户型的战术选择

所有买房问题都能分成两类—战略问题和战术问题。

战略很简单，只有一个，买不买？

简单的问题，回答起来却很难—家人的反对，自己的犹豫，朋友的建议，还有房价头上永悬的达摩克利斯之剑—会崩盘么？还能涨么？

战术则复杂很多，需要解决买啥和咋买两类问题，涉及地段、小区、选房、首付月供、出租出售等方方面面。

我们今天只讨论战术方面的一个小问题：户型怎么选？

对很多人来说，户型选择不算大事儿，但房子是非标准化产品，户型能影响房子是否好租，好卖，接盘人群是谁，能否有溢价等重要问题。

做了张图定量分析一下：

假设市场上所有的买房需求可以细分成5种：

• 自住—过渡、刚需、改善

• 投资—出租、空置等上涨

可以想想，这5种细分需求应该如何跟表格中的7种户型匹配。

如果不是预算实在有限，一居绝不会是刚需们的首选。即使是一线城市的单身，买房时也会尽量挑个小两居。

但一居是不错的投资标的，天然适合出租，是单身和小两口的租房首选，预算合理、绝对私密。

loft户型比一居室的优势要明显很多，40平的面积，却可以把空间分割成60+平米的实际使用面积，基本可以满足刚需自住的需求。

在很多年轻人心中，loft可能比小两居还要好。

但loft也有明显的缺点，不是主流户型，市场接受度肯定不如平层。尤其是很多纵深且单面无窗的loft，通风采光都很不好，是很烂的户型。

比如下面这个：

两居是最 主流 的户型，刚需自住和投资都是很不错的选择。

主流的重要性再怎么强调也不为过。因为主流意味着更好的流动性、更高的关注度和交易量，以及更高的溢价可能。

而且两居室可以整组，也可合租。

而且不像大一居略显尴尬，带客厅的大两居优势巨大：

首先相比无厅的小两居，客厅本身就会给租金带来溢价；

在租房需求旺盛的一线城市，客厅可以直接用隔断封起来多租一户，增加租金；

尤其85平以上的大两居，一旦内部结构允许，改成小三居，直接成了勉强的改善户型。可以直接增加潜在接盘者，相比同区位的小两居，享受更高的溢价。

对三居室来说，出租并不是件容易的事。即使是在一线城市，如果不委托给自如、我爱我家这种托管公司，也会比较困难。

三居室天然是用来买卖而非出租的，而且它只面对改善型需求。

以上是我们对户型的粗浅分析，期待和大家讨论。

可能你会问，三居不好租能理解，可凭什么说三居不好卖呢？改善型需求真的就比刚需少？

而且，理论上一套房子能找到一个接盘者足矣。

但投资房产必须要考虑两个问题：

1 这个城市普通购房者心理价的天花板是多少？

2 如果你投资的房子5年价格翻倍，超过天花板了么？接盘者是谁？

在我看来很多二线省会城市，天花板差不多120万，再往上不是买不起，但接盘者会少很多；