点击陆家嘴制高点，关注中国顶尖投资者交流生态圈
后台回复“hi” 直接领取近百本金融必读电子书库
陆家嘴制高点：汇集千人智囊团，打造陆家嘴顶级投资者生态圈
综合自范范的江湖见闻与郭士英
雄安新区横空出世，这次中国房价泡沫真的要破了
来源：范范的江湖见闻（ID：fandejianghu）
雄安新区的定调非常高，定位为继深圳特区、上海浦东新区之后的又一全国意义的新区，是闻所未闻的“千年大计”。但是这个出场，又太突然，这种反鲜明差背后，代表了某种态度和决心。有些问题，不能再放纵拖延了。
最大的问题，就是中国经济已经被房地产泡沫和既得利益集团绑架了。过去还想与房地产与虎谋皮，现在再不解决地产的超级泡沫，实体经济不可能有出路。
雄安新区的出现，也不会是一个孤立事件，这是一种决心和方向的宣示。货币政策稳下来，盘活存量资金，引导资金从地产到股市，房价泡沫已到顶部之后是泄洪，资本市场是未来几年的大机遇所在。
1
1979年，深圳特区成立，无数人失眠，想着如何去做一番事业，大干一场；
1992年，浦东新区成立，无数人失眠，想着如何下海创业；
2017年，雄安新区成立，无数人失眠，想着怎么去炒房……
这就是中国经济今天的真实写照。无论做什么，都没有炒房赚钱；无论规划什么，最终落脚点都在炒房。无奈，无解。
如果房产泡沫不破，雄安新区难起。这个新区可能都没开始建设，房价就已经炒到天上。如果要通过非市场手段来控制雄安的人口流入和房地产等资源要素，那么新区的活力会大打折扣。
这就是中国经济被房价绑架的真实困境写照。 不败的地产神话吸引了资金源源不断的进入。房子在今天，已经不是房子，是一个金融产品，如同17世纪荷兰的郁金香。
我们正在见证经济学历史上的极为诡异的一幕。一方面，一二线城市地产价格几万几万的涨，买房像买大白菜，资金极其充裕；另一方面是在闹钱荒。实体经济融资艰难，高利贷盛行，三四线城市地产库存已经庞大。这诡异但不矛盾，实体经济10%利润率很高了，跟炒房怎么比？当钱都去炒房了，实体经济融资当然困难；当资源都涌向一二线城市了，三四线城市自然要被抽空。
当所有人都去玩击鼓传花的游戏时，接棒的傻瓜还有么？这个游戏要接近尾声了。山东辱母案就是高利贷资金链断裂引发。更让人震惊与担忧是，魏桥纺织、中国宏桥、齐星集团、辉山乳业等多个大型企业都爆发了债务危机。他们都是上市公司或者是上市公司的母公司，还有世界500强企业，他们都撑不住了，可以想象下中小企业的艰难。
地产不败的神话，对周边地区的资源虹吸效应，尤以北京为甚。它本应是带动京津冀乃至华北发展的火车头，结果它成为泡沫的登峰造极者。这个现象所催生的，就是雄安新区的横空出世。
如果首都都可以搬走，那么北京的房价神话还能继续演绎吗？
2
在今天这个时点，我们将见证中国地产泡沫破裂的开始，也将见证资本市场大时代的开始。
我坚定的认为，雄安新区的设立绝对不是一个孤立的事件，而是顶层设计的一个重要先手。今年以来有两个非常关键的信息要结合着一起看：
过去三十年，中国经济有三个引擎：制造业，互联网，房地产。现在，制造业明显不景气，房地产泡沫把土地人工成本大幅度推高；互联网人口红利期也结束了，爷爷奶奶们也都在玩微信了；只剩下地产泡沫还在。但地产泡沫过大，已经危险了整个经济安全与金融安全，那么，只有靠资本市场盘活全局了。
要搞活资本市场，就得要钱。央行行长说了货币政策宽松结束了，不靠印钞了，那么只有盘活存量资金。存量资金主要囤积在房地产。这就得让钱从房地产出来进入资本市场，这就要打破地产单边上涨的不败神话。
其实，2015年的经济部署就是这个战略，败笔是底牌太早被看穿，慢牛变成了杠杆牛疯牛，最后爆发股灾。股灾之后，仓促又启动了房产去库存，结果泡沫吹到今天这样大。
3
回望2015年的股市，ZF应该是希望股市上涨的，通过资本市场来解决很多历史积累的风险。但是就因为ZF反复呼吁慢牛，结果底牌被机智的股民们看穿，疯狂加杠杆进入股市，慢牛变成了疯牛杠杆牛，最终轰然崩盘。
地产的慢牛也是ZF所希望的，最好是慢慢涨，带动经济各方面都跟得上。地产的底牌也很快被看穿了，甚至限购都被看成了后续暴涨的大利好。
地产涉及的方方面面的利益太大了，所有人都坚信ZF不会让房价下跌。既然这样，那大家就加足杠杆买。这本质就是在套ZF维稳的利。这就是中国版的“大而不倒“，这就是对中国经济的绑架。
这就是雄安新区设立的英明与决断之处，极有远见与魄力，果断抛开既得利益的纠葛，直接在雄安建设一个新城，建设一个副首都。毫无疑问，雄安新区的设立这对北京及周边房价绝对是利空。但是又如何？说搞雄安新区就搞，完全摆脱了既得利益群体的羁绊。
连北京都可以有这么大动作，更何况其他城市？中国其实根本不缺地，房价问题演变到今天尾大不掉，一是货币问题，这十几年货币大放水；二是维稳问题，房价跌了就要砸售楼处，ZF维稳第一。
雄安新区只是中国经济结构大调整的一个开始。比起雄安新区短期直接带来的收益，所宣誓的智慧、决心与信心更为重要。这也是坚定看好雄安新区的原因所在，这个是国家意志，不是一般的新区所能比拟。
我们可以简单推演下接下来要发生的事：
围绕着雄安周边地区的房价，与之有关的股票，都被爆炒一通；
雄安土地交易被严格管制；
北京及周边房价开始回落；
货币政策收紧，全国房价普遍回落，不断有地产商的售楼处被砸，炒房客拉横幅呼吁政府救市；
中间穿插一些区域性的大企业和地方政府的债务危机爆发，高杠杆炒房客跑路；
资本市场IPO大扩容，但房地产疏导过来的资金承接了新IPO，股市尤其是中小创估值公司下降，但指数变化不大；
大批的新IPO公司造就大批新富豪，他们继续投资新产业，带动又一次全民创业浪潮；
外汇流出继续严控；
央企、学校将成为迁往雄安的第一批；
雄安新区设立5年后，地产泡沫平稳过渡，资本市场市值世界第一,中国经济成功转型。
为什么房价泡沫一定会破灭，就在这一两年
转自：郭士英（ID：gsyfutures）
声明：本文根据2017年3月26日在北京大学经济研究所原富论坛发言整理
今天我要讲的，基本上可以说是一个强烈看空的态度。我不知道对不对，但是在金融投资这个行业里面做了这么多年，我也一直在研究宏观经济，我还是遵从于自己的内心，我怎么想的就怎么跟大家讲。
目前政府楼市政策主要着眼点是去库存，我们看到价格因此而持续上涨近两年，是房价上涨的去库存。这是有问题的。这样的去库存，去出了政治压力，去出了社会扭曲，去库存去出了大危机的隐患。我们这样的去库存政策还不如把重点转向真正的去泡沫。从一个负责任的政治高度，从一个国家金融、经济的长远安全的角度来讲，我仍然觉得去泡沫应该优于去库存。
大家都知道，去库存实际上就是原来非市场化主导的房地产开发已经相对过剩，在局部地区严重过剩。这种情况下，中央才想到去库存，以消除地方政府的债务隐患和防备银行的不良资产猛增，所以要强调楼市去库存，就是防危机嘛！结果呢，人民很积极，房价疯涨，泡沫越来越大。这种情况真的符合基本面吗?
楼价疯涨与我们国家现行的“三去一降一补”不协调，和近期倡导的“去杠杆、去泡沫”政策不相称，与一贯在提的防范系统性金融风险的政策思路更是南辕北辙。
一、楼市调控不得要领，价格暴涨撕裂信仰
本次房地产调控开始于2016年9月，至今中国已有超过35个城市出台了110余次房地产收紧的调控措施。仅春节之后，就有超过22个城市出台了针对购房的调控组合拳，但我们看到，不少地方的房价还在上涨，群众购房热情依然不减。
楼市调控从胡温时代就开始了，记得温总理多次信誓旦旦地讲，我在个人任期内一定要解决房价问题。讲的那么好，我们看到的又是什么呢？是国家高层一次次信誓旦旦的政策调控，都被一轮轮价格上涨所淹没。正是因为这样，大家开始怀疑，到底国家怎么想，甚至有人说，是不是阴谋和欺骗？这就动摇了政府公信力。所以一直到现在，群众根本不把调控当回事了。
这就不是好现象了，这样的状态是有隐患的。其所带来的问题，有两条需要注意：一是过去老调控不见效，还一直往上涨这个事情，本身已经积累了巨大的涨幅，这已经不是持续买入的理由，相反要注意风险了。目前的疯狂也有加速冲顶的迹象，冲历史大顶的味道很浓烈。第二，大家都再不信政策调控，这本身使得政府调控的难度成倍加大，产此以往可能导致社会危机。
目前来看，这一轮的上涨尤其疯狂，到目前为止，那些公开数字我就不提了，给人的感觉是什么呢？典型的市场过热！从哪个国家，哪个金融市场，你都无法理解数百万亿市值的市场会这样的狂热。至少从我的信仰来说，我坚决不相信这种狂热是可以持续的。当然我这个题目里面有，我说这样的价格上涨在撕裂社会。我在微博上一发“房价暴涨撕裂社会”，新浪就给我禁止评论了，这一点很有意思。
我说房价涨到这样在撕裂社会，这很刺激人吗？你怎么不说房价刺激人呢？你再去看看加拿大，你去看看澳大利亚，中国人在那儿买房，人家就告你，上街反对你，要求给你加税。可在国内呢，简直是爱怎么炒就怎么炒。中国人要么能忍、要么跟风投机。但是房子如此暴涨，这是一种罪啊。这种罪不去追究，我说“撕裂社会”，反而这个表达有些就受不了，这也是咱们国家的特色吧！
为什么说调控还要加码？从长远，从历史的高度去看，我们现在处于非常危险的大危机的边缘，各方面都需要有一个交代和反思。所以，这个楼市调控是一定要做下去的，后期肯定要继续加码的。加码到何种地步？刚才也说了，那些调控是某些人推卸责任的手段。因为人人都知道，尤其是我们的决策层知道，楼价就是货币现象。下一步楼市调控一定叠加货币收缩和信用收缩。
我们不但去研究美联储的政策倾向，我们更看中国各种各样的信用扩张带来的五花八门的问题。现在还有人夸张说已经出现钱荒了，钱肯定是紧了，多家银行和支行的行长都告诉我：钱非常紧。
收缩信用和理性回归，这才是真正的房地产调控，这才是真正的去泡沫和去杠杆，真正地预防系统风险发生的最有力的关键的政策。我还相信，这只是开始，后期随着美联储的加息，而且是年内三次加息，这都有可能，中国的货币政策一定会跟进去。
现在是非常敏感的时期，我们应该保持冷静，一二线城市的房子绝对是不可以追，不可以买了，风险太大。如果说中国超发货币的政策可以一直持续的话，刚才中立兄也讲了，他说不知道后面的放水也好，财政刺激也好，会不会持续下去。我反着想一想，如果是可持续的话，中国确实不是现有经济规律可以解释的国家了。
照着M2这样的高增长，照着这样的“影子银行”信用扩张节奏，中国迟早是要买下全世界，还要买下月亮和火星的，这怎么可能呢？我们这些人一定要认识到，现在我们处于一个非常迷乱的时代，这个非常的时代一定是不可持续的，持续下去，不是说我们买不上房，而是说我们这个国家有可能“Kuang”的一声出问题或者干脆就“Duang”了！我不是在吓唬大家，确实我有很不安分的感觉。
货币收缩加码调控后，楼市泡沫肯定要破裂。尤其是，当我们清清楚楚认识到，我国货币政策必须要跟随全球信用收缩大势，然后进行主动或者是被动收缩的时候，房价泡沫一定会破灭，我认为就在这一两年。
我不相信对于现在火热投资房地产赚钱的哪些人，他们加杠杆哄抢的信仰是无忧的，不相信他们盲目加杠杆的行为永远是福利，加到一定程度的时候，杠杆是双刃剑；我更不相信日益膨胀的中国资本，按照目前的这个速度，真的能够买下全世界。其次就是政治和舆论压力，我认为高层会考虑，他们还要推房产税，他们不可能认识不到以持续疯涨让老百姓“为国接盘”的政治后果。
在这样的背景下，我们会看到不断地加码升级的组合拳与货币政策信用收缩双双发力。在市场面前没有不见效的政策，只有不到位的决心。如果我们想从历史、国家和长远的角度去看，我觉得我们的当局迟早是要下这个紧缩的决心的。我相信领导周边的高参比我更有大局观，比有更有责任感，比我更有理性和远见，所以我相信，這次我看跌房地产应该是正确的。
目前的量缩价升，是边际定价的余温，是很危险的表面现象。有人说是不是看不到头了，还得涨？真的树涨到天上去了吗？我觉得是不可能的。任何一个东西都有一个量变到质变的过程。从投资的角度来讲，比如说2007年股票大牛市，涨到5000点以上，你全身而退都是对的，后面的1000点都不要去赚，这才是高手。如果你就看涨到6000多点，你还在6000多又买进去了，那你就栽进去了，而且这一栽进去，八成的身家就都没了，所以你不要太看重短期的上涨，总是想着还有的涨，不能这样。
前几年我提出过大周期的下半场，目前是金融下半场的下半段。根据本人的预计，在这后半段，因为货币超发和流动性过剩的原因，所有的金融资产都会经历一个先涨后跌的过程，是泡沫堆积和破灭的能量拆解过程，会产生一些危害以促进政策的反思和觉醒，此后才能脱离虚拟过热和过度投机，开始实体经济的真复苏。
两三年来，我们已经看到股灾、债灾和意犹未尽的汇灾，将来，我们还会看到更深入的、更大规模的金融市场调整，而楼市就是大周期系统见底前的最后堡垒，直到自爆或被爆破。退一步讲，假使我们的政策不选择持续紧缩信用和货币，那么，人民币汇率就可能变成更为前沿的核心堡垒，预计届时会与楼市同步出现非常非常难看的死相。
这一点我就不多讲了，大数据表明，楼市的兴衰确确实实就是一种货币现象。 1990年中国M2只有可怜的1万5千多亿元，到住房市场化元年的1998年，M2还不到10万5千亿元。那么，截至到今年2月的最新M2数据是158万多亿元，大约是1998年的15倍。由此，我们就不难理解楼价的持续上涨了。十七年十五倍，可以理解！事实上，房价涨幅远远跑赢了M2。
具体到这一轮一年多的疯狂上涨，实际上是2012年6月开始的货币再宽松的结果，正是这一轮涉及到8次降息和9次降准的莫名其妙的再宽松，同时银行资产负债表的急剧扩张直接导致了楼市泡沫再膨胀。
很巧，今天我来之前，看到周小川行长在博鳌论坛上的一个讲话，不知道大家注意到没有。他的讲话我高度认可前半句：“全球货币宽松已经到了周期尾部，不能再过分依赖货币政策了”，我特别佩服周行长在敏感时刻的政策导引和风险提示，敬佩他在退休前明确地讲出来了。周行长说：“现在认真去考虑何时以及如何离开宽松货币环境，这是非常大的挑战”。
可见，其实高层认识到货币和泡沫的严重性了，这样下去是不行的！但是，事情弄到了如此棘手的地步，未来怎么样安全地脱离这个险境，是他们下一步的政策重点，预计今后所有的智囊都要围绕这个来工作。就是再难也要过，十九大今年开，在下届政府工作前把这些问题解决掉，这是最大的政治，以便让新的五年不再有这样的烦恼和包袱，所以，这也是我为什么一直说后面一两年房地产非常危险的深层次的原因。
周行长也是在为央行开脱责任吧，因为人人都知道，货币的超发带来了难以控制的各种各样的经济乱像，包括全民搞金融，甚至全民行骗，都是货币超发的结果，还有贫富差距急剧扩大和全民投机加杠杆等等这些都是货币超发的结果。这么乱的情况下，去年下半年我就开始讲，我不知道央行将来对这一轮的货币超发如何解释，我真的是不知道如何交待。
现在你看他讲的，“其实我们央行2010年就开始回归审慎政策了”，但是问题是我刚跟大家说过的，2012年6月份开始又做了八次的降准、降息，周行长说央行2010年就认识到问题了，那么2012年6月份到2015年10月份这八次降准降息的责任怎么说？这个责任谁来承担？我么管不了这些事情，但我由此想到：到了厘清政策责任的时候，应该就是市场拐点，值得特别警惕！
货币政策已经出现了微妙而重大的变化，大家一定要尽早顺从宏观大势，不要被短期市场现象所迷惑。我在这里特别要提醒大家的是，有人说以前货币也收缩过，但以后房价不是又回来了吗？但是我说这一次很不一样：过去的货币紧缩，更多的是针对实体经济需求过旺而升息提准，货币紧缩，那么股市在提升利率的时候，还是涨的，因为那时候经济正兴盛，收入和利润的数据都是好的，所以就会出现越加息越涨的情况。
但是目前正在开启并且以后可能持续下去的这种货币紧缩，背景大不同，它不是由于实体经济需求过旺产生的信用回归，包括美国，因为美国实体经济的复苏是很脆弱的，而中国的实体经济一直在往下走，但是中国的楼市疯了，美国的股市疯了，所以这一轮的信用收缩是针对虚拟经济的反客为主，同时要考虑过去的QE和货币大宽松对全球经济造成的不良后果，全球央行都需要再反思和再回归，未来要的是脱虚向实！所以未来的这一轮紧缩，一定是金融市场更敏感，也会造成更大的打击。这是与上一轮的货币紧缩非常非常不同的地方，而且让金融市场降温有可能成为今后一段时间全球央行货币政策密而不宣的潜在政策目标。
我认为一个市场，一个市值很庞大的市场的见底，一定有意无意伴随另一个经济大周期的底部。加速奔底的经济大周期与目前中国楼市的表面的如火如荼反差极大，是极不相称的。所以，我觉得我们必须要清楚，这有可能是，我都不愿意说出这四个字：“末路狂奔”，也是极为不祥的系统性危机的一个征兆。
从中国实体经济的周期角度来看，我们的各项关键指标都已经爆棚了，达到了危机启动的阀值。在这种情况下，我们的货币政策是不是要跟随美国回归，以及是不是需要良心发现才去停止不正当的货币扩张，不需要这些东西，只需要规律起作用就可以了。
首先，刚才讲了，“影子银行”的疯狂扩张很危险了，你们去读读一行三会领导最近的发言就知道了，他们在打土豪，说那些人是“老虎”、“妖精”和“害人精”，说他们的那些话很严厉很难听，资本市场里查处违规的情况也是越来越多，这种情况下去看，对“影子银行”的打击是先于其他领域的。只不过因为今年要维稳，要开十九大，5月份还要开“一带一路国际峰会”等等，稳字当头嘛，所以不敢轻易地升息升准，但悄悄地打击“影子银行”的力度是非常大的。有一天市场会找到那个敏感的触发点。
回归到实体经济，我们看什么？非金融企业的债务率260%，哪个经济体到这时候都会爆发大危机，甚至有一些大大小小的经济体，发生经济危机的时候，负债率都达不到我们现在这么高。
还有一个货币政策的边际效应，货币刺激对经济拉动的边际效应在快速递减。次贷危机以前，一个货币投入产生一个GDP，是1：1的关系，现在我们是25万亿的货币投入只产出5万亿的GDP产出，5个单位的货币刺激，或者是印钞，才产生1个GDP，何等低的效率，何等的不可持续！这些东西不用良心发现，注定走不下去了。当你想用货币来延缓危机，保持增长，保持表面的繁荣，你会制造更多的企业债务和金融风险。
所以，这条路在这一刻，100%是走不通的了。而且我相信想明白的人，高层的人和决策层，会越来越意识到这一点。在我们国家，关键经济指标碰到天花板了，我们的经济肯定不再允许这种货币扩张的。周行长和楼部长，他们两人的话，我今天都读给大家了，是个提醒和验证，或许一个疯狂的时代即将结束。
我把话收回来一些，房地产远期的投资价值，仍然是值得关注的，中小城市仍然有潜力。
我一直在说，现在最大的泡沫在一二线，连小地方的人都在凑钱买一线的房子，你就知道最大的危机在什么地方了。但我去湖北鄂州以及回我们老家定州，我看到那个房子才三四千块钱，或者四五千块钱，我就说你们应该在这上面投资，将来都是要赚钱的，可能比做什么都赚钱。因为所有的成本都在提升，因为比价效应，因为大城市的发展预期至少被当今的购房人全部透支了，再往下就是小地方的发展了。三四线城市，你去投的话，我其实还是勉强同意的，从稳健的角度来讲，你可以等一两年。另外就是，大都市在悄然驱赶外乡人，大量的“还乡团”会给家乡带回不菲的积累，这部分资金进入地方楼市恐怕也是迟早的事情。
发达国家的历史数据表明，房地产繁荣的大周期就是18-20年，我们国家特殊，走上限，从98年算起，20年对应2018年年底，所以我严重相信房价即将走入大拐点的回落期。不要被任志强们给忽悠了，他们对过，但不可能总对。再强的市场也走波浪，等两年，等房子都回落的时候，你再去抄那个小地方或一二线的房子，那才是更划算的。现在如果从稳健的角度来讲，所有的房子只能卖，不能买，就是这个概念。
为什么说大家要关注房地产的长期投资价值呢？也就是未来有一天跌不动了，还要买，就是因为我们国家的土地基本上是完全集体和国家所有的，个人和家庭没有，必须通过购房来获得经济发展和印钞的红利。从国外来讲，房地产也是财富传承和抗击通胀的最佳手段。
中国以政府投资为引领的特殊经济模式决定，凡是城市基础设施不断建设和升级的，房子必须涨，否则政府和国企难以收回相关投资，经济局面就难以持续，城市和国家就没有未来。所以，有关强势利益群体，是城市楼市的潜在庄家，没有极端的情况，那些建设方和供应方不会恐慌性被动抛售。他们有本事长期挺价，你就要有胆量寻机抄底。这才是房地产投资的真谛吧。
中国这些年，从1998年房地产市场化算起来到现在，应该是十八九年了，大家买房子实际上买的就是土地。实际上相当于共产党在把国有化的土地重新私有化了，类似。因为70年产权，《物权法》基本上规定了可以顺延。房地产发展过程就是土地私有化的一个过程，我大概就是这样的认识。在这种情况下，如果你不去跟随，老在每一波房地产涨势之外，也是很危险的，因为你可能要沦为无产者。
我最后总结几句话：低买高卖的房地产投资大原则不变，但是我们需要审时度势，因为时机的选择有时候很要命。未来两三年，投资者应该首选防范风险。作为政府，绝不能欣欣然于房地产去库存的效果，鉴于过高的楼价正在扭曲经济，异化社会，所以政府要特别言行一致地优先去泡沫和去杠杆，坚定不移地把本轮的房地产调控执行下去，同时让货币政策回归理性，让信用市场重建秩序，否则转移到家庭部门的房地产杠杆一旦崩溃，其所带来的社会风险可能远远超过市场风险本身。
优秀公众号推荐：
↓↓↓戳粉丝福利
