最近房产博主圈子里有个事儿，@三大爷的张 开小密圈了。
这里不是给三大打广告啊，毕竟我认识人家，人家不认识我。但是说到水平，那肯定是服的，相信之前也关注他的朋友都会有此感受。
我进三大的小密圈比较早，还不是说你给钱就能进，当时是先得在微博上预定，现在不知道了。有点儿北京人内劲儿劲儿的，挺好。
进去之后我就发现什么呢？发现他在推二线城市，特别是一手限价房，其中还专门提到北方某省会城市。逻辑大致是：北京天子脚下，价格那么高，杠杆那么低，未来在哪里？未来在二线。
上图是前一阵儿南京人民抱着几百万熬夜排队抢房，数九寒冬，只有有钱人才会去“露宿街头”。二线城市一手限价，这个好理解，旁边儿二手卖五万，你这一手新盘政府限价三万多，买到赚到，还是新房。
然后三大还给了一些具体推荐，这个是人家推荐给会员的，我肯定不好往外传。但是这个思路，对我还是有触动的，值得展开好好研究一下。
我小时候，包括现在还有很多老北京人，他们的观念里就是“二环外？那还算北京吗？”即便现在广义地来看北京，大家可能会比较多地讨论也就是什么西北旺啊大兴啊管庄啊台湖啊等等。很少有人没事儿讨论什么涞水霸州什么的这种北京以外的，那都是外地。
电影《伊莎贝拉》里那句话怎么说的？
“不是看不起你，是看不见你。”
那么，为了防止有朝一日我们对外地的房子，从“看不见、看不起”变成“看不懂，来不及”。还是可以去先研究一下的。
这个是房天下的各大城市房价走势图，价格数字未必精准，但大家还是能看出各地走势区别的。
任总刚刚也说了：“全国房价超过两万块钱的不到十个城市，超过一万块钱平均房价的不到二十个城市，这大部分在去年年底的统计数字。截至今年10月份，全国所有地级市平均房价不到四千块钱，全国平均房价约七千块钱。没太搞懂，为什么你们老说房价高啊？我觉得还早着呢。”
以下是我汇总的各省市直辖市及热点城市限购限贷状况，来源网络，具体以当地最新政策为准：
先看北上广深，不必说了，就是一个字儿——紧。大家比较普遍地认为深圳会是一线里下一波涨幅的起点，一方面原因是深圳金融产品比较发达，可以“一刀流”也就是高首付，但是听说深圳高评高贷这洞要塌，这个再关注。
北方部分省会城市，啊，除了沈阳是“来了就是东北银”，还有太原不限购，其它几个都限购了。
为什么没写石家庄？河北是这样儿，就是你问一个河北人是哪里的，他会说啊我是唐山人保定人衡水人，但是不会上来就说他是河北人，河北人很爱自己的家。此外，西宁甘肃银川呼和浩特等城市按下不表。
来看南方，大部分也都限购，给人一种“这下省钱了”的感觉。重庆贵阳昆明这仨比较特殊不限购。值得注意的是，个别城市有吸引人才政策，有学历可以宽松一些。
这么多城市，到底哪里布局好呢？大家平常都在一线，可能也没时间去注意什么杭州成都等地暴涨之类的，咱们来看下供需。
在网上你是不太好查到每个城市有多少套房子的，不过咱们可以查到总人口，还有人户比。
人户比什么意思，就是平均每家住多少人。像北京上海这种大一点的城市，人户比是2.5左右，也就是说平均每套房子住2.5个人。二线城市高一些，平均接近3，每套房子住3个人。
为什么会出现这种状况，大家知道大城市的生活很精彩嘛，诱惑也很多，两口子出轨的劈腿的离婚的分居的净身出户的空守闺房的就比较多，所以平均下来每套房子里住的人比较少。
二线就是大家庭多一点。
拿一个北方省会城市举例，700万人口，除以3，是233万套房子。然后一般还会有一个1.1倍的空置率，再乘以每年2%的折旧，就是233X1.1X0.02=5.216万套。
即，这个城市每年需要5.216万套新房供应。不管你是新增CEO还是刚需盘还是两限房还是桥洞，你要满足这个数字的供应。
然而该城市过去几年的新房供应（含期房）是这样的。
2016年供应12.5929万套（含期房）。去库存很成功嘛！
不过也没事儿，今年多点儿，明年少点儿不就好了，一切皆在掌握之中，要相信领导。
然后该城市的供地情况什么样，明年计划住宅供地不算零头儿是一万亩，也就是666万平米，根据容积率和套均面积大致计算一下，明年的计划住宅供地可以盖近20万套房子。
不过也没事儿，计划这种东西也不是非得完成的，你懂的。再说了盖房子还需要时间呢，批预售证儿还需要时间呢，一切皆在掌握之中，要相信领导。
接下来就是看这个城市拆迁改造的力度了。
还有一个问题，就是时间。
假设我找房票搞定了资质，现在拿着钱去二线买房，买了套小户型，按一百万算。好，过了三年，咱假设这套房子涨到两百万，翻倍了，大家都很开心对吧，下一步就是卖掉这套房回到北上广，改善一下在一线的配置。
问题来了，外地有没有二手市场？
二手卖的出去，好，过了限售期（据说外地签约没那么严），找到接盘侠，拿钱，回北上广。
二手卖不出去，好，抵押，拿一半儿的钱，回北上广，外地还多了套房。
以上建立在二线跑赢一线，一线尚未启动的前提下，
所以真要去二线操作，还要注意赶在一线再次启动之前回来。
再一个问题，负债率。
我们讨论去二线兜一圈儿，为什么，因为二线杠杆高，做成首套30%首付。好，一套房子100万，70万贷款，抵押全款也行，贷到赚到，一切完美，是吧。
那么你在一线的仓位有多少。
