来源：咚咚找房 （资料来自【房网数据中心】、【咚咚牛浩思】、【咚咚淘房哥】、【咚咚金服】、【牛浩思-东莞楼探】、【牛浩思-惠阳大亚湾】、南方日报、南方都市报等）
不少人惊呼，深圳新房价格11连跌了！
听着挺刺激哈，但是真实的深圳楼市，和表象并不太一样。
那么，新房价格真正意义上下跌了吗？二手房房价、成交量又在发生怎样变化？
小编采访各个领域地产一线朋友及业内人士，和大家一起来探究下真实的深圳、东莞、惠州楼市现状，原来是这样的。
1、新房价11连跌≠暴跌！
据深圳房网数据中心监测，深圳8月新房住宅成交均价为
54382元/㎡
。自此，深圳新房房价完成了自2016年10月开始的“11连跌”。
11连跌听起来“吓人”，网上出现疑问，这是在暴跌吗？
当然不是！看看深圳新房房价真实的11连跌：
除了去年10月第一次下跌，深圳新房价格有较为明显的下调，环比下跌9.7%外。
从去年11月到今年8月的“10连跌”里，虽然深圳新房价格一直在微降，10个月总共下跌了1229元/平，今年8月对比去年10月，10个月加一起才下跌了2%。
如此坚挺和平稳的深圳新房价格，深圳房网数据中心首席研究员张粉层表示，连续数月的碎步下跌，市场似乎发出了房价
“跌不动”
的信号。
2、成交量低位盘旋，没有太大变化
深圳新房市场观望情绪依然浓重
，
8月新房仅成交1984套，而且是从首周505套至尾周398套逐步下滑。
可以说自10月以来深圳新房成交量一直处于低位，没有变化。
3、8月预售量大增 住宅扎堆等入市
自今年4月以来，8月是深圳新房住宅拿预售最集中的一次。
据咚咚牛浩思表示，
8月已开盘或顺销的
15个
项目中，住宅项目达
13个
，几乎与今年上半年的住宅入市量相当，根据统计，上半年新增住宅数目为
17个
。
预售价格也普遍较低，以位于宝安碧海的碧海君庭为例，当时的预售均价6.5万元/平，和周边二手房价格相当，甚至还略低。
根据咚咚牛浩思统计
，
将要入市的项目预计达到15个
，区域来说，主要集中分布在一直是供应大区的
宝安、龙岗
。
以某报媒数据为例，根据规土委备案数据显示，深圳二手房住宅成交均价
57021元/平
，与上月持平。南山、宝安与龙岗二手均价都有不同程度的上涨。
2、成交量各区开始分化
据深圳房网数据中心监测，8月全市二手房成交量小幅震荡，全市各区走势涨跌各异，2017年8月深圳成交6717套二手房，环比增加3.4%，同比减少15.1%；成交面积560157平方米，环比增加4.0%，同比减少14.5%。
3、市场一线调查：深圳豪宅、学位房房价在涨
<1>、热点片区报价基本都上调5%-10%
据淘房哥唔同表示，目前深圳二手房市场成交量少一些，但是访客量在慢慢回升。热点片区，整体报价基本都上调了
5%-10%
，前期个别降价盘也基本完全消化。
热点片区成交量也增加，比如南油、西丽等热点片区成交量可以占到南山总成交量的一半。
<2>、深圳豪宅+学位房房价十分坚挺
据淘房哥－学霸先锋介绍，目前深圳豪宅和学位房房价都十分坚挺，出现不降反升的现象，成交也不错。
比如景田某个带福田外国语学校的学位房，去年同户型报价650万，今年在710万。而有着深圳高级中学学位的东海花园，最近就成交了18套。
淘房哥唔同也举例说，南山太古城豪宅，去年报价大概在10万元/平，现在基本在13-15万/平。
采访两位房产经纪人，同样表示学位房报价较年初上调，但其他区域有部分业主下调报价的情况。
<3>、百花名校学位房报价，较年初上涨5-8%
一位在福田百花片区的房产经纪人陈小姐表示，从去年12月底看房量减少了很多，但是年初到现在在不断递增。来看学位房的人决心都比较大，最近深圳台风比较多，一般约好了客户只要不刮台风都会到客看房，不会食言。
最近3天所在片区成交七、八套。整个百花片区（不包括华强北实验中学），3月最高卖了70余套，现在都比较平稳，每个月大概三十套左右。
百花名校学位房二手房报价，相比较年初，房价上涨了5-8%。
例如89平的南天二花园，年初有一户业主报价900万，目前同户型报价在980-1000万。
有一两套，业主急卖的，降价也容易出现反水现象。
一位业主借了700万，资金不畅要卖房，本来报价在1450万元，降价100万变成1350万元挂牌，结果早上挂出，业主见来看房的很多，开始变卦反水，自己又提了50万，1400万出售出去。
另一位长乐花园的业主，原来858万挂牌，后来降了一二十万，一下来了十几批客户，业主挑客户的余地变得很大，选择了可以首期款多付的购房者。
陈小姐表示，之所以学位房会坚挺并且热销，原因在于：
一方面因为利率上调，置业者希望赶在调整前买房；另一方面，深圳有的名校积分提高，导致一些买家提前三四年买房争取积分。
例如深圳实验初中积分从83.9提高到88.3，有的买家的孩子离上初中还早，就先购入房产等待。与调控相比，购买学位房人群更关注学位房政策的变化。
<4>、龙华由业主下调报价 但下调空间小
另一位在龙华、坂田的经纪人陈先生表示，目前龙华访客量变化不太大，一个人一周大约可以带4次客，比去年10月刚调控时要好不少。
成交量也比较稳定，整个龙华片区一个月大约成交170套到180套，有部分业主会下调报价，但下调空间较小，大约一个小区就一两位业主下调，报价下调5％左右。
两位经纪人均表示，目前来看房的基本都是刚需，几乎没有投资客出现。
据【咚咚金服】调查，以四大银行为代表的深圳9家银行全部基准上浮
5%
！无疑深圳刚需的购房成本在增加。
2、深圳大力发展租赁市场
8月28日，深圳出台鼓励住房租赁市场发展文件：“十三五”期间，深圳将收储不低于100万套“农民房”用于规模化租赁；招拍挂宅地除配建保障房或人才房外，还要配建自持租赁住房；明年8月前，政府住房租售交易服务平台上线。
3、深圳重启划拨供地 包括只租不售人才和保障房
在划拨方式供地消失近30年后（1988年消失），深圳重新启动划拨方式供地。包括，只租不售的人才和保障性住房、创新型产业用房用地。
