权威评选：2017年度全国房地产业十大事件

上海易居房地产研究院权威评选与点评

2017 年度全国房地产业十大事件

事件一：十九大提房住不炒·稳定房价已成国策

事件二：租赁政策暖风频吹·租赁市场春天已来

事件三：雄安新区千年大计·摆脱房地产依赖症

事件四：环京房价领跌全国·热点地区楼市降温

事件五：网络巨头进军房产·信用租房引导潮流

事件六：京沪严打违规商住·市场交易渐成冰冻

事件七：房地产板块轮动继续·三四线异军突起
事件八：万达大规模急瘦身·转让637亿资产包

事件九：限售政策密集出台·抑制投机效应初显

事件十：万科并购普洛斯 • 晋级中国 物流地产N0.1

事件一：十九大提房住不炒·稳定房价已成国策

事件 2017 年10月中共十九大召开。会议提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。此次会议明确提出了“房住不炒”的政策方针，这一方针在后续的各类会议上得到延续。比如2017年12月，全国住房城乡建设工作会议明确，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，坚持调控目标不动摇、力度不放松，保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性，继续严格执行各项调控措施，防范化解房地产市场风险。

评析 2016 年和2017年全国房地产市场交易相对火热，去库存效果显著。但在这一过程中，也存在部分投资投机的购房需求。此类需求大量入市，非理性的拉高了房价，既损害了自住购房者的利益，又干扰了房地产市场的稳定健康发展。“房住不炒”写入十九大的报告，释放出积极信号，体现了中央定性住房市场、稳定价格的决心。“房住不炒”将成为未来五年甚至更长年份中住房市场发展的指导思想，也将成为房地产长效发展机制中的重要组成部分。相关措施正在落地推进中，比如针对首付贷、消费贷等资金违规流入楼市的现象，全国多地采取了较为严厉的政策，进而有效推进了房地产交易市场去杠杆。又如十九大后，住建部和发改委对全国重点城市的房屋销售市场进行检查，尤其是重点检查了销售环节中违规收费、变相涨价等做法。此类检查和“房住不炒”的思路高度吻合，也呼应了房地产长效发展机制的思路。基于此类政策，我们认为，部分地区存在的房地产泡沫和相关的金融风险将得到有效遏制，房地产市场将回归理性。

事件二：租赁政策暖风频吹·租赁市场春天已来

事件 2017年租赁政策频出。5月，住建部发布《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》。7月，住建部等九部委发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》。8月，国土部、住建部联合发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》。10月，十九大提出，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。12月，中央经济工作会议提出，要发展住房租赁市场特别是长期租赁。12月，全国住房城乡建设工作会议认为，支持专业化、机构化住房租赁企业发展，加快建设政府主导的住房租赁管理服务平台。

评析 过去多年，在住房商品化、市场化的发展大潮中，过于重视买卖市场，而忽视了租赁市场。而2017年政府高度重视，持续发力，诸多国家层面政策集中出台，多地也出台了地方实施细则，企业参与热情高涨。这一切，预示着我国住房租赁市场春天已经来临，2017年堪称中国住房租赁市场发展元年。这一轮租赁政策的出台，直击了租赁市场的各类痛点。比如部分城市尝试实行租购同权，在租房可以积分落户等方面进行了政策创新和突破。随着国家层面租赁政策的出台，全国各重点城市也积极出台了租赁政策，较好地推进了各地租赁市场发展，有助于培育更贴近当地实际的租赁市场发展模式。总体上看，此类市场的建立符合两个基本导向。第一是房住不炒的方针，租赁市场的发展能较好地抑制炒房需求；第二是提高人民美好居住需要的目标，租赁市场发展得好，可以增进租户的住房福利。而这两个方面，也是房地产长效机制所追求的目标。

事件三：雄安新区千年大计·摆脱房地产依赖症

事件 2017 年4月1日，中共中央、国务院宣布在河北雄安设立国家级新区。中央重视，级别较高，全新规划，千年大计，国家大事，其改革创新的重大意义，比肩深圳经济特区和上海浦东新区。在4月6日举行的京津冀协同发展工作推进会议上，国务院副总理张高丽强调，要合理把握雄安新区的开发节奏，坚决严禁大规模开发房地产，严禁违规建设，严控周边规划，严控入区产业，严控周边人口，严控周边房价，严加防范炒地炒房投机行为，为新区规划建设创造良好环境。河北省委书记赵克志也提出，雄安新区是体制与机制创新的高地和高端高新产业集聚地，不是大搞房地产开发，更不是炒房淘金的地方。

评析 设立雄安新区，对于集中疏解北京非首都功能，探索人口经济密集地区优化开发新模式，调整优化京津冀城市布局和空间结构，培育创新驱动发展新引擎，具有重大现实意义和深远历史意义。改革开道、民生为本、注重实体经济发展，未来的雄安新区去房地产化的决心非常坚定。雄安新区不搞土地财政，不走依赖房地产的城市发展老路，未来将在房地产方面进行创新。新思路可用三句话概括：一是变土地平衡为城市平衡；二是变政府争利为让市民获利；三是变产权少数人拥有为社会共有。雄安新区将全面落实“房子是用来住的，不是用来炒的”理念，更好地解决外来创业、就业者的居住问题，既要满足不同群体的住房需求，又不能留下炒作空间。预计将推行租购并举，其中公共租赁住房是大头。雄安新区将是“二次房改”的样本工程和试验田，将会探索“房住不炒”的住 房制度，5-10年后，将形成全新住房模式，并可能被其他地区所借鉴。

事件四：环京房价领跌全国·热点地区楼市降温

事件 2017 年以来， 环京楼市一直备受关注，不断有媒体爆料环京市场的惨淡情况，尤其是环京市场的典型代表廊坊市场已经进入寒冬。从数据来看，2017年11月，廊坊的新建商品住宅成交量相比于高点的3月暴跌八成，二手房房价也下跌三成左右；2017年7月，廊坊燕郊的新房网签量仅8套，燕郊楼市几乎彻底冰封。回顾2017年，环京房价领跌全国，跌幅最大。与此同时，全国热点地区楼市也陆续逐渐降温，根据统计局公布的70城的二手房价格指数，北京、天津、厦门、海口、合肥和郑州等十余城也出现房价下跌，其中，北京二手房价格实际下跌15%左右，仅次于环京。

评析 环京地区领跌全国，主要有两个因素，一是泡沫大；二是政策严。拥有都市圈概念的环京区域，原本受到投资客的追捧，而过去这轮房价上涨过程中，又出现了三次政策利好，分别为2015年设立通州副中心、2016年出台京津冀协同发展规划、2017年设立雄安新区。这三个区域政策利好，助涨了楼市泡沫，从2015年到2017年上半年，随着大批投资投机需求涌入，环京房价累计暴涨了二倍至三倍。2017年3月北京出台的严厉的调控新政，北京楼市快速降温，并传递到环京地区。更关键的是，廊坊市在2017年3月和6月分别出台了调控政策，对外地人要求有三年社保，严厉程度远超环深区域和环沪区域，效果立竿见影。全国来看，热点城市普遍按照“分类调控，因城施策”的原则出台了相应的调控政策，持续的高压政策导致此前过热的楼市逐渐降温，包括北京、上海、合肥、厦门等城市，随着政策的持续作用，未来将会有更多的城市出现降温。

事件五：互联网巨头进军房产·信用租房引导潮流

事件 2017 年，阿里巴巴、京东、腾讯先后宣布涉足租房业务，跟地方政府合作建立住房租赁监管平台，同时搭建长租公寓平台拓展房地产业务线。以阿里巴巴为例，10月份，支付宝宣布正式上线租房平台，在上海、北京、深圳、杭州、南京、成都、西安、郑州8个城市率先推广信用租房,芝麻信用分达到650分以上，可免租房押金。支付宝在上海的信用租房试运行显示，提供信用免押金的房源虽然仅占房源数量的15%，但却占据了80%的成交量，这证明信用租房模式非常受用户欢迎。

评析 今年以来， 国家连续出台了多份重磅文件鼓励住房租赁市场发展，预示住房租赁市场的风口已至。各类机构都在关注，或者已经进入这个领域。过去几年，随着我国互联网经济的急速发展，“互联网+”的商业模式在各个房地产细分领域出现。结合这一背景来看，各大互联网公司先后宣布进入住房租赁市场也在意料之中。其中，以支付宝为首的互联网平台，依托自身流量优势、信用体系和金融服务方案，将信用租房的概念引入市场。对于租客而言，可以凭借信用租房享受免押金、按月交租等优惠，大大降低了租房的门槛。对于住房租赁企业而言，通过信用租房能够更方便的找到优质客户，提升市场竞争力，减少运营成本。除了降低交易费用之外，在信用租房模式下，交易信息变得更为透明。在这种模式下，租赁双方的行为都将受到“信用”约束，过去因为信息不对称造成的租赁关系不稳定现象或将得到改善。随着 承租人居住满意度的提升，租赁住房相对于自有住房的替代性也将得以显现 。

事件六：京沪严打违规商住·市场交易渐成冰冻

事件 2017年针对违规商住房，全国个别城市管制政策明显收紧。３月，北京市住房和城乡建设委员会发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，公告明确，商业、办公类项目应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得擅自改变为居住等用途。5月，上海市住建委等六部门联合发布《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》，对商办类项目进行进一步整顿；其中规定，对已售未交付入住的项目，要按照商业办公房屋功能进行全面整改，由相关部门联合验收，不符合商业办公要求的，不得交付，不得办理房屋交易登记手续。

评析 2010 年全国限购政策开启，商品住宅交易的各类约束性条件开始增加，其后，部分城市出现“不限购不限贷”的商住项目。这些建筑擅自改变规划，将原不属于住宅用途的建筑违规转为居住功能，原本就属于房地产治理整顿范畴。但由于购买门槛相对较低，商住项目需求不断增加，并逐渐为房地产投机、投资者搭建了温床。历史数据显示，商住项目占商品房交易中的比重逐年上升。2017此类政策管控严厉程度超预期，包括北京上海等城市的严厉打压，也使得市场交易快速降温。根据易居研究院发布的北京房地产市场报告，2017年6月至10月，北京新建商住房已经出现了连续5个月保持几乎零成交状态。对于此类库存房源，预计未来和租赁市场的发展会有所结合，部分持有此类物业的开发商可能会进行出租经营。