主要观点总结
本文分析了中国房地产市场的乱纪元现象，重点关注了购房人口结构、需求与供应关系，以及老龄化对房地产经济的影响。文章指出，核心购房人口总量的减少以及城市间房价分化的现象加剧了房地产市场的波动。同时，老龄化社会的两个问题——养老金和医保的财政赤字压力，以及二手房市场供应推高，都对房地产经济产生了深远影响。政策效果低于预期，房价下行趋势中，财政收储结果可能是“浪费财政空间”，除非资金利率低于租金回报率。文章还讨论了经济战、内部分配战的趋势，以及居民收入现金流的修复对解决这些问题的重要性。
关键观点总结
关键观点1: 核心购房人口总量减少
25-39岁核心购房人口总量在减少，对房地产市场产生负面影响。
关键观点2: 城市间房价分化
不同城市间房价存在分化现象，投资客强化了这种分化，导致市场乱纪元。
关键观点3: 老龄化对房地产经济的影响
老龄化社会带来的问题，如养老金和医保的财政压力，以及二手房市场供应增加，对房地产经济产生深远影响。
关键观点4: 政策效果与财政收储
当前政策效果低于预期，房价下行趋势中财政收储可能浪费财政空间。需要关注降息幅度和财政空间来应对。
关键观点5: 居民收入现金流的修复
修复居民收入现金流是解决当前经济问题的关键，包括劳动收入的修复和财产性收入的平衡。
正文
直到2030年，核心的购房人口，25-39岁是在总量减少的。
今年虽然在个别城市出现止跌企稳，但大部分城市依然在向下——
要知道此轮房地产刺激（不论是降息还是降首付）超过了2015年的幅度，为什么止跌的效果却这么难？
简单来看，需求侧，看核心购房人口，即25-39岁，这对应房地产的增量；
39岁之后的置换需求，买一套、卖一套，对应的只是房地产的存量。买一套新房，卖一套自住房，新房vs二手房挂牌价的价差就拉开了。买一套上海的、卖一套其他城市的，城市间的价差也就拉开了。
（注：2023年UN显示中国年龄中位数超过39岁）
而除了置换，二手房挂牌价的影响因素还有其他存量供应逻辑。
2024年，65岁+的老人规模是2.2亿+。占比15.6%。
如IMF的图表，老人-新生儿之差会深远的影响中国房地产经济——
所以老龄化社会的两个麻烦，第一，人还活着，养老金、医保都会增加财政赤字的压力；第二，进入最后一程，二手房市场的供给会被推高。
叠加起来看，目前二手房挂牌价只是显示了需求端25-39岁的负面影响，还没有完全释放供应端65岁+不断增大的负面影响。
由于居民的房地产财富，并不是以初始成本（新房价格）作为衡量，而是以公允价值（二手房挂牌价），这意味着宏观真的不想让居民资产负债表衰退加深经济通缩，就得花更多的财力去托市。
诚然，2015-2017年的棚改放水确实让不少刚需买家进入了负债期，但2018年投资占比已经跃升至了一半以上。
这很好理解，当时各地房价翻倍的不在少数，意味着2017年后房价泡沫已经使得居住需求的购买者无力进入市场。
但反过来看，如果二手房挂牌价持续下跌，跌破2018年该部分投资属性的购房者买入成本，他们的收益或转亏，是不是意味着更多的二手房挂牌供应？
基本上就明白这两年市场的乱纪元，已经包含了这部分投资客的因素（当年的做多力量、变成了做空力量）。
因为城市房价分化（即使下跌，有的跌的多，跌了一半不值，有的跌的少），投资客无疑又强化了这种分化。
但我要说一句，分化对中房、对中国经济都是弊大于利，是扭曲的一种。扭曲的趋势会导向更深的通缩。
这在最新的视频里解释过，通缩往往是由过去的通胀引发。这是总体印象。
而结构性更难治理——即分化背后隐含的——富人通胀、穷人通缩。
李迅雷最新的文章推荐可以读一下，他详细解释了为什么A股也是在加深阶层差距。
延伸一下，为什么此轮非常规政策效果低于预期，即财政收储，因为房价下行趋势中，除非资金利率相当低于租金回报率，不然财政收储的结果是“浪费财政空间”。
但政策又想要托住，那么势必在没有外部汇率掣肘的环境下，会把国债利率重新向下。
这是经济战的一部分。外部高利率，其实考验的是谁更抗打。
不过往好的看，这终于倒逼内部开始把重点从出口转向内需。这很不容易。
以前专家们都是喊投资于物，现在也不得不跟着喊投资于人。
这里面有一个深刻、重要的区别在于——出口模式，劳动收入是需要被压制的，不利于居民部门；而内需模式，劳动收入是需要提升的，利于居民部门。
之前的文章做过分析，出口+房地产为经济核心，其实是对于居民收入是在初分配、再分配的double kill。不赘述。
所以要回答房价的乱纪元中人们能否更好过一些，一个看降息幅度（需要看外部金融周期），一个看财政空间（这个有点不好看），最重要的一个就是看居民收入现金流有没有修复。
这里的修复，不是单纯总体的修复，而是——富人通胀、穷人收缩，即经济金融化趋势——有没有修复。
机构有它自己的利益倾向，总是过多关注于资产负债表修复，因为那是最快能让他们得到利益的，它的结果或可能加深阶层撕裂。
重点不是财产性收入，重点是劳动性收入之前的压制，要修复回来。
你看日本，宏观和工会合作，让利润分配更多的向居民部门转移，这样通缩就慢慢走出来一点，当然，细节化上做得还有待商榷，但这肯定是一个方向。
劳动收入现金流的修复，要比生育补贴更管用，前者修复收入预期的效果更好，而收入预期决定了居民部门的举债意愿，也决定了居民部门的婚育意愿。
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