十四五期间，上海预计供应40万套保租房！
除了一二手市场对垒、80万套法拍房暴击，
上海楼市还有一个重磅主角：保租房。
我原来一直觉得，保租房和上海楼市的关系不太大。
直到最近，它频繁出现在我面前。
先是在后台，有粉丝提问：
本人在漕河泾上班，把松江泗泾的房子卖掉后，在闵行城开莘社区租了一套两房，
因为住的太爽，通勤时间又短，纠结还要不要买新房了。
接着我身边的朋友，年后在浦东周浦的康涵社区租了一套一居室的保租房，
看他分享了社区的美照后，令我大为震惊。
现在的保租房，品质也太好了一点，甚至不输市面上的商品房。
浦发有家康涵社区
那么问题来了：保租房大批量上市，会把上海楼市拖垮吗？
无房刚需一组，有了保租房托底，还有没有必要买房？
今天我们就来好好聊聊保租房这个话题。
上海到底有多少保租房？
最新消息：2024年，上海将继续新增7万套保租房！
最近一周内，浦东发布上就发布了，2个保租房小区即将运营的消息。
这只是冰山一角。
在随申办上，保租房的地图找房页面上，中心城区（不包含松江、青浦、宝山等区域）已有的供应有这些：
目前各个区都有上保租房，浦东和闵行，是2个供应大区。
事实上，上海从2017年开始出让租赁住房用地，2022年开始加快发展保租房。
截至目前，上海的保租房已经达到了26.7万套。
到“十四五”期末，也就是2025年，上海预计供应40万套左右！
保租房，暴击租赁市场
1）40万套保租房，是什么水平？
保租房的体量，基本和新房5年的计划供应相当。
所以，首当其冲就是对冲租房市场。
2）保租房现在普遍做的非常好。
在去年租房市场很难的前提下，开头例举的城开莘社区，去年8月首批300多套房源一上线就被租光了。
不仅地段好，距离地铁在1公里内；且周边配套好，
社区品质也不错。外立面好看，人车分流、车位配比充足、便民设施也很齐全。
甚至大家觉得，保租房的品质要高于这两年的商品房。
社区配套会所，泳池、室内篮球场、露天电影，应有尽有。
再比如，徐汇区首个保租房项目城开·汇社区，门头就非常时尚亮眼。更创新推出“闺蜜房”，两把钥匙、独立厨卫、独立水电表，在同一屋檐下又互不影响。
这些保租房，居住的舒适度，吊打市面上90%以上的出租房源。
3）保租房，一点都不难租。
首先是申请的门槛不高。
核心区无房或有房人均居住面积小于15㎡，就可以申请。郊区更为宽松，只需在该区无房或有房人均低于15㎡就能租。
另一个是，除了一些位置特别好的热门保租房需要排队以外，大部分的保租房都没那么难租。
但有一说一。去年上海租房市场降了不少，对比来看，保租房的租金价格基本持平，但是品质上好很多。
且保租房还有一个优势，就是你可以踏实住着，没有公租房6年的限制。
你不用担心房东哪天就要卖房，或者遇到行情好的时候乱涨价。
所以，在位置、周边配套都基本相同、价格也大差不差的情况下，
你是会选择个人房东的房源，还是更新更好的保租房呢？
这一局，房东完败。
所以，短期内，保租房的大量上市，一定会对上海的租房市场带来相当大的冲击。
保租房，会把上海楼市干崩吗？
1）间接打击房东的持有信心
本来手握多套房的房东们，在这轮下跌行情中不想割肉，那就干脆出租算了。
但是现在租房市场不景气，又被保租房逼到了悬崖边。
租不出去、或者租金回报率下降，倒逼房东们挂牌卖房。
所以，24和25年的保租房供应完成，将进一步刺激二手挂牌量的增加！
2）会把上海房价，拉下马吗？
其实，在2017到2020年之间，上海提供的保租房也很客观，超过20万套。
但是，上海的房价在2020年普涨了一波。
也就侧面印证：上海楼市的走势，也保租房的供应关系不大。
因为保租房，它诞生的初衷，是解决一部分在上海没有购房资格和买不起商品房这两波人的居住需求。
3）保租房，和商品房的本质区别
对买房人来说，保租房给他们提供了另一个全新的思路。
即使租房，也可以拥有高品质的稳定生活。既然这样，还有买房的必要吗？
提出这个问题，归根结底还是因为：房子现在不赚钱了，甚至会亏钱。
所以在下跌的行情中，有好房可住的刚需们，就会犹豫了。
这时候，房子就完完全全是消费品。
倘若在上涨行情中，这个问题压根就不存在。
有一点：保租房再好，它有面积限制。基本以30-60平的一房两房为主，搭配少量70-80平的三房。
随着你的人生阶段往前走，你的居住需求也会发生改变。
单身的时候一居室很自在；但结婚生娃后，80平的三房，可能还嫌小。
还有很关键的一点，现在的保租房，还没做到租售同权。
尤其是教育公平，击中很多家长的软肋。这一点不展开。
写在最后
商品房和保租房，就是上海楼市的A面与B面。
一面是上海的底色，一面是上海的温度。
保租房的目的，是把为这座城市贡献青春和热血的年轻人，留在上海，
让他们住的更好，在这座城市安居乐业。
保租房的大量供应，吸引了大量年轻人来上海工作、生活，
继而让这些新鲜血液在这座城市扎根、全力拼搏！
促进这座城市的经济繁荣和产业发展。
长远来看，保租房对上海楼市是有积极促进作用的。
未来这部分人，就是上海楼市潜在的购买力！
