插曲
这几天，追了《我的前半生》看，有人说子君不会选老金吧，嗨，怎么可能，30多的妇女看你们的洗衣粉广告可不是为了得到一个老金的，欢乐颂还给老姑娘弄个小包总，这个剧总得给我们这些主妇们弄个贺涵吧？
天下没有贺涵，没有这种男人更没有这种爱人，天底下多得是华尔街之狼或者陈俊生或者老金，恰恰没有这种‘集齐了男人所有的好都给你一个大龄女人’的邓小闲，这种邓小闲一般都是，咳咳，西门庆。
女人年龄渐长，谈爱情不如谈房子，爱情不是谈的，你觉得有就是有，你觉得没有就是没有，不管你怎么觉得，生活不会更好或者更差，当然，房子也不会决定我们幸福与否。
只是，如果说爱情让人生更响亮，那么，房子可以让人生更从容。我们从容的看一看市场里有多少可以交易的标的吧。
北上广深存量住宅面积表
表1：四城每年住宅竣工面积表（万平米）
数据来源：各地统计年鉴
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表里的数据是所有住宅竣工面积，包括商品住宅也包括其他类型的住宅。除了1978年之前北京上海的那两个斜体数据是估计的，别的都来自于各个城市的统计年鉴；
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北京住宅存量大约是5.6亿平米/660万套，
可以看到，1996年房改1998年开始按揭制度之后，北京住宅竣工面积逐年增加，到2005年达到峰值，当年供应了大约30万套住宅，随后，慢慢减少到2016年的17万套左右；
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上海住宅存量大约是6.8亿平米/850万套，
可以看到，上海从1980年代每年住宅竣工面积就超过十几万套，当时有大量公房。与北京一样，上海在房改之后，住宅供应在2005年前后达到高点，近几年也呈现稳定下降趋势；
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广州住宅存量大约是3.4亿平米/400万套，
广州1981-2000年间是5年一个总数，可以看到，广州也是在房改后供应增加的，但是在2003年后就开始持续减少了；
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深圳住宅存量大约是1.6亿平米/190万套，
深圳只有2000年前后供应充分一些，别的年份都很少，到了近两年，已经是每年2万套的地量了，这与它的土地资源稀缺以及小产权分置有关系；
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按照常住人口计算，北京上海广州深圳人均住宅面积分别是：26平米、28平米、24平米和14平米，可以认为，北上广已经逐步进入改善需求阶段，而深圳还处于刚需不满足阶段；
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面积是准确的，套数是根据每套80-85平米估计的，这个80-85是历年二手交易的一个面积区间。
感受一下供应趋势吧，看四城每年住宅竣工面积图，四城在2003-2005年前后达到供应高峰，之后趋势逐渐放缓。
图1：四城每年住宅竣工面积（万平米）
北京上海从25万套的区间逐步回落到15万套，广州近10年一直沿着每年10万套的线微微波动，深圳是一直向下，近几年都徘徊在2-3万套的地量。
有多少2000年后的商品住宅？
上文表格里所列的数据是所有类型住宅存量，既有商品住宅，也有非市场化的保障房等。
随着改善阶段的到来，对于比较优质的住宅的需求会大大增加，市场已经过了普涨阶段，将来会出现各种分化，首先是城市和区域的分化，然后同一城市市场也会分化，在改善型阶段，大家的置换目标 - 改善型住宅将会跑赢大盘。
所谓改善，房子就不能有硬伤，没电梯呀破旧不堪呀住户杂乱呀太偏远呀，这些都是硬伤，刚需阶段会被忽略，在存量达到一定量市场进入改善阶段后，这些就会被嫌弃被挑选出去，除非大牛市，有被冲晕的小白为鱼肉。
简而言之，我把改善型分为两类，市区2000年后的花园小区 + 近郊1小时通勤的新房次新房，1小时通勤是指：20分钟前后段+40分钟地铁上，40分钟地铁上意味着13站左右。
改善型住宅到底有多少套，很难准确计算，退而求其次，我们先看看2000年后的商品住宅有多少套吧，这些可以称为
及格住宅，
它们只具备了改善的基本条件，那就是不太老破。
表2：四城2000年后的商品住宅（及格住宅）销售面积
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前文表1是所有住宅的竣工面积，这个表是商品住宅的销售面积，某些年份后者还超过前者，是因为预售面积多；
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2000年以来，北京的商品住宅占比大约是65%，上海广州都超过了90%，深圳是75%，但是这几年也都超过了85%，这说明，南方这三个一线城市商品化程度更高；
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北京共有300万套及格住宅，上海广州深圳分别是430万套、210万套和120万。
上海
上海确实已经有860万套住宅，人均居住面积也有28平米了，不过，由于历史原因，上海这些住宅里有很多品质不佳的公房，随着时间的推移，这些破旧公房会越来越陈旧，逐渐成为“被嫌弃的松子”，有好学区还可以，如果没有好学区，市区老破很难跑赢近郊新房。
表3，我们看看上海住宅分类，可以看到，2012年时，公房和房改房占比仍然超过50%，这就是说，还算光鲜的商品房也就是430万套左右，吻合上文，当然，因为各个时代的套均面积不同，这些套数是有误差的，但是，可以说基本吻合。
表3：上海住房分类调查表
表4，看看上海住宅的区域分布情况，地段无论何时都是住宅评分里重要一项，通勤超过1小时的远郊房子也是存在鸡肋之感的。我根据不同统计年鉴的数据费劲把浦东分成三部分的，每部分的数据都是我估计的，存在误差。
上海核心区域，共有120万套住宅，按照前文的及格住宅占一半的比例，应该是60万套，中间地带和郊区的及格住宅还要看通勤状况，比较难判断，看官们自己算去吧。
表4：上海各区住宅存量面积（万平米）
深圳
深圳统计局挺好的，把各区的销售明细都列了出来，方便查询，看表5
上海和北京都有难以替代的市中心，它们的城市中心有历史有文化有传承，有城市的上游阶级的品味韵味和趣味，这就是老钱的力量。
深圳是生机勃勃的新城市，它还没有形成阶级，也就没有固定的不容易打破的东西，它是流动的务实的讲求效率的，它的中心也是随发展而变动的。不过，感觉罗湖是因为密度太高而被边缘化的，福田的命运应该好一些，而且，福田处于正中间，所以，即使南山前海咄咄逼人，我认为，在相当长时间，深圳仍然是福田南山双中心的。
那么，结果来了，福田有17万套2000年以后的住宅，南山有22万套，这是深圳核心区的及格住宅套数，同理，通勤1小时的新房次新房数量需要读者自己去研究。
表5：深圳各区住宅销售面积表（万平米）
租赁时代的影响
宅地供应
表6，先看看几个城市最近三年的宅地供应，北上广深明显是偏少的，尤其是要考虑它们的人口数量，伦敦870万人，每年新增住宅在2.5-3万套左右，香港700多万人，每年新增在2-2.5万套左右，北京上海人口实际都超过2500-2700万，每年新增住宅7-10万套，人均的供应量与著名的伦敦香港一样，深圳简直不供应了，更不用说了。
表6：近三年住宅用地成交面积表
上个月，上海和深圳都发布了供地规划，上海号称的170万套，其实大部分是租赁和保障房，商品住宅只有45万套，平均每年9万套，比以前还略有减少。深圳号称的今年8万套，其实只有5千套是政府可以控制的，别的都是旧改和征地返还用地。
租赁时代
从广州的租售同权到几部委的租赁试点文件，这几天各种刷屏呀，有兴奋的有焦虑的，有好多朋友问我的看法，我是这么想的:
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发展租赁市场肯定是非常好的事情，利远远大于弊；
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在都市圈时代，人口不断涌入的都市要面对各种问题，其中就包括低收入者的住房问题，高企的房价与恶劣的居住条件，会引起社会矛盾，这是中央政府必须避免的；
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租赁市场为低收入人群提供了居所，使他们可以留下来，既有利于他们自己的生活和发展，也有利于城市的持续活跃，最终使政府和企业经营者都受益；
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租赁市场不会影响商品住宅市场，因为低收入者就是没房可租，也买不起商品房，本身就不是有效需求，相反，因为租赁占地，使商品住宅用地进一步压缩；
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广州的租售同权，也不是为了解决学区房问题，还是为了发展租赁市场，深圳早就是租售同权，但是，那些好学区不可能靠租约的，因为租约太容易操作作弊，会弄成一锅粥的；
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最后，我们看看香港的经验，2011年数据，香港有240万套住宅，只有一半是私人住宅，其余是公租房和其他类型，香港商品住宅什么价格，大家都知道吧？
