止跌，但没有回暖
10月已经结束，在新一轮一系列救市大招加持下，10月行情陡然拉升。
从机构披露的成交量数据来看，楼市止跌了，但没有回暖。
克而瑞披露：
百强房企10月实现销售操盘金额4354.9亿元，环比增长73%，同比增长7.1%，业绩规模达到年内次高。
这里有两个需要关注的点：
一方面，从环比来看，10月份百强房企成交量的确大涨了，但成交绝对金额4354.9亿元，仍只是年内第二高，成交金额还不及6月份。
另一方面，从同比来看，2024年10月份成交金额4354.9亿元，比去年略高一些，但也仅仅是高过去年，纵向对比，仍是2019年以来的第二低。
换句话说，10月份成交量虽然止跌，但没有回暖。而且，全国整体热度，并没有出现，成交绝对量仍在底部。
当然，从市场分化的角度看，一线城市10月份的表现，的确可圈可点。二手房集体冲破了荣枯线。
2024年10月，4个一线城市成交同环比齐增，其中环比上升45%，同比上升9%，较三季度月均增长34%，累计同比下降23%。除上海外，北京、广州、深圳三个一线城市环比均有不同程度回升。
上海新房环比是下降的。深圳增长很猛。
10月份深圳新建住宅网签套数4153套，是9月份1686套的2.5倍。二手住宅网签套数6118套，是9月份3191套的1.9倍。
一线城市整体表现
不错。
毕竟
9月末的放松，
主要是一线城市的放松。
上海外围区社保三改一，降低了首付。北京降低了首付。深圳取消了外围区的限购。广州全面取消了限购。
借助一线城市的行情，二线城市也有所表现，但整体比一线差了不少。
二线城市中，成都、武汉、天津、西安、杭州等环比持增，但同比回落，虽短期市场热度延续，但与去年同期已经不可同日而语。
效果在减弱
10月份，成都新房成交7269套，环比增长36.8%，同比下降34%。比去年同期下降了三分之一。
二手房成交19807套，环比上涨30.2%，同比上涨4.7%。
二手房成交环比、同比均增长，但19807套成交量，依旧是一个很普通的数量，低于今年的4月份、7月份，和去年3月份的成交量相比更是差得很远。
10月份的确躁动了，但热度也仅局限于止跌，远没到回暖的底部，全国整体成交量依旧在底部。
其次，热度主要集中在一线，二线城市表现并没有超出预期，并没有创造出亮眼的数据。
从10月核心一二线城市周度新房成交面积变动情况来看，存在“先升后降”。如10月第四周（10.21-10.27）30城新房成交面积环比微降2%。二手房方面同样如此，10月第四周（10.21-10.27）14个重点监测城市二手房成交面积194.5万平方米，成交套数总计20351套，环比均下降2%。
在之前的文章中，我就反复强调过，过去三年的救市，作用时间越来越短，现在也就能维持一两个月。
以5月末的那一拨以一线城市为引领的放松来看，效果也就维持了一两个月。
深圳5月末降低了首付比例和房贷利率。
首套房首付由30%降至20%，商业贷款利率由原来的LPR-10BP降至LPR-45BP，降低了35个基点，根据目前的LPR计算，利率已经降至3.5%。
二套房首付由40%降至30%，商业贷款利率由原来的LPR+30BP降至LPR-5BP，同样降低了35个基点，根据目前的LPR计算，利率降到了3.9%。
在新政作用下，6月、7月深圳的二手房网签量均冲到了5000套以上。但8月份，再次跌破5000套。
可见，效果仅仅维持
了两个月，9月份的二手房网签量只有3986套。
上海也是
5月末下调了首付与贷款利率，6月份二手房成交量直接干到2.64万套，创三年多新高。7月与8月效应退去，8月份上海二手房（含商业）共计成交17884套，环比下跌12.25%。
北京方面，在上海、深圳、广州降首付一个月后的6月末，北京跟进。
首套房首付，无论是商贷还是公积金贷款，最低下调至20%。
二套房首付以五环为界线，五环内首付35%，五环外30%。
新政作用下，7月份北京的二手房成交量冲破了1.5万套，高达15575套。然而8月份又跌破了1.5万套，为14363套。
9月份北京二手房成交量只有13274套。
这次行情的促成，是政策给予了市场一定的信心，前期犹豫客户正在加快进场，精明的开发商也顺势而为，加大促销力度，从而成就了近1个月来成交放量的行情。
但观察楼市，不能仅凭借一个月的成交量就可以下定论。
而且，临近年底，开发商有冲业绩需求，11月份和12月份可能会有大量打折促销活动，成交量可能还有一波延续，所以，真正的考验，是三个月之后的数据，能否实现连贯。
克而瑞披露的数据来看，10月份一二线城市的成交已经呈现了递减效应。
当然，单凭这种走弱趋势，我们也不能武断下定论，就说效果没了。
还是那句话，得继续观察。我的观点是得观察至少三个月，市场还有比我更谨慎的观点，说房地产已经下跌了三年多，至少得观察往后6个月的走势。
调整趋势不会改变
从10月末效果减弱的趋势来看，11月第一周成交量会继续走弱，但第二周就存在不确定性。因为11月8日，是一个节点。
从9月中旬到10月份，各种托底楼市的大招层出不穷，而且官方重量级会议明确要求，止跌回稳。
