专栏名称: 老杨地产逻辑

研究房地产市场，追踪数据是基本，构建逻辑是核心，探究规律是手段，预测未来是目标。而宏观经济、货币政策、地产调控、制度变化等只是外围因素。终极目标：研究成果影响并有益于市场主体。

“房子不是用来炒的”！有些城市吓哭了！

老杨地产逻辑 · 公众号 · 房地产 · 2016-12-19 20:38

正文

今天，统计局公布了70城房价指数。结果，一股凉风吹来。却又在意料之中。

在强大的政策与政纸管控力面前，再牛叉的城市房价，也得低头！这15个城市（苏州不在70城房价指数之列），脸上贴着标签：坏孩子。

如下图：10月份，深圳与成都房价环比下跌，而11月份，深圳继续下跌，上海、合肥、厦门、杭州跟着下跌，成都、北京持平。而11月下半月，下跌城市继续增加。

预计明年一季度，15城全黑灯。如果不是超刚需，老杨建议可以暂等待。如果你自信心爆棚，认为自己的城市牛叉轰天，自己选择的板块规划利好比天大，那就玩去吧。山岗风凉，多备厚衣。

另外，易居研究院对一二三线70个大中城市住宅销售价格数据进行简单算术平均，计算得知，11月份，一二三线城市新建商品住宅价格指数环比增幅分别为0.1%、0.4%和0.8%，而10月份分别为0.5%、1.3%和0.9%。三类城市增幅均有收窄，其中二线城市最明显。

按此趋势，预计12月份一线城市的房价环比就会由涨转跌，二线城市滞后两三个月也会趋跌。但二线城市分化严重，那些房价没有大涨的城市，政策没有收紧，未来半年左右，房价还会维持上涨态势。三线城市估计还能在上涨区间维持半年左右，毕竟国家仍在支持三四线城市去库存。

一线城市的强二线城市，也即过去一年房价大涨的20个左右的城市，是政策调控打压的重点城市，基本上不太可能反弹了，很快就会进入下跌通道。明年上半年全国楼市总体状况，主要由三四线城市来决定！

尤其是上周举行的中央经济工作会议，严厉批评了房地产泡沫，这无疑让那些存在泡沫的城市政府，心中好烦恼。

中央经济工作会议12月14日至16日举行，其中涉及房地产的内容颇多，有些提法相当鲜活，首次露面的观点不少。对此，老杨略作点评。

一、涉房内容的字符多达428个，比去年322个字符，还要要多出100多。这是史无前例之多。说明中央对于房地产市场重视程度。

二、从会议公告的行文来看，在部署2017年工作时，列了四条内容，其中将房地产单独列为一条：促进房地产市场平稳健康发展。同时，又在第一条（深入推进“三去一降一补”）中，包含了房地产去库存。由此可见高层的重视程度。

三、在深入推进“三去一降一补”一段中提出：“去库存方面，要坚持分类调控，因城因地施策，重点解决三四线城市房地产库存过多问题。要把去库存和促进人口城镇化结合起来，提高三四线城市和特大城市间基础设施的互联互通，提高三四线城市教育、医疗等公共服务水平，增强对农业转移人口的吸引力。”

杨评：这段话，其实并无太多新意。仍是重述去年中央经济工作会中关于去库存的方针。只是，强调了因城施策，去库存由全国范围，转变为重点聚焦于三四线。

四、“促进房地产市场平稳健康发展。要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。要在宏观上管住货币，微观信贷政策要支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房。要落实人地挂钩政策，根据人口流动情况分配建设用地指标。要落实地方政府主体责任，房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市发展。要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。加强住房市场监管和整顿，规范开发、销售、中介等行为。”

杨评：1、这段内容比较长，其长度类似去年中央经济工作会议中对于去库存的阐述（见后）。这说明中央对于房地产的侧重点：由去年底的去库存，转变为今年底的抑制房地产泡沫。这个转身，幅度有点大，不知是否扭了腰。

2、要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位。这个提法很新鲜，是整篇公报中，最口语化的一句。其实，老杨也反对像炒股票一样炒房子，在过去一年少数城市的房价高涨中，有些购房交易，在交房前就已再次易手，这就叫“炒房”。而那些买后几年才转售，不管是否出租，都不能叫“炒”。

3、综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。

关于长效机制，之前已分析过，点看：房地产长效机制意味着政策巨变？无知者最爱骚愁！这里不再赘述。注意，长效机制的目的是：一方面抑制泡沫，另一方面防止大起大落（此处措辞不严谨，应改为防范房价大跌。因为前面所谓的泡沫，就是大起。）。

不让房价大涨，也不让大跌，也即熨平市场周期，这是一个美好理想，这是一个发达国家也难完美实现的目标。不过，老杨认为可以在税收制度进行完善，应提高投资投机需求，尤其是炒房行为的税负水平。不宜禁止投资投机炒房，只要抬高税负就行了，这才叫“市场经济”！

4、要在宏观上管住货币，微观信贷政策要支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房。

注意：这里首次提到管住货币，看来官方开始考虑为了抑制房价泡沫而要收紧“总阀门”了！房贷差异化，这也没有新意，只是在执行环节上趋紧了。

5、要落实人地挂钩政策，根据人口流动情况分配建设用地指标。要落实地方政府主体责任，房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市发展。

增加供地，是关键措施。除了新增用地外，盘活存量用地非常重要，大量的工业区开发区，占用的土地太多，浪费太多，我国大都市的宅地占比，远低于纽约、东京、伦敦等国际大都市。土地管制太厉害了，必须尽快放开，转变用地性质，同时又要有序推进，防范官员和国企领导权力寻租。

6、要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。加强住房市场监管和整顿，规范开发、销售、中介等行为。”

虽然这条没什么新意，但大力发展住房租赁市场，完善制度，加强立法，是重要之事。

附件一：过去五年中央经济工作会议涉及的房地产内容

2011年12月的中央经济工作会议：坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。

2012年12月中央经济工作会议会议：要继续坚持房地产调控政策不动摇。继续加强保障性住房建设和管理，加快棚户区改造。

2013年12月中央经济工作会议会议，并没有提及房地产调控，但在“着力做好保障和改善民生工作”中提到：努力解决好住房问题，探索适合国情、符合发展阶段性特征的住房模式，加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给，做好棚户区改造。特大城市要注重调整供地结构，提高住宅用地比例，提高土地容积率。

2014年12月中央经济工作会议会议，整篇会议通报中，居然只字未提房地产，甚至连保障房、棚改房也未涉及。这在近十年的历史上，可谓绝无仅有。

2015年12月中央经济工作会议会议：化解房地产库存。要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。要明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。要取消过时的限制性措施。

附件二：中央经济工作会议内容(全文)

中央经济工作会议12月14日至16日在北京举行。中共中央总书记、国家主席、中央军委主席习近平，中共中央政治局常委、国务院总理李克强，中共中央政治局常委、全国人大常委会委员长张德江，中共中央政治局常委、全国政协主席俞正声，中共中央政治局常委、中央书记处书记刘云山，中共中央政治局常委、中央纪委书记王岐山，中共中央政治局常委、国务院副总理张高丽出席会议。

习近平在会上发表重要讲话，分析当前国内国际经济形势，总结2016年经济工作，阐明经济工作指导思想，部署2017年经济工作。李克强在讲话中阐述了明观经济政策取向，对明年经济工作作出具体部署，并作总结讲话。

会议认为，今年以来，我们全面贯彻去年中央经济工作会议决策部署，加强和改善党对经济工作的领导，坚持稳中求进工作总基调，坚持新发展理念，以推进供给侧结构性改革为主线，适度扩大总需求，坚定推进改革，妥善应对风险挑战，引导形成良好社会预期，经济社会保持平稳健康发展，实现了“十三五”良好开局。

经济形势总的特点是缓中趋稳、稳中向好，经济运行保持在合理区间，质量和效益提高。经济结构继续优化，创新对发展的支撑作用增强。改革开放取得新突破，主要领域“四梁八柱”性改革基本出台，对外开放布局进一步完善。人民生活持续改善，贫困人口预计减少1000万以上。生态环境有所好转，绿色发展初见成效。成绩来之不易，必须充分肯定。同时，我国经济运行仍存在不少突出矛盾和问题，产能过剩和需求结构升级矛盾突出，经济增长内生动力不足，金融风险有所积聚，部分地区困难增多等。对这些问题，我们要高度重视，继续努力加以解决。

会议指出，党的十八大以来，我们初步确立了适应经济发展新常态的经济政策框架。

第一，作出经济发展进入新常态的重大判断，把认识、把握、引领新常态作为当前和今后一个时期做好经济工作的大逻辑。

第二，形成以新发展理念为指导、以供给侧结构性改革为主线的政策体系，引导经济朝着更高质量、更有效率、更加公平、更可持续的方向发展，提出引领我国经济持续健康发展的一套政策框架。

第三，贯彻稳中求进工作总基调，强调要保持战略定力，坚持问题导向、底线思维，发扬钉钉子精神，一步一个脚印向前迈进。党中央对经济形势作出的重大判断、对经济工作作出的重大决策、对经济工作思想方法作出的重大调整，经受了实践检验，是符合实际的。全党同志要坚定信心，按照党中央确定的思路和方法，朝着我们的奋斗目标不断前进。

会议指出，2017年是实施“十三五”规划的重要一年，是供给侧结构性改革的深化之年。要全面贯彻党的十八大和十八届三中、四中、五中、六中全会精神，统筹推进“五位一体”总体布局和协调推进“四个全面”战略布局，坚持稳中求进工作总基调，牢固树立和贯彻落实新发展理念，适应把握引领经济发展新常态，坚持以提高发展质量和效益为中心，坚持宏观政策要稳、产业政策要准、微观政策要活、改革政策要实、社会政策要托底的政策思路，坚持以推进供给侧结构性改革为主线，适度扩大总需求，加强预期引导，深化创新驱动，全面做好稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险各项工作，促进经济平稳健康发展和社会和谐稳定，以优异成绩迎接党的十九大胜利召开。

会议强调，稳中求进工作总基调是治国理政的重要原则，也是做好经济工作的方法论，明年贯彻好这个总基调具有特别重要的意义。稳是主基调，稳是大局，在稳的前提下要在关键领域有所进取，在把握好度的前提下奋发有为。

要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。财政政策要更加积极有效，预算安排要适应推进供给侧结构性改革、降低企业税费负担、保障民生兜底的需要。货币政策要保持稳健中性，适应货币供应方式新变化，调节好货币闸门，努力畅通货币政策传导渠道和机制，维护流动性基本稳定。要在增强汇率弹性的同时，保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。要把防控金融风险放到更加重要的位置，下决心处置一批风险点，着力防控资产泡沫，提高和改进监管能力，确保不发生系统性金融风险。要坚持基本经济制度，坚持社会主义市场经济改革方向，坚持扩大开放，稳定民营企业家信心。要加强预期引导，提高政府公信力。按照守住底线、突出重点、完善制度、引导舆论的思路，深入细致做好社会托底工作，扩大人民群众获得感，维护社会和谐稳定。

会议认为，我国经济运行面临的突出矛盾和问题，虽然有周期性、总量性因素，但根源是重大结构性失衡，导致经济循环不畅，必须从供给侧、结构性改革上想办法，努力实现供求关系新的动态均衡。供给侧结构性改革，最终目的是满足需求，主攻方向是提高供给质量，根本途径是深化改革。最终目的是满足需求，就是要深入研究市场变化，理解现实需求和潜在需求，在解放和发展社会生产力中更好满足人民日益增长的物质文化需要。主攻方向是提高供给质量，就是要减少无效供给、扩大有效供给，着力提升整个供给体系质量，提高供给结构对需求结构的适应性。根本途径是深化改革，就是要完善市场在资源配置中起决定性作用的体制机制，深化行政管理体制改革，打破垄断，健全要素市场，使价格机制真正引导资源配置。要加强激励、鼓励创新，增强微观主体内生动力，提高盈利能力，提高劳动生产率，提高全要素生产率，提高潜在增长率。

会议指出，今年以“三去一降一补”五大任务为抓手，推动供给侧结构性改革取得初步成效，部分行业供求关系、政府和企业理念行为发生积极变化。明年要继续深化供给侧结构性改革。

第一，深入推进“三去一降一补”。要总结今年工作，落实已部署的各项任务，根据新情况新问题完善政策措施，推动五大任务有实质性进展。去产能方面，要继续推动钢铁、煤炭行业化解过剩产能。要抓住处置“僵尸企业”这个牛鼻子，严格执行环保、能耗、质量、安全等相关法律法规和标准，创造条件推动企业兼并重组，妥善处置企业债务，做好人员安置工作。要防止已经化解的过剩产能死灰复燃，同时用市场、法治的办法做好其他产能严重过剩行业去产能工作。

去库存方面，要坚持分类调控，因城因地施策，重点解决三四线城市房地产库存过多问题。要把去库存和促进人口城镇化结合起来，提高三四线城市和特大城市间基础设施的互联互通，提高三四线城市教育、医疗等公共服务水平，增强对农业转移人口的吸引力。

去杠杆方面，要在控制总杠杆率的前提下，把降低企业杠杆率作为重中之重。要支持企业市场化、法治化债转股，加大股权融资力度，加强企业自身债务杠杆约束等，降低企业杠杆率。要规范政府举债行为。

降成本方面，要在减税、降费、降低要素成本上加大工作力度。要降低各类交易成本特别是制度性交易成本，减少审批环节，降低各类中介评估费用，降低企业用能成本，降低物流成本，提高劳动力市场灵活性，推动企业眼睛向内降本增效。

补短板方面，要从严重制约经济社会发展的重要领域和关键环节、从人民群众迫切需要解决的突出问题着手，既补硬短板也补软短板，既补发展短板也补制度短板。要更有力、更扎实推进脱贫攻坚各项工作，集中力量攻克薄弱环节，把功夫用到帮助贫困群众解决实际问题上，推动精准扶贫、精准脱贫各项政策措施落地生根。

第二，深入推进农业供给侧结构性改革。要把增加绿色优质农产品供给放在突出位置，狠抓农产品标准化生产、品牌创建、质量安全监管。要加大农村环境突出问题综合治理力度，加大退耕还林还湖还草力度。要积极稳妥改革粮食等重要农产品价格形成机制和收储制度。抓好玉米收储制度改革，做好政策性粮食库存消化工作。细化和落实承包土地“三权分置”办法，培育新型农业经营主体和服务主体。深化农村产权制度改革，明晰农村集体产权归属，赋予农民更加充分的财产权利。统筹推进农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点。要严守耕地红线，推动藏粮于地、藏粮于技战略加快落地，保护和提高粮食综合生产能力。广辟农民增收致富门路。

第三，着力振兴实体经济。要坚持以提高质量和核心竞争力为中心，坚持创新驱动发展，扩大高质量产品和服务供给。要树立质量第一的强烈意识，开展质量提升行动，提高质量标准，加强全面质量管理。引导企业形成自己独有的比较优势，发扬“工匠精神”，加强品牌建设，培育更多“百年老店”，增强产品竞争力。实施创新驱动发展战略，既要推动战略性新兴产业蓬勃发展，也要注重用新技术新业态全面改造提升传统产业。要建设法治化的市场营商环境，加强引进外资工作，更好发挥外资企业对促进实体经济发展的重要作用。要更加重视优化产业组织，提高大企业素质，在市场准入、要素配置等方面创造条件，使中小微企业更好参与市场公平竞争。

第四，促进房地产市场平稳健康发展。要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止出现大起大落。要在宏观上管住货币，微观信贷政策要支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房。要落实人地挂钩政策，根据人口流动情况分配建设用地指标。要落实地方政府主体责任，房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市发展。要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。加强住房市场监管和整顿，规范开发、销售、中介等行为。

同时，要继续扎实推进以人为核心的新型城镇化，促进农民工市民化。要深入实施西部开发、东北振兴、中部崛起、东部率先的区域发展总体战略，继续实施京津冀协同发展、长江经济带发展、“一带一路”建设三大战略。

会议强调，要按照统筹推进、重点突破的要求加快改革步伐，更好发挥改革牵引作用。要深化国企国资改革，加快形成有效制衡的公司法人治理结构、灵活高效的市场化经营机制。混合所有制改革是国企改革的重要突破口，按照完善治理、强化激励、突出主业、提高效率的要求，在电力、石油、天然气、铁路、民航、电信、军工等领域迈出实质性步伐。加快推动国有资本投资、运营公司改革试点。要加强产权保护制度建设，抓紧编纂民法典，加强对各种所有制组织和自然人财产权的保护。坚持有错必纠，甄别纠正一批侵害企业产权的错案冤案。保护企业家精神，支持企业家专心创新创业。要稳妥推进财税和金融体制改革，落实推动中央与地方财政事权和支出责任划分改革，加快制定中央和地方收入划分总体方案，抓紧提出健全地方税体系方案。要深入研究并积极稳妥推进金融监管体制改革，深化多层次资本市场体系改革，完善国有商业银行治理结构，有序推动民营银行发展。要推动养老保险制度改革，加快出台养老保险制度改革方案。要有重点地推动对外开放，推进“一带一路”建设，发挥好政策性、开发性、商业性金融作用。要完善跨部门的统筹机制，加强对财税、金融、土地、城镇化、社会保障、生态文明等基础性重大改革的推进，既制定方案又推动落实。抓好重大改革顶层设计，也要充分调动地方和基层推动改革的积极性和主动性。

会议强调，要坚持党的基本路线，充分调动各方面干事创业的积极性，形成推动科学发展的合力，扎实做好各项工作。要创新和完善宏观调控，推进政策协同配套，提高政策精准性和有效性，保持经济运行在合理区间，抓好重点领域风险防控。深入推进简政放权、放管结合、优化服务和财税金融、国有企业等重要领域和关键环节改革。推动供需结构有效匹配、消费升级和有效投资良性互动、城乡区域协调发展，进一步释放国内需求潜力。深入实施创新驱动发展战略，广泛开展大众创业、万众创新，促进新动能发展壮大、传统动能焕发生机。加快现代农业建设，促进农业提质增效和农民持续增收。推进更深层次更高水平的双向开放，赢得国内发展和国际竞争的主动。持续加强节能环保和生态建设，推动绿色低碳发展取得新进展。更好统筹民生改善与经济发展，进一步织密扎牢民生保障网。

会议强调，做好经济工作，要贯彻落实党的十八届六中全会精神，把全面从严治党要求体现在党领导经济工作之中。各级领导干部特别是高级干部要把落实党中央经济决策部署作为政治责任，党中央制定的方针政策必须执行，党中央确定的改革方案必须落实。要深入调研，加强学习，提高本领，使制定的政策更加符合实际。要抓住想干事、敢干事这两个关键点，健全正向激励机制，促进干部创造性开展工作。全党坚定信心、知难而进，尽心尽力把经济工作做好。

［杨红旭论楼市］系头条号签约作者

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