最高法院发布一起典型案例，上海何女士委托中介联系购买“内部房源”遭遇诈骗，法院判决损失各担一半；专家称购房者应当尽到合理的注意义务，勿轻易相信“内部信息”
本想买“内部房源”，花了33万元拿到订房确认单后，却发现自己被中介骗了，何女士于是将骗子所在的房产中介告上法庭。近日，最高法院公布这起典型案件。
2012年10月，何女士委托某房产经纪公司，表示欲买某热销楼盘的商品房。经该公司联系介绍，尤某以帮忙认购该楼盘“内部房源”为名，收取了何女士10万元的“购房意向金”。不久，该公司通知何女士前往中介门店领取了订房确认单。何女士当场向该公司支付了3万元佣金，同时向尤某支付了20万元“办事费”。2013年5月，何女士发现该订房确认单是伪造的，便向公安机关报案。
本想买“内部房源”，花了33万元拿到订房确认单后，却发现自己被中介骗了，何女士于是将骗子所在的房产中介告上法庭。视觉中国
2014年10月，法院以合同诈骗罪对尤某判刑，认定其诈骗何女士30万元，并责令尤某退赔。然而此时尤某所得赃款已挥霍殆尽，未能退赔赃款。之后，何女士向某房产公司索赔，但某房产公司只同意返还3万元佣金。2016年2月，何女士将该房产经纪公司告上法院，要求返还3万元佣金、10万元意向金，并赔偿其20万元被骗损失。
一审法院认为，该房产公司自愿返还佣金应予以准许，但何女士支付的购房意向金和办事费用均由尤某收取，且另案生效刑事判决已经认定由罪犯退赔，退赔部分也未移送执行，何女士直接要求某房产公司赔偿依据不足。因此判决房产公司返还3万元佣金，驳回何女士其他诉请。
拿到这份判决书后，何女士不服，遂向上海市第一中级法院上诉。
上海一中院审理后认为，对于10万元意向金，虽然刑事判决中先行确认了尤某的刑事退赃义务，但房产公司系连带安全保证人，亦应当承担民事返还义务。
对于何女士支付20万元“办事费”遭受的损失，鉴于房产公司作为一家专业中介机构，面对尤某提供的虚假“客户订房确认单”，理应具备比普通购房者更高的鉴别意识与能力，但其在未经核查程序的情况下，即通知委托人到店支付报酬，违反了居间合同的安全保障义务，客观上对于尤某欺诈目标的实现负有重大过失责任。而何女士本人意欲通过非正常途径取得涉案小区的购房资格，自身也存在明显过错。
据此，法院改判房产公司向何女士返还佣金3万元，返还意向金10万元，赔偿损失10万元。本案二审主审法官李兴提出，本案中尤某系以虚构内部房源的方式，骗取房产公司和购房者的信任，介入了二者的居间活动。从民事法律关系角度，这种情形属于以欺诈方式并存性地加入居间合同，与房产公司共同承担对何女士的居间义务。
李兴表示，房产公司应对何女士支付的购房意向金承担连带安全保证义务，督促确保该笔款项真实流向开发商。对于尤某擅自侵吞该笔款项的行为，某房产公司虽然没有恶意合谋，但由于其错误信任和疏于监管产生了不利于委托人的实际后果，已经违背了自身的安全保证义务，其应当承担连带返还该款项的民事责任。
而就何女士给付尤某“办事费”一节，李兴认为，房产公司并未与尤某蓄意合谋，不存在故意隐瞒事实或提供虚假情况的行为，但是其作为受托的专业房屋中介机构，应当在居间活动过程中依照诚实信用的原则，对委托人尽到勤勉、谨慎的调查、审核义务，承担相应的交易安全保障责任。另根据何女士自认的事实，其在委托某房产公司进行购买涉案小区商品房的居间活动时，就已经知晓该项居间业务并非通过正常方式进行，从其认知水平和主观意愿方面考量均存在明显过错，故在综合衡量某房产公司与何女士在损失形成中的过错，认定双方应当各自承担50%的责任。
中国政法大学教授柳经纬接受财新记者采访时分析，本案二审判决合理合法。房产中介机构作为居间人，最重要的义务是如实向委托人提供中介服务和相关信息。本案中，房产中介机构没有尽到居间义务。中介机构对员工管理不善，导致尤某超越代理权限擅自收取客户钱财，中介机构应当承担一定的责任；对于购房者，应当尽到合理的注意义务，不要轻易相信中介提供的“内部信息”。
北京市京师律师事务所许浩律师表示，一方面，房产经纪人必须诚实、信用，遵章守纪，其经营活动必须符合法律、法规以及行业管理的规定和要求，否则有可能承担刑事责任；另一方面，房产中介机构是专业从事房地产中介服务的机构，在居间活动中收取了居间服务费，应尽到相应的居间义务，否则将承担连带责任。
许浩表示，由于房地产市场的变化，有的购房者急于抢房，忽视交易风险，明知不合法，仍不择手段主动寻求非正常购房渠道。一旦产生法律纠纷，因其主观意愿方面考量存在明显过错，会承担一定比例的不利责任。投资须理性，购房要合法，否则将造成不必要的经济损失。■
