中国社科院农村日前发布《中国农村发展报告（2017）》，《报告》指出，新世纪第一个10年，农村人口减少1.33亿人，农村居民点用地反而增加了3045万亩。每年因农村人口转移，新增农村闲置住房5.94亿平方米，折合市场价值约4000亿元。

宅基地现状分析

（一）无偿取得、无成本留置造成宅基地资源浪费

在我国大部分农村地区，目前农村宅基地实行福利性分配和无偿使用，农民取得宅基地基本没有成本，客观上加深了宅基地私有的传统观念，部分农民存在“农村土地想在哪建就到哪建”、“不占白不占”的心态，导致私自建房、超标准占用宅基地现象普遍。同时，农村宅基地取得监管不严，村集体经济组织收回闲置宅基地、监管宅基地使用的能力和动力不足，加之农房继承等事实行为以及祖宅不卖等风俗习惯，农村“一户多宅”和超标占地现象较为普遍。由于宅基地是无偿无限期使用，加之受“以土为本”、“叶落归根”等传统观念束缚，不少农民在新建住房或迁居城镇后，不愿将原有宅基地复垦或交还给集体经济组织，造成“人走房空”、建新不拆旧，不少宅基地处于闲置状态。

（二）有偿退出机制不健全造成宅基地大量空置

我国大部分农村地区农村宅基地还没有建立有偿退出机制。即使有些地区开展了宅基地有偿退出试点，但由于补偿标准低，自愿退出宅基地的农户少。

（三）宅基地禁止流转限制农村房屋财产权功能

目前，我国农民只拥有宅基地使用权，但拥有房屋的所有权，即“一宅两制”，房屋的财产权和宅基地使用权没有很好地分开。由于目前实行的是“地随房走”的政策，但按照法律规定农村宅基地的使用权只能在本集体经济组织成员之间转让，而且农民在出卖房屋流转宅基地后，再申请新的宅基地不被批准，这事实上限制了房屋的自由流转，约束了农民对房屋的处分权。房屋财产权功能受限，导致农民房屋收益权无法得到有效保障。

（四）宅基地隐性流转埋下诸多社会安全隐患

目前，我国有些地区农村宅基地隐性流转和私下交易较为盛行，但同时也带来两方面的问题。一是由于宅基地使用权不能进入市场进行公开交易，农民的宅基地和房屋经常会被随意定价、价值低估，不仅造成集体土地资产收益的流失，也侵害了农民的利益。二是宅基地的私下流转和灰色交易，引发了越来越多的社会矛盾和法律纠纷，成为社会不安定因素的一个重要问题。

今年中央一号文件提出宅基地“三权分置”，目标之一就是盘活这笔闲置财富。“两权”变“三权”，房产变资产。集体所有权不变，但农户的占有使用权，分解为资格权和使用权。

将使用权与资格权拆分，其实保障宅基地农户资格权，是为了处理好居住权与财产权的关系。不论宅基地如何流转，都不能改变农民家庭作为集体经济组织成员的居住权。很多进城落户村民都有这样的困扰：“卖掉吧，怕以后没了落脚地；不卖吧，房子闲着也可惜。”而如今，三权分置的政策则彻底扭转了局面：“只要依法拥有了宅基地使用权，房屋租出去就不用怕收不回来。”

宅基地，不仅是住房，还是“钱”

在依法授权的试点地区，农户可以将使用权转让、抵押。今后，宅基地不仅承担农民的住房保障功能，也将具有资产要素功能。

如今，农村宅基地和农房纳入不动产统一登记，拿到不动产证后，农房就能做抵押。农民经商开办企业需要资金，可以不再找人担保，只要凭自己的不动产权证就可以到银行办理。

三权分置改革，让技术、资金流入农村

由于农村的土地大多数集体所有，而当前，各类主体返乡下乡创业创新面临“用地难”，以乡村旅游为例，如果没有土地指标，没有可利用的农房，就没有空间发展。

宅基地的“三权分置”既可以利用闲置的土地资源，又可以给村民带来直接的经济效益，使闲置农房成为乡村振兴的产业载体、农民增收的鲜活资源。

改革的目的是进一步盘活宅基地，发展农村新产业新业态，拓宽农民增收渠道，出发点是让农民更多分享产业链和土地增值收益。

宅基地“三权分置”，既保障了农民的基本居住权利，又唤醒农村沉睡的资产，也彻底改变了民间自发流转行为不受法律保护的现状。

2018都市近郊型特色小镇与田园综合体标杆项目考察-长沙站

长沙-浔龙河站

时间:2018年8月18-19日

【游学时间】 2018年8 月18 -19日（2天2夜）

【游学地点】 湖南-长沙

【考察对象】 文旅地产开发及产业链 董事长、总经理、 总裁及核心高管团队（人数限定50人）

【主办单位】 北京壹方城智汇科技有限公司  汗马研习 社

【游学形式】 考察+研讨+资源联接，推动企业实战转 型、有效对接转型资源、 加速联合发展、 创新企业家讲创新案例围绕创新项目 战略、策划、运营进行度的研讨