有“止跌回稳”势头，中小城市目前不明显，可以期待的是，随着大城市地产复苏，中小城市的二手房比过去会好一些。

但整体上依然不乐观，其拐点还早。因为供需关系是本质，中小城市的城市能级、产业经济和人口因素，不利于房价整体有明显改观。

现在对于国内楼市的看法是非常分化乃至于极化的，有人是“长期看空，中期看多，短期看空”，也有人是“中短期看空，长期看多”。

我个人认为，要以结构化的思路去理解楼市，不存在一个统一的国内楼市，而是极致的结构化。

一线城市以及内部，二线城市以及内部，三四线城市的楼市，都会出现不同的走向。

中短期，一二线城市核心发展地段的房子，逐渐企稳、回暖，带动周边房产止跌。

未来，高度定制化的城市地块+高度定制化的产品主导市场，这种房子才是高品质的，有溢价的。

综合而言，不存在“一以贯之”“放之四海而皆准”的房产交易方法论，而是“具体城市具体地段具体产品而有具体的策略”，对于买房人来说，“卖房时的心情，多数是在买房时就决定了”。

国家有意通过大城市楼市的回暖，带动全国楼市的回暖。

为此，放松了北上深的限购，取消了其他城市（除海口、三亚）之外的限购，不惜让大城市虹吸中小城市。

楼市整体的走势，仍待市场验证。

目前看，一线城市成交明显放量，深圳最近2个月反弹力度最大；今年以来，上海楼市整体最暖。北京和广州，楼市表现也不错。

一线城市核心区配套好的楼盘，现在就是最佳买入时机。二线城市则分化明显，杭州、成都为代表的强二线城市核心区目前也可以买。

剩余的城市或区域，则最好再观望一个季度再说。

弱二线城市（比如南宁、贵阳），以及三四五线城市，则需要更长的时间才能回暖。

以目前的政策力度，似乎还达不到。需要继续降息，并在明年3月全国两会上出台更多增量政策，才能有效果。

另外，还要看特朗普上台之后，中美关系尤其是贸易关系的演变，这也是一个很难忽略的因素。

本篇作者 | 饶祖分 | 责任编辑 | 何梦飞

主编 | 何梦飞 | 图源 | VCG

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